כל משקיע או אדם פרטי המעוניין לרכוש נכס מקרקעין כלשהו, צריך לזכור כי ישנן הוצאות נוספות לעסקה מלבד רכישת הנכס עצמו.
במאמר הבא אפרוט את ההוצאות הללו.
חשוב לזכור כי ההוצאות הנלוות הן לא חלק מהמשכנתא, ויש צורך לשלם אותן במזומן. הבנק לא מוכן לתת משכנתא על ההוצאות הנוספות בגין הרכישה.
מס רכישה הינו הוצאה משמעותית בגין רכישת נכס. במדינת ישראל מס הרכישה משתנה בהתאם לאדם הרוכש ובהתאם לנכס שנרכש.
לדוגמה, אדם אשר הרוכש את דירתו היחידה זכאי להטבות בגין תשלום מס רכישה. עד סכום מסויים (ראה בטבלה) יקבל פטור בעבור מס רכישה.
לעומתו, אדם אשר רוכש דירה נוספת, יהיה מחוייב בתשלום מס רכישה בשיעור של 8% מסכום הדירה אותו רוכש וככל שהסכום יגדל ישלם יותר מס רכישה בגין הדירה (ראה בטבלה).
בנכסים אחרים מס הרכישה הוא שונה. לדוגמה ברכישת נדל"ן מסחרי או קרקע, מס הרכישה יהיה 6%, לא משנה אם זאת העסקה הראשונה שאותו אדם מבצע.
יש לבצע את חישוב מס הרכישה לפי סימולטור מס רכישה של רשות המיסים.
*ניתן לצפות בסרטון של היזם שי שור אשר מסביר על עבודה נכונה עם הסימולטור.
עורך דין בעת הרכישה וכך גם בעת המכירה הינה הוצאה נוספת שיש להכניס לדו"ח הכלכליות בעת ביצוע העסקה.
כדאי להשתמש בעורך דין אשר תחום ההתמחות שלו הינו מקרקעין בלבד ולא להיעזר בעורך דין אשר מבצע מספר התמחויות במקביל. כמובן אם אם מדובר במשרד עורכי דין בעל מחלקות שונות אז לבקש לעבוד עם מחלקת המקרקעין בלבד.
הציבור הישראלי אוהב לחסוך כסף כאדר מדובר בשכירת שירותי עורך דין ולכן הברירה הטבעית היא לפנות לעורך דין בן משפחה או חבר אשר "יעשה מחיר טוב". לא תמיד עורך הדין מבצע עסקאות נדל"ן ולכן כדאי לא לחסוך בהוצאה של עורך דין המתמחה במקרקעין.
הסכום המקובל של עורך דיו בליווי עסקאות מקרקעין נע בטווח של 0.5%-2% מעלות העסקה.
עלות מתווך אינה עלות שתמיד פוגשת רוכש או מוכר בעת ביצוע עסקה. ישנן פעמים אשר אדם מבצע עסקה באופן עצמאי.
בישראל יצא שם רע למתווכי נדל"ן ובצדק. המקצוע שנקרא 'סוכן נדל"ן'צומח מדיי שנה ויותר סוכנים מצטרפים לשוק הנדל"ן בקצב מסחרר.
הבעיה העיקרית היא שישנם סוכנים שאינם אנשי מקצוע ולא מבצעים את עבודתם נאמנה, הדבר יוצר זלזול במקצוע ובכך הציבור לא מעריך ואף מתעב את ציבור המתווכים.
כדי למצוא סוכן נדל"ן טוב ואמין יש לעשות סקר שוק ולפגוש מספר סוכני-נדל"ן ולראות את רמת המקצועיות, האמינות והוותק שלהם בתחום.
ברגע שתאתרו את המתווך או מספר מתווכים שאיתם תרצו לעבוד, אתם תעבדו איתם לאורך שנים ארוכות ותפתחו מערכת יחסים עסקית-חברית.
עמלת תיווך מקובלת בשוק הישראלי עומד על 2% בתוספת מע"מ.
הוצאה נוספת בעת רכישת נכס הינו השמאי. ברוב המקרים רק הרוכש משלם על שמאי מקרקעין אשר דורש הבנק להוציא במסגרת תהליך קבלת המשכנתא. ההמלצה היא תמיד לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין גם אשר אדם רוצה למכור את הנכס שלו על מנת להבין את שוויו האמיתי.
מלבד שווי הנכס, השמאי מבצע בדיקות קנייניות ותכנוניות אשר מגלות באופן שקוף מה מצבו העדכני של הנכס הנרכש.
חריגות בנייה, הצמדות, זכויות בנייה נוספות אלו הן רק חלק מהבדיקות אותן מחוייב שמאי לבצע.
רוב הציבור מזמין שמאי לנכס רק לאחר חתימת חוזה, אשר הגוף המממן דורש שמאי לבירור נכונות המחיר אשר נתחם במסגרת חוזה המכר.
הבעיה העיקרית בהזמנת שמאי לאחר חתימת חוזה היא שיש סיכון.
מהו הסיכון? בדרך כלל ביום חתימת חוזה נהוג לשלם כ-10% מעלות הנכס. אם השמאי מטעם הבנק יעריך את הנכס במחיר זול יותר מהמחיר אשר נתחם החוזה, כמובן שהמשכנתא תשולם לפי המחיר הזול אשר העריך השמאי.
בנוסף, אם איתר השמאי בעיות בנכס אשר חושף את הקונה לסיכונים גדולים כמו לדוגמה מבנה מסוכן או מבנה להריסה, כנראה לא תתקבל משכנתא כלל מאף גוף מממן והרוכש יפסיד את ה-10% אותם שילם.
תמיד כדאי להזמין שמאי טרום חתימת חוזה מכר על מנת להעריך את השווי ולאתר בעיות אודות הנכס.
מחיר הזמנת שמאי טרום חתימת חוזה מכר הינו בטווח של 2,000₪-5,000₪ תלוי בסוג הנכס ומיקומו.
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות עם אלי כהן שמאי מקרקעין
הוצאה נוספת שאינה בגדר חובה הינה תשלום בגין יועץ משכנתאות. יועץ משכנתאות הינו אדם הדואג לאינטרס של רוכש הנכס.
בבנקים ניתן גם למצוא "יועצי משכנתאות". אותם יועצי משכנתאות דואגים לאינטרס של הבנק מהסיבה הפשוטה שהם עובדי הבנק והם מייעצים לטובת הבנק.
יועץ משכנתאות חיצוני לבנק דואג לבצע סקר שוק מעמיק בין כל הבנקים ובונה תמהיל משכנתא מותאם לרוכש.
יועץ משכנתאות טוב ידאג לשאול שאלות חודרניות ופולשות על מנת לבנות את המשכנתא הטובה ביותר לאותו רוכש.
שאלה שיועץ משכנתאות יוכל לשאול היא "האם צפויה ירושה בשנים הקרובות?" שאלה אישית מאוד אשר בדרך כלל לא שואלים ומצפים לקבל תשובה.
יועץ המשכנתאות שואל שאלות מהסוג הזה על מנת לקבוע מסלול שניתן לפרוע אותו בשנים הקרובות. אם יש חלילה צפי לקבלת ירושה, יבנה היועץ מסלול עם צפי לפירעון מוקדם.
עלות יועץ משכנתאות יתחיל ב-5,000₪ עד 9,000₪ לתיק אחד. החיסכון של יועץ המשכנתא יהיה בעשרות אם לא מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
הוצאה נוספת שברוב המקרים פוגשת רוכשים היא ההוצאה של השבחת הנכס. בדרך כלל ההוצאה הזאת היא ההוצאה הגדולה ביותר בעת ביצוע העסקה, וגם הוצאה המתפרסת לאורך זמן.
כדי לבצע השבחה טובה ויעילה יש לבצע סקר שוק מעמיק עם קבלנים.
בין אם לבצע שיפוץ עם קבלן מפתח או על ידי ניהול קבלני משנה, יש לעבוד לפי חוק ה-5 הקובע כי צריך לאסוף לפחות 5 הצעות מחיר מכל קבלן אותו רוצים לשכור לעבודה. חוק ה-5 מעמיק ומסביר כי יש לבצע עם אותם 5 קבלנים משא ומתן בכדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר לביצוע העבודה.
רוכשים שוכחים את ההוצאות שוטפות החלות על הנכס כגון ועד בית, דמי ניהול, ביטוח משכנתא, מס הכנסה ועוד.
הוצאות שוטפות יהיו בכל נכס. יש לזכור כי לאחר חתימת חוזה המכר ההוצאות עוברות אל ידיו של הקונה.
ההוצאות השוטפות עלולות להצטבר לסכומים של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים מיום חתימת החוזה ועל לסיום תהליך השבחת הנכס.
לתקופת ההשבחה ניתן לבקש הנחה בדמי הארנונה אך כל שאר ההוצאות השוטפות תהיינה מחוייבות בתשלום.
כמו ההוצאות השוטפות ישנם תשלומי חובה שונים אותם יש לברר לפני חתימת החוזה כי גם הם תשלומים שצריכים להיות משולמים מההון העצמי כגון פתיחת תיק משכנתא, רישומים שונים שיש לבצע, אגרות, נוטריון ועוד.
גם תשלומי החובה עלולים להגיע לאלפי שקלים ואף לעבור את העשרת אלפים שקלים. יש להכניס את תשלומי לסל ההוצאות הנלוות בעסקה הבאה שלכם.
ההוצאה האחרונה בשרשרת היא לא עולה כסף, אלא רק חוסכת כסף. החיסכון הינו על ידי סוכן הביטוח.
איך סוכן ביטוח קשור לעסקת הנדל"ן שלכם? ובכן סוכן ביטוח הינו אדם הדואג לבחון את התיק הביטוחי שלכם ואת החסכונות אותם אתם משקיעים דרך חברות הפנסיה.
בנוסף לכך שסוכן מקצועי ידאג לתנאים הטובים ביותר אצל חברות הפנסיה והביטוח הוא גם ידאג לפי בקשתך לבקש הלוואה כנגד החסכונות שיש ברשותכם.
הרי שהולכים לרכוש משכנתא מהבנק מחפשים את עלות הכסף הזולה ביותר. אם סוכן הביטוח יצליח לאתר דרך החסכונות שלכם הלוואה לכל מטרה בתנאים טובים יותר מהבנק, כדאי לקחת את הכסף כדי להפחית את הריבית אותה תשלמו.
סוכן הביטוח מרוויח את כספו דרך חברות הביטוח ויש לבדוק כי הוא עובד עם כל חברות הביטוח ולא רק עם חברה אחת או שתיים על מנת שיוכל לעשות את סקר השוק הטוב ביותר לטובתכם.
לאחר ההבנה המקיפה של כל ההוצאות הקיימות בעסקה, כדאי להתכונן מראש עם כל הכסף מוכן ולא להיות מופתעים על כל ההוצאות לאורך הדרך.
אם אתם צריכים עזרה באיתור אנשי המקצוע טובים ואמינים.
מוזמנים להשאיר לנו הודעה ולבקש המלצה על איש מקצוע איתו שי שור עובד באופן אישי. אנחנו נשלח אליכם מיד כדי שתוכלו להיות רגועים בעסקה הבאה שלכם.
קישור ל-What's-App לדבר איתנו
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן
