מילון מונחים נדל"ן
אחוזי בנייה מותרים: השטח המותר לבנייה, המבוטא כאחוז משטח הקרקע שעליו נבנה הנכס. אחוזי הבנייה נקבעים בתכנית בניין-עיר כאשר לכל איזור בתכנית יש אחוזי בנייה רלוונטיים לגביו.
גבול מגרש: הקו הקובע את קצה המגרש. גבול המגרש נקבע בתכנית חלוקה של השטח ומסומן בשטח ע"י מודד מוסמך במהלך ובגמר הבניה.
גמר בנייה: כאשר המבנה גמור במובן הטכני ומוכן למלא את תפקידו, לאחר שעבר מסירה מהקבלן לבעל הנכס או ליזם.
היטל השבחה: מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין זכויות בנייה נוספות שניתנו לבעל הנכס כתוספת לתב''ע (תכנית בניין עיר) הקיימת. חישוב היטל ההשבחה הינו 50% מסך ההשבחה. לדוגמה: נוספו זכויות בנייה על סך של 50,000 שקלים, יהיה על בעל הקרקע לשלם 25,000 שקלים לוועדה המקומית בגין ההשבחה. לעוד מידע בנושא היטל השבחה.
היטל: מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין בנייה על סוגיה, את טבלת התעריפים של ההיטלים ניתן לעיין באתרים של העיריות השונות. היטלים לדוגמה: היטל ביוב, היטל מדרכות, היטל כבישים ועוד.
היטלי פיתוח: מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עבודות פיתוח של העירייה בסביבת מגרש מסויים. היטל הפיתוח ייגבה בעת הוצאת היתר בנייה שדורש היזם.
היתר בנייה: האישור החוקי הניתן מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (עירייה). היתר בנייה ניתן עפ"י רוב לתקופה של עד 3 שנים מיום הוצאתו וממנו ניתן ללמוד על היקף זכויות הבנייה למבנה ספציפי. את היתר הבנייה מבקש בעל הנכס (או היזם) ובסיוע של אדריכל, מהנדס ואנשי מקצוע נוספים והוועדה המקומית לתכנון ובנייה תאשר את ההיתר לאחר תקינות התכניות הבקשה להיתר.
חגורה: מסגרת בטון המשמשת לחיזוק המבנה או לביצוע הפרדה בין משטחים.
טופס 4: אישור גמר בנייה: אישור הניתן מהרשות המקומית לתכנון ובנייה, לפיו המבנה עבר בדיקה, נבנה לפי היתר הבנייה בחוק והינו והוא כשיר לחיבור לתשתיות מים, חשמל, טלפון וכבלים. אישור זה הוא למעשה היתר אכלוס.
טיח: שכבת ציפוי המשמשת לחיפוי קירות. ישנו טיח חוץ שהוא קשיח ועמיד בפני פגעי מזג האויר וישנו טיח פנים שהינו עדין יותר ומטרתו ליישר את הקירות לאחר עבודת קבלן השלד.
יזם נדל"ן: להיות יזם נדל"ן זה אומר שצריך להיות אדם שמגדיל ראש, שיש לו חזון, רצון ומוטיבציה. בדרך כלל ליזם נדל"ן יש יעדים ומטרות גדולות יותר משם אנשים אחרים. יזם נדל"ן יעשה הכל על מנת שהעסקה תצליח, גם אם יש מחסומים ומכשולים בדרך, יזם הנדל"ן יבין מה המטרה הסופית וכל המכשולים יתמסמסו.
מגרש: שטח הקרקע הכולל , לצורך הבנייה והשטח סביבה. לעתים ניתן לראות כי יש הפקעה (שטח שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לוקחת לשימוש של העירייה) בשטחם של מגרשים מסוימים.
מהנדס ביצוע: משמש כאחראי לביצוע שלד המבנה, מגיע לאתר הבנייה בנקודות קריטיות של בניית השלד. תחום האחראיות של מהנדס הביצוע: לוודא כי תכניות העבודה הקונסטרוקטיביות מבוצעות כפי שתכנן אותן.
מס רכישה: מס בישראל המשולם על רכישת זכות במקרקעין. המס נגבה עבור נכסי נדל"ן דוגמת בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים ביעודים שונים (חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים ועוד) ומבנים ביעודים שונים. הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים, לרשות המיסים, בנוסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש. מס רכישה משתנה מדי שנה, ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה ובסוג הנכס. כמו כן, מס רכישה מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה, במקרים מסוימים הוא מחושב באופן מדורג. לחץ כאן לקישור לסימולטור מס רכישה של רשות המיסים.
מס שבח: מס המחושב בעת מכירת נכס, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בנכס, כלומר: ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס. מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הנכס. לחץ כאן לקישור לסימולטור מס שבח של רשות המיסים.
מקרקעין: הגדרה כוללת לנכסים עם חיבור קבע שלא ניתן לניידם. דוגמה למקרקעין: קרקע, חנות, דירה, מבנה תעשייה ועוד. נכסים שאינם מחוברים חיבור קבע וניתן לניידם עונים להגדרה של מטלטלין. דוגמה למטלטלין: יהלומים, קראוון נייד, ציוד אלקטרוניקה ועוד.
מרחב מוגן: חדר הנדרש עפ"י חוק להגן מפני פיצוצים. החדר כולו בנוי מבטון מזויין , בעל חלונות מיוחדים המגינים מפני פיצוץ וגזים. החדר הוא חלק מתקנות הג"א (התגוננות אזרחית), נקרא גם "החדר האטום". במידה ואין בו חלון אסור להתגורר בו. מרחבים מוגנים לדוגמה: ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ועוד.
נדל"ן מניב: נדל"ן מניב הינה עסקה לטווח זמן ארוך. הרעיון שעומד מאחורי העסקה הוא שהשוכר משלם את המשכנתה שנלקחה עד תומה ובעצם קונה את רוב הנכס. הסיבה שקוראים לעסקה 'נדל"ן מניב' כי כמו ששותלים זרעים באדמה ולאחר מספר שנים העץ מניב פירות, כך גם העסקה של נדל"ן מניב.
נדל"ן מסחרי: נדל"ן מסחרי הוא כל נכס שאינו משמש למגורים כגון משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מבני מלונות ועוד. בעסקאות של נדל"ן מסחרי לא מתנהגות באותו אופן כמו עסקאות של נדל"ן למגורים. מבחינת מיסים, התנהלות שוטפת ופוטנציאל רווחים. יש לבחון כל עסקה לגופה על מנת להבין האם העסקה מתאימה לפרופיל האישי שלך.
נדל"ן: המילה נדל"ן מגיעה מהשפה הארמית ופירושה 'נכסי דלא ניידי', כלומר נכסים שהם לא ניידים כגון דירות, חנויות, משרדים ועוד.
פילר: יציקת בטון בשטח המגרש המשמשת לריכוז התשתיות המשמשות את המבנה כגון שעוני-מים , קווי טלפון, ארון חשמל, תשתית גז ועוד.
פיתוח השטח: שם כללי לפיתוח קרקע לפני שמבוצעת בה בנייה הכולל ביצוע תשתיות כגון כביש , ביוב, הנחת קווי טלפון וכדומה.
פרצלציה: חלוקת קרקע למספר מסויים של חלקות חלקות. החלוקה מחדש מבוצעת בדרך כלל לפני בנייה.
קבלן מפתח: קבלן המקבל נכס לפני השבחה ודואג לבצע את ההשבחה באופן מלא. באחריותו לדאוג לכל הקשור בתהליך הבנייה. תיאום בין אנשי מקצוע שונים הדרושים לטובת קידום הפרויקט.
קו בניין: קו וירטואלי המשמש כתוחם לבניין בהתאם לאישור הבנייה. קו הבניין מגדיר עד לאן ניתן להגיע עם בניית המבנה.
קומה מפולשת: קומה מפושלת זוהי קומת עמודים מקורה הפתוחה בצדדים (ללא קירות בדפנות). הקומה המפולשת יכולה לשמש כשטח לחניות, שטחים מסחריים, לובי ועוד. בשנים האחרונות יזמי תמ"א 38 מחפשים בניינים עם קומת עמודים מפולשת על מנת לבנות קומה נוספת בקומת הקרקע במקום על קומת הגג.
קונסטרוקציה: תכנון המהנדס לצורך בניית המבנה. הקונסטרוקציה מגדירה את כמות הבטון והברזל של המבנה ואת צורת הנחת הברזל וגודלו.
רובה (רובע): חומר מילוי בין אריחים , לאחר הייבוש החומר חזק ודוחה מים.
שלד הבניין: מהווה את הבסיס שמייצר לבניית גימור הנכס, אלמנטי השלד הם שיוצרים את החללים העיקריים של הבניין והם נותנים לבניין את צורתו ויציבותו. לשלד תפקידים רבים ומגוונים בבנייה המודרנית כגון :יציבות , בטיחות , בידוד תרמי ואקוסטי, איטום כנגד חדירת גשם ואוויר, עמידות בפני שריפה ועוד.
שמאי מקרקעין: שמאי הינו איש מקצוע שתפקידו לבצע הערכת שווי לנכסים. שמאי מקרקעין תפקידו לבצע הערכת שווי לנכסי נדל"ן. מלבד הערכת שווי לנכסי נדל"ן, שמאי המקרקעין מבצע בדיקות של תכנון ובנייה הקשורות לנכס כגון בדיקות של חריגות בנייה, זכויות בנייה נוספות ועוד. שמאי המקרקעין הינו עובד באופן שוטף עם יזמי נדל"ן ומשקיעי נדל"ן לבניית דו"ח אפס (דו''ח כלכליות) וליווי מול הבנקים השונים. חובה לפני ביצוע עסקה יש להזמין שמאי מקרקעין בכדי לא להיות מופתעים לאחר חתימת החוזה.
תב"ע: תכנית בניין עיר הינה כלי עזר לתכנון בשטח העירייה המגדיר זכויות בנייה של מגרשים לפי ייעודם. לתב"ע יש שני מסמכים עיקריים, האחד תשריט והשני תקנון. התשריט הינו מציג את מיקומי המגרשים ואת ייעודם לפי צבעים ואילו התקנון מסביר את התשריט. לדוגמה, בתשריט נוכל לראות ייעוד של מגרש מסויים ובתקנון נוכל לראות את זכויות הבנייה על אותו מגרש. בכדי לדעת איך לקרוא תב"ע באופן מקצועי: לחצו כאן
תוכנית היתר בנייה (גרמושקה): תוכנית מאושרת המתארת את הבניין, מיקומו במגרש , מידותיו ופרטיו. את היתר הבנייה מאשרת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומגיש התכנית הינו בעל הנכס (או היזם). בשפת הדיבור היום-יומית היתר הבנייה נקרא גם 'גרמושקה' או 'הרמוניקה'.
תוכנית מתאר מקומית: כמו שמדינת ישראל יש תכנית מתאר ארצית (תמ''א) העוסקת בכל התכניות העתידיות בכל הארץ, כך גם לוועדות המקומיות (עיריות) ישנן תכניות מתאר מקומיות. תכנית המתאר המקומית הינה תכנית המגדירה בקמת המאקרו את יעודי הקרקע בשטח העיר ואת גבולות התכנון של העירייה. מתוקף תכניות המתאר המקומיות ניתן לכתוב תכניות בניין עיר (תב''ע) ממוקדת על אזור מסויים בתוך העיר. תכנית המתאר המקומית נותנת קווי תכנון כללים ליישום תב"עות ממוקדות של בניית בניינים, רחובות או שכונות בתחום השיפוט של העירייה
