כשהתחלתי את המסע שלי בעולם הנדל"ן, התחלתי כמו כולם: גם אני קניתי דירה קטנה בפריפריה, שיפצתי
אותה, השכרתי, הרווחתי, שילמתי מס שבח, וכל שאר הדברים שכרוכים בזה.
אחרי זה השתדרגתי קצת ועשיתי עסקאות קצת יותר גדולות, וכן הלאה.
ואז הגעתי לנקודה שבה אמרתי לעצמי: רגע, לא יכול להיות! כשאני הולך לקנות דירות אני נלחם על כל דירה,
קרה גם שהגעתי באישון לילה כדי להיות הראשון שרואה את הדירה, שלא יחטפו לי אותה חלילה. עברתי
מדלת לדלת, השתמשתי במתווכים - מה לא עשיתי כדי לאתר נכסים טובים? אבל, כך חשבתי באותו רגע, לא
יכול להיות שכל החיים אמשיך כך. הרי עכשיו, כשכבר יש לי כמה דירות, אני צריך לשלם גם מס רכישה בסך
שמונה אחוזים, כך שכדי להרוויח באמת מהעסקה, אני צריך למצוא דירה שמחירה הרבה מתחת למחיר
השוק!
זה היה הרגע שבו חשבתי: מה עושים העשירים בנדל"ן? לא ייתכן שהם קונים דירות כמוני, אי אפשר להתעשר כך. ואז הבנתי - הם לא קונים דירות, הם מייצרים דירות! ואם הם עושים את זה, כנראה יש דברים בגו. התחלתי לבדוק את הדברים לעומק והגעתי למסקנה שזו אכן דרך רווחית מאוד.
*סרטון מתוך ערוץ ה-YouTube של היזם שי שור
לחסוך את מס הרכישה
נכנסתי לאתר של רשות מקרקעי ישראל, אתר שאני מאוד אוהב, והסתכלתי על תוצאות מכרזים שהסתיימו.
בדקתי וחישבתי כמה הוצאות היו לרוכשים וכמה הם חסכו בעסקה.
ראשית, במכרז ניתן לרכוש קרקע מתחת למחיר השוק, למשל 4.5 מיליון ש"ח למגרש שמחיר השומה שלו 6
מיליון ש"ח.
שנית, ישנה הטבה בעניין מס הרכישה: מס הרכישה הוא 6% - אך מדובר ב־6% מתוך מחיר הקרקע, לא
כולל הוצאות הפיתוח. הוצאות הפיתוח הן תשלום שאדם הרוכש קרקע יד ראשונה מהמדינה משלם לחברה
המפתחת, שדואגת לפתח את השטח מבחינת כל התשתיות - חשמל, ביוב, אינסטלציה, אבני שפה, כבישים
וכו'.
בנוסף, על פי החוק, אם הרוכש מוציא היתר בנייה בתוך 24 חודשים מרכישת הקרקע, הוא מזוכה בסך 1%
במס הרכישה - כך שלמעשה הוא משלם 5% בלבד.
אך ההנחה הגדולה היא לא בכך שעל הקרקע אין מס רכישה, אלא בכך שעל כל הבנייה אין מס רכישה. זאת
לעומת קונה שירכוש את הדירה המוכנה, אשר יצטרך כמובן לשלם 8% על העלות הכוללת של הבית.
לדוגמה: אם יזם רוכש קרקע ב־2 מיליון ש"ח ובונה עליה בית בהוצאה של 2 מיליון ש"ח נוספים, הוא הוציא 4
מיליון ש"ח - אך מחיר השוק של הנכס הוא ככל הנראה יקר יותר, למשל 5 מיליון ש"ח. אם היזם היה קונה את
הנכס מוכן, היה עליו לשלם 5 מיליון בתוספת מס רכישה בסך 8% על כל הסכום. אך כיוון שהוא בנה אותו, הוצאותיו היו פחותות בהרבה.
רווח גם בשבח
נושא נוסף הוא מס השבח. כשאדם מוכר נכס במחיר גבוה מהמחיר שבו קנה את הנכס, עליו לשלם מס
בשיעור 25% על הרווח מהעסקה. אם כן, לכאורה, ככל שהרווח בעסקה גדול יותר, כך המס גבוה יותר. גם
כאן, אמרתי לעצמי, כדאי לבדוק מה עושים העשירים כדי להתעשר עוד יותר מכל העניין.
כאן גיליתי שהעשירים לא ניגשים למכרז כאדם פרטי, אלא כחברה בע"מ. וכאשר חברה בע"מ מוכרת נכס
ברווח, היא לא משלמת מס שבח, אלא מס חברות, בסך 23% מהרווחים - חיסכון של 2%, שבסכומים גבוהים
הוא כמובן משמעותי.
אולי ברגע הראשון זה נשמע עניין פעוט - חיסכון של כמה אחוזים במס הרכישה ועוד כמה אחוזים במס
השבח, אך למען האמת החיסכון הזה משמעותי ביותר, והוא חלק גדול ממה שעושה את ההבדל בין עסקה
רווחית מעט לעסקה רווחית מאוד.
תמשיך לעשות נדל"ן,
שי שור
