מחבר המאמר: ניצן גולן - מנהל מועדון המשקיעים של שור יזמות.
משקיעים רבים בענף יזמות הנדל"ן אוהבים לבצע את העסקאות שלהם לבד, לעומת זאת ישנם משקיעים רבים אחרים אשר פרופיל המשקיע שלהם יצריך לעתים גיוס שותפים לעסקה. שותפים בעסקת נדל"ן יכולים ליצור עבורנו יתרונות רבים, כמו למשל הגדלת הרווח , חלוקת משימות בחקר העסקה וניהולה, הפרייה הדדית וחשיבה משותפת, תקציב עסקה גבוה יותר, שיפור יכולות המינוף וכמו-כן אפשרויות הטבות מס למיניהן.
כולם מבינים את היתרונות בשותפות אך חשוב להגדיר כמה אלמנטים מרכזיים עבורנו בטרם ניכנס לעסקת הנדל"ן הבאה שלנו כשותפים מן המניין.
בתור אחד שביצע עסקאות רבות עם שותפים, בעיקר בשנותיי הראשונות בענף הנדל"ן, הכנתי עבורכם רשימה של מספר עקרונות לעשייה נדל"נית עם שותף אחד או יותר:
הפרופיל האישי ראשית, חשוב להתחבר ולהבין את השותף שלכם ברמת הפרופיל האישי. מדובר בעצם על פרופיל אישי ברמה הפיננסית וברמת המטרות והיעדים שלכם, וכן ברמת האופי של השותף הן כמשקיע והן כאדם.
אחד הקווים המנחים לבחירת שותף הוא שחייב להיות מכנה משותף שיש לכם איתו ברמה האסטרטגית מבחינת הגדרות מטרות ויעדים דומים לעסקה.
ברמת האופי – חשוב שתדעו שאתם מסוגלים להסתדר עם האדם גם ברמה האישית כיוון ועסקת נדל"ן היא תהליך ארוך עם זמן מינימום של חצי שנה ועד אפשרות לשותפות במהלך 20 שנים ויותר. מערכת יחסי-אמון כמו בכל מערכת יחסים – גם שותפות בעסקת יזמות נדל"ן בנויה המון על אמון הדדי מלא בין הצדדים. בסופו של יום אם שני הצדדים יתנהלו בשקיפות מלאה אחד כלפי השני במהלך העסקה – שני הצדדים ירוויחו.
חשוב מאוד שכבר בתחילת העסקה, הגדרת המטרות והיעדים ברמה האסטרטגית של כל אחד תהיה אמיתית וכנה.
במידה ואנו לא בוטחים בצד השני במאת האחוזים – זה יגזול מאיתנו זמן ואנרגיות מיותרות לבדוק ולחקור כל צעד שביצע השותף בעסקה או כל נתון שהוא סיפק לנו , למשל אם יצא לשטח בלעדינו וכו'. הגדרת תפקידים והאצלת סמכויות חשוב מאוד להבין שבניהול עסקת יזמות נדל"ן ישנן הרבה מאוד משימות לביצוע במהלך העסקה עצמה, כגון גביית השוכרים , תחזוקת הנכס , תהליכי מכירת הנכס וכו'. חשוב להגדיר בדיוק מי עושה מה ומתי. יש לרשום ביניכם את הגדרת התפקידים והאצלת הסמכויות באופן מפורט לשביעות רצון של כלל הצדדים וכמובן במידת הצורך לשנות את התפקידים בהתאם לדינמיות של העסקה.
קירבה גיאוגרפית עניין אשר יכול מאוד לעזור לקידום מערכת השותפות היא קירבה גאוגרפית. אין ספק כי הרבה יותר קשה להתנהל יחדיו באופן שוטף בעסקה כאשר הצדדים גרים מרחק רב אחד מהשני. כמובן – כל מקרה לגופו, אך יש לקחת גם את הנושא הזה בחשבון.
עניין נוסף בהיבט הגיאוגרפי הוא קירבה לנכס. יצא לי להיתקל בעבר במספר מקרים שבהם אחד מהשותפים אשר גרו קרוב לנכס ביצעו את מירב העבודה מחוסר ברירה – חשוב לתאם ציפיות גם בעניין הזה. חוזים ודו"ח אפס – תיעוד מלא הנושא של תיעוד הדדי הוא קריטי בעסקת יזמות נדל"ן. לא מעניין אותי מי הצד השני – גם אם הוא קרוב משפחה מדרגה ראשונה – חשוב לתעד הכל ולרשום הכל, הן ברמה החוזית והן ברמת דו"ח האפס של העסקה (דו"ח כדאיות כלכלית).
עסקאות רבות של שותפים הלכו והסתבכו בשל חילוקי-דעות אשר היו נמנעים בקלות עם תיעוד מוקדם של הדברים.
ברמה החוזית - כל הוצאת מסמך הקשור לשותפות בעסקת יזמות הנדל"ן יש לתעד בשני עותקים, ולערב גם עורך-דין במידת הצורך לטובת הגנה על זכויותיכם המשפטיות בכל תסריט עתידי בתהליך העסקה.
ברמת הכלכלית – חשוב לתעד בדו"ח האפס את ההוצאות שהיו לכל שותף בעסקה וכמה הכנסות, על מנת למנוע מצבים בעייתיים בעתיד.
חשוב מאוד להבין שמבחינת הערכאות המשפטיות: מה שלא כתוב ומתועד – לא קיים!!! לסיכום
שותפות בעסקת יזמות נדל"ן יכולה להוות כלי מצוין הן ברמת המימון, והן ברמת המקצועיות. באותה נשימה חשוב לזכור כי שותפות ביזמות נדל"ן היא עסק מורכב ויש לנהל אותה בכובד-ראש, באחריות ובמקצועיות.
