את השאלה הזאת ניתן לשמוע המון. הציבור לא מבין את תחום המשכנתאות אבל יש מונח שמפחיד אותו 'קנס בפירעון מוקדם של משכנתא', לא צריך לפחד. צריך לדעת באילו מסלולים יש קנס על פירעון מוקדם ובאילו אין.
המילה 'קנס' נטבעה בלשוננו. בפועל המונח הינו 'עמלת היוון בעת פירעון מוקדם'. חשוב להכיר את המונח כי כך כותבים הבנקים בחוזי המשכנתא או באישורים העקרוניים אותם מחלקים לנוטלי המשכנתאות.
מהו בעצם היוון?
היוון היא מילה שפירושה הוא 'להביא לזמן הווה' בדרך כלל משתמשים במילה במונחים פיננסים כמו 'קרקע מהוונת', גישת 'היוון הכנסות' או במקרה של המשכנתא 'עמלת היוון בעת פירעון מוקדם'.
בשפה פשוטה יותר, המילה 'היוון' דואגת להסתכל אל העתיד ולשקף אותו בהווה. אם לדוגמה נשמש בנוסחה לחישוב תשואה (היוון) ניתן לראות בעת חישוב שכר הדירה אותו מכפילים ב-11 או 12 חודשים את ההיוון.
בעצם מסתמכים על הכנסות עתידיות משכר דירה ומשליחים אותן על ההווה כאילו כבר התקבלו.
דוגמה:
שכר דירה 3,500 שקלים
מכפילים במספר החודשים - 12 חודשים
תוצאה - 42,000 שקלים בשנה.
אין הדבר אומר שהכסף כבר התקבל אך משקיע הרוצה לדעת כמה ירוויח בשנה מבצע פעולה של היוון על מנת לראות אם העסקה כדאית לו.
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות
אז איך ההיוון מתקשר למשכנתא?
ובכן ביום פירעון המשכנתא מחליט הבנק אם לבצע היוון. מה מביא הבנק לזמן הווה? את החוב העתידי של נוטלי המשכנתאות.
כדי להבין מדוע דורש הבנק כסף בגין כסף שמחזירים לו בעת פירעון משכנתא, יש להבין איך בנק מתנהל.
בנק הינו עסק שייעודו למכור כסף ולהרוויח עליו ריבית. מאיפה לבנק יש כסף להלוות? הוא כמובן לוקח מהחסכונות של הציבור.
כאשר מגיע חסכן לבנק ופותח קופת חיסכון כלשהי ומקבל עליה ריבית שעולה לבנק לדוגמה 1%, הבנק משאיל את כספו של החוסך ומלווה אותו לאדם אחר בריבית לדוגמה של 2% וכך הבנק מייצר לעצמו רווח.
כאשר אדם מלווה מהבנק כסף לתקופה של 20 שנה לדוגמה, אז הבנק מוכר את הכסף של מישהו אחר. מגיעה נקודת זמן בחיים שמחליט הלווה להחזיר את הכסף כי השתחררה לו קרן השתלמות, או כי קיבל ירושה או מכל סיבה אחרת.
הבנק שהיה צריך לקבל ריבית לאורך כל ה-20 שנים, לפתע צריך התמודד עם סיטואציה שהלווה מחזיר לו את הכסף.
הבעיה היא שהבנק צריך עדיין לשלם כסף לחסכן ואין לו הכנסה מההלוואה שמכר, ולכן הבנק נמצא בבעיה.
מה יעשה הבנק? יפיל קנס על נוטל ההלוואה כדי לחסות על ההפסד הפוטנציאלי שלו מול החסכן, ולכן הוא יהוון את הריבית שאותו לווה היה צריך לשלם עד סוף חיי ההלוואה וידרוש את הכסף בזמן פירעון ההלוואה.
האם תמיד המצב הוא כזה? תמיד צריך לשלם עמלה בעת פירעון מוקדם? לא!
באילו מסלולים עלולה להיות עמלת היוון בגין פירעון מוקדם?
כדי להבין את הכללים של הבנק, צריך לראות מתי הבנק עושה איתכם עסקה לטווח זמן ארוך שהוא מצפה להרוויח את כל הריבית על ההלוואה ומתי לא כך הדבר.
במסלולים משתנים, משמע שהריבית על ההלוואה עלולה להתייקר או לרדת, הבנק מבין שהסיכון הוא על נוטל ההלוואה ולכן לא יגבה עמלה בעת פירעון מוקדם.
ניקח לדוגמה את ריבית הפריים. ריבית הפריים הינה ריבית משתנה ועלולה להיות אחרת כמעט מדיי חודש.
בגלל שישנו סיכוי גבוה כי ריבית הפריים עלולה להתייקר, הבנקים לא יגבו עלמת פירעון מוקדם כי ההלוואה במסלול הפריים היא הלוואה בסיכון גבוה.
לעומת זאת, הלוואות או משכנתאות במסלולים קבועים הן משכנתאות עם סיכון נמוך. לדוגמה זוג צעיר נוטל משכנתא עם ריבית של 4% במסלול של ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) לתקופה של 30 שנים, אז הבנק והזוג הצעיר יודעים כי ההחזר החודשי והריבית הסופית שיש לשלם לא ישתנה עד ההחזר האחרון.
בגלל הוודאות של הבנק, כי הוא יקבל למשך 30 שנים את הריבית שלו, הוא הרגיש בנוח לגייס את הכסף לטובת המשכנתא של הזוג ולשלם עליה ריבית קבועה למשך 30 שנים.
אך החיים דינמיים, ולפתע מחליט הזוג, לאחר 10 שנים לפרוע את המשכנתא. בנקודה הזאת באופן תיאורטי יצטרך הזוג לשלם את כל הריבית שהיה צריך לשלם לעוד 20 שנה כבר ביום פירעון המשכנתא.
כאשר הזוג ביצע עם הבנק את העסקה של לקיחת המשכנתא, היה כתוב לו בחוזה המשכנתא כי ביום פירעון של המשכנתא 'תיבחן אפשרות של עמלת היוון'.
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות המפרט על בניית תמהיל משכנתא
למה הכוונה 'תיבחן אפשרות של עמלת היוון'?
ובכן, ביום פירעון המשכנתא, יבחן הבנק את הריבית במשק ואז יחליט האם לגבות מהזוג עמלת פירעון מוקדם בגין סילוק המשכנתא או לא.
אז מה השיקול של הבנק האם לגבות את העמלה או לא?
אם לדוגמה הבנק מכר את הכסף לזוג בריבית של 4%, ועכשיו הריבית במשק הישראלי התייקרה והבנק יכול למכור את הכסף בריבית גבוהה יותר, אז לא ידרוש הבנק עמלת היוון בגין פירעון מוקדם, כי הבנק ימכור את הכסף של הזוג במחיר יקר יותר.
אם המצב הפוך? אם הריבית במשק ירדה ועכשיו הבנק לא יכול למכור את הכסף שהזוג מחזיר לו ב-4% או יותר?
במקרה הזה הבנק יגבה עמלת היוון בגין פירעון מוקדם.
איך תחושב עמלת הפירעון המוקדם?
הבנק יבחן את פערי הריבית. לדוגמה הזוג לקח משכנתא בריבית של 4% ועכשיו הריבית הינה 3%, כלומר הבנק מפסיד 1% בגין הפירעון המוקדם.
כאן ההיוון נכנס לתמונה. הבנק יסתכל על הפער של ה-1% שהוא מפסיד לאורך כל מספר השנים שנותרו למשכנתא ויהוון את הסכום לכדי עמלת פירעון מוקדם.
אז אם אתם חושבים על פירעון מוקדם של אחד מהמסלולים שלכם (או הכל) במהלך תקופת המשכנתא, שיו לב לקחת מסלולים בעלי אפשרות לפרוע ללא עמלה.
קישור ל-What's-App לדבר איתנו לכל שאלה או דילמה. מחכים לך...
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
