כל משקיע הרוצה לעשות את הקפיצה לעולם היזמות חייב להכיר את השלבים בצורה נכונה על מנת לא לעשות טעויות בדרך.
במאמר הבא אכסה את כל תהליך היזמות, משלב איתור הקרקע ועד קבלת מפתח.
משקיעים רבים חושבים שכדי לחסוך כסף בתהליך היזמות צריך לעשות משא ומתן טוב עם קבלן הביצוע ולהגיע למחיר הזול ביותר.
אמנם הדבר נכון. צריך לבצע משא ומתן עם קבלן הביצוע ועם כל ספק אחר בפרויקט אבל החיסכון האמיתי מתחיל ונגמר בשלב התכנון.
בשלב הראשון, עוד לפני רכישת הקרקע חובה לבצע ניתוח של זכויות הבנייה על הקרקע. משקיעים חושבים שגודל הקרקע הוא מה שחשוב בפרויקט, אך לא כך הדבר.
הדבר החשוב באמת הוא לדעת מה ניתן לבנות על הקרקע.
אם תהיה קרקע בגודל של 500 מ"ר וניתן לבנות 200 מ"ר לעומת קרקע של 350 מ"ר וניתן לבנות 450 מ"ר, הרי ברור שהקרקע בגודל של 350 מ"ר תהיה יקרה יותר.
בגלל זה, על היזם לשלוט בניתוח זכויות הבנייה בכל מגרש.
בכדי להבין את זכויות הבנייה ניתן לעשות בדיקה תכנונית במחלקת ההנדסה הרלוונטית או דרך האתר של רשות מקרקעי ישראל בשילוב עם הפורטל הגאוגרפי הלאומי (Govmap).
*(להלן תמונה מתוך האתר 'רשות מקרקעי ישראל')
לאחר ניתוח זכויות הבנייה ניתן לבצע הערכת שווי ובניית דו"ח כלכליות לקרקע.
את עבודת הערכת השווי וכתיבת דו"ח כלכליות לעסקה עושה שמאי מקרקעין אך ברגע שצוברים ניסיון ניתן לבצע באופן עצמאי.
לאחר רכישת הקרקע פונים לשלב התכנון. בשלב התכנון מתחילים עם אדריכל אשר תפקידו הוא לקחת את המחשבות של היזם וליצור סקיצה ראשונית.
כאן מתחיל החיסכון הגדול בכסף.
האדריכל בדרך כלל ירצה לתכנן מבנה כמה שיותר מרשים ושכל מי שיעבור לידו יגיד "וואו" ולכאן התפקיד של היזם להציב גבולות גזרה ברורים לאדריכל.
היזם צריך לאזן את האדריכל. מצד אחד הרצון שהמבנה יראה מרשים ביותר ומצד שני שלא יהיה יקר מדיי לבנות אותו.
איש מקצוע נוסף הלוקח חלק משמעותי בתהליך הוצאת היתר הבנייה הוא המהנדס או הקונסטרוקטור.
תפקיד המהנדס לגרום לכך שהמבנה אותו תכנן האדריכל לא יפול. הוא דואג לכל נושא הברזל והבטון. איזה אורך, קוטר וכמות ברזל לשים ואיזה סוג בטון לצקת.
מפאת הסיבה שחלק ניכר מהבנייה הוא בשלד השלד אשר מכיל בתוכו ברזל ובטון, ניתן לחסוך הרבה כסף.
ישנם מהנדסים שהם זהירים יתר על המידה ודואגים לתכנן מבנה עם כמות ברזל לא הגיונית ואף ברזל עבה מאוד.
ניתן לדבר עם המהנדס ולבקש ממנו שיחסוך בעת כתיבת התכניות.
יזמים מפחדים להתווכח עם המהנדס כי הם חוששים שמה בגללם חלילה הבניין לא יהיה בטיחותי, יש לזכור כי מהנדס לא יהיה מוכן לקחת אחראיות אם תכנית הברזל שלו לא תהיה בטוחה במאת האחוזים.
ברגע שיהיה שיח בריא ותכנון נכון עם אנשי המקצוע להוצאת היתר הבנייה יהיה ניתן לחסוך הרבה מאוד כסף.
לאחר שלב התכנון מתחילים את שלב הביצוע, שהוא בעצם השלב שבונים את המבנה.
בשלב זה יש למסור לקבלן או לקבלנים את תכניות העבודה של המהנדס והאדריכל על מנת שיוכלו להנפיק הצעת מחיר מדוייקת לצורך הביצוע.
בשלב הבנייה ניתן לשכור את שירותיו של "קבלן מפתח" או לנהל "קבלני משנה".
*סרטון מתוך הערוץ של שור יזמות ביו-טיוב
כאשר פונים ל"קבלן מפתח", הקבלן דואג לבצע את הכל. הוא בעצם מתחייב על מסירת מפתח ולכן נקרא "קבלן מפתח". מוסרים לו את התכנית והוא מחזיר את המפתח בסיום העבודה.
קבלן המפתח בעצם מנהל את כל העבודה לפי שלבי-הבנייה ולכן גובה תשלום נוסף בעבור "ניהול הבנייה".
לעומת קבלן מפתח ניצבת האפשרות לבצע פרויקט עם "קבלני משנה". כאשר מחליט היזם להתנהל עם קבלני משנה הוא בעצם מפרק את הפרויקט לשלבים. שלב אחרי שלב עד לסיום הפרויקט. מתחיל עם קבלן השלד, ממשיך עם האינסטלטור, חשמלאי, קבלן איטום ועד קבלן האלומיניום ומתקין הדלתות.
היתרון המובהק בתהליך של ניהול קבלני משנה הוא שאין את קבלן המפתח שגובה כסף על ניהול קבלני-המשנה.
צריך לקחת בחשבון כי ניהול קבלני משנה בדרך כלל הוא תהליך יותר ארוך מפאת הסיבה שהיזם אינו קבלן שמנהל פרויקטים של ביצוע על בסיס יומיומי.
קבלן המפתח פועל בצורה הזאת בשגרה שלו ולכן יהיה הפרויקט שלו קצר יותר.
שילוב של תכנון וביצוע נכון ומתוכנן מראש, יגרום לחיסכון אדיר של כספים וכמובן שהחיסכון מתבטא ברווח ישיר לכיסו של היזם.
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
