מדריך לרוכש נדל"ן מסחרי
שלום משקיעים יקרים,
במדריך הזה אני רוצה לדבר איתכם על נדל"ן מסחרי. ראיתי בתקופה האחרונה שהרבה משקיעים מחפשים אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן, כי בתחום המגורים ישנה תחרות רבה ולכן החלטתי לכתוב מדריך שעוסק ברכישת נדל"ן מסחרי.
הידע שהמדריך ייתן לכם:
מה זה עולם הנדל"ן המסחרי?
אילו הוצאות יש לי בנדל"ן מסחרי?
אילו יתרונות וחסרונות יש בנדל"ן מסחרי?
על מה צריך לשים לב לפני שקונים נכס מסחרי?
איך אתם צריכים לנתח עסקה של נדל"ן מסחרי כשמציעים לכם אותה?
אם כדאי לכם או לא כדאי לקנות נכס שכזה?
הוצאות בנדל"ן מסחרי
ההוצאות בנדל"ן מסחרי שונות מנדל"ן מגורים.
העניין החשוב ביותר הוא נושא המיסים. בעסקה שכזאת המיסים משולמים על ידי הקונה והמוכר. כלומר, אדם הקונה את דירתו היחידה, כלומר אין ברשותו דירה, לא יצטרך לשלם מס רכישה עד סכום של 1,744,505 ש"ח (נכון לשנת 2020).
אדם הקונה נדל"ן מסחרי, גם אם זה יהיה הנכס המסחרי הראשון שלו, יהיה מחוייב לשלם מס רכישה מהשקל הראשון ולא משנה אם אין לו או יש לו דירה ברשותו או נכס מסחרי.
על מנת שתוכלו לרכוש נדל"ן מסחרי אתם תצטרכו שיהיה לכם עסק. עסק מחוייב בפתיחת תיק במע"מ, מס הכנסה ובביטוח הלאומי.
עוד פקטור חשוב שצריך לדעת: רוצים לרכוש נכס מסחרי? ככל הנראה אתם תצטרכו לשלם דמי ניהול (המקבילה של דמי וועד בית) לחברת הניהול האחראית על תחזוקת המבנה.
חשוב להכיר וחשוב לדעת את כל הדברים האלה וכמובן לשאול את כל השאלות טרם חתימת חוזה.
בנוסף יש לנו את העלויות הנלוות בכל הרכישות של נדל"ן מסחרי:
לעורך דין
למתווך
מע"מ (בדרך כלל זה חלק מתשלומי המיסים)
שמאי
עלויות משכנתא (במידה ויש)
יתרונות ברכישת נכס מסחרי
המחיר של נכס מסחרי לעומת נכס מגורים יכול להיות זול יותר בצורה משמעותית.
בדרך כלל הפקטור הזה מושך הרבה מאוד אנשים. אך אם מסתכלים על המחיר ביחס למ"ר (מטר רבוע) שקיים בנכס, יכול לקרות מצב שאף המחיר למ"ר יהיה יקר יותר אך בגלל שניתן לרכוש נכסים מסחריים קטנים בגודלם אז המחיר המסתכם הינו זול יותר.
כשאתם רואים משרדים למכירה בסביבות ה-300,000 ש"ח, כנראה אתם תקבלו נכס של 30 מטר רבוע (10,000 ש"ח למטר). אם תצאו לפריפריה המחירים ירדו וירדו כמו בכל עסקת נדל"ן, אך כנראה יהיה רחוק מאזור הנוחות שלכם.
היתרון המשמעותי פה הוא שאם תהיו מסוגלים לקנות נכס, מספיק שתקנו כמה עשרות מטרים רבועים, תוכלו ליהנות מתשואה יחסית יפה לעומת תשואה שיש על נכס למגורים.
אם יש לכם עסק קיים ופעיל, ותחליטו לרכוש נדל"ן מסחרי עבור העסק שלכם, זה כמובן יהיה מוכר במס הכנסה ותוכלו לקזז את זה כהוצאה מוכרת.
חסרונות ברכישת נכס מסחרי
החיסרון הראשון והמובהק זה כל עניין התחלופה.
אנשים הקונים נדל"ן מסחרי מזהים מגמה של תחלופה מהירה בנכסים, כלומר השוכר אחרי שנה לא מחדש את חוזה השכירות כי הסטטיסטיקה אומרת שהרבה יותר עסקים נסגרים מאשר נפתחים ולכן רואים תחלופה.
ישנם אפילו מקרים שהשוכר יוצא באמצע חוזה ואז צריך לאתר שוכר חדש שיבוא במקומו.
הדבר כמובן עלול לפגוע בתשואה של הנכס.
כמובן אם אדם פרטי רוצה לרכוש נכס מסחרי, יצטרך לפתוח עסק, ולקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות:
רואה חשבון
תשלומים למע"מ
ביטוח לאומי ומס הכנסה
חובה לפתוח באמת עסק ולהתחיל לשלם את כל התשלומים השוטפים כמו שכל עסק משלם.
גם כאן נמצא את חסרון תשלום המיסים, הפעם על השכירות הנכנסת.
מי שרוכש דירה למגורים או דירות למגורים ולא יעבור את התקרה של 5,100 ש"ח בחודש (נכון לשנת 2020), יהיה פטור ממס הכנסה על שכר הדירה.
לעומת זאת מי שהולך לקנות נדל"ן מסחרי – משלם מיסים מהשקל הראשון.
אם אדם קנה משרד והוא משכיר אותו ב־2,000 ש"ח \ 3,000 ש"ח \ 4,000 ש"ח, הוא יצטרך לשלם מס הכנסה גם אם לא עבר את הסכום של 5,100 ש"ח בחודש כמו בהכנסה משכירות בנכסים למגורים.
חיסרון נוסף הוא שתשלומי הארנונה ודמי הניהול בנכסים מסחריים בדרך כלל יקרים באזורים מסוימים מאשר במגורים ויש לקחת בחשבון שבגלל התחלופה הגבוהה, ישנו סיכוי גבוה שבעל הנכס יישא בתשלומי ארונה לעיתים.
לפני שרוכשים נכס מסחרי צריך לשים לב לדברים הבאים:
מיקום הנכס - אתם תצטרכו כמוב לעשות שיעורי בית. האם המיקום טוב והאם הוא הולך להתפתח לפי התוכניות העתידיות שלו?
תחרות עתידית - האם הנכס הינו חלק מפרויקט משמעותי בגודלו? קורה לפעמים להרבה אנשים שהם קונים משרד בגודל של 20 מ"ר ושוכחים שהם חלק מפרויקט גדול יותר ואז קשה להם בהשכרה או קשה להם במכירה בגלל שיש ריבוי של נכסים המוצעים לשוק.
זמן מסירת הנכס - אם רוכשים נכס מסחרי חדש מקבלן צריך לשים לב לזמן הכניסה, זה מאוד חשוב כשחותמים על חוזה והקבלן מאחר בתאריך המסירה שלו, צריך לוודא שהוא ישלם את הקנסות (אשר יופיעו בחוזה).
תשלום מע''מ - כשמציעים לכם נכסים, שימו לב אם מדברים במחירים כולל מע"מ או לא כולל מע"מ. קורה לאנשים פרטיים שהם מבצעים עסקה לדוגמה במחיר של 300,000 שקלים ואז מגלים בפתאומיות שהם צריכים לשלם גם את המע"מ, ותאמינו לי, לא מעט קונים נכנסים להלם מזה.
סגנון העסקה - סגנון העסקה הוא קריטי ביותר. אתם רוצים לדעת איך אתם נכנסים לתוך העסקה. לדוגמה: ניתן לקנות חלק בלתי מסוים במשרדים (יהיה לך לדוגמה 20 מ"ר בלתי מסוימים מתוך 500 מ"ר) כי הולכים לבנות חללי עבודה משותפים - טרנד כזה שעובד בשנים האחרונות, ואז בעצם הבן אדם לא יוכל להצביע בדיוק מה החלק שלו וכולם שותפים בכל ההכנסות ובכל ההוצאות. מה שנקרא: מרוויחים – כולם מרוויחים, לא מרוויחים – כולם לא מרוויחים. אם זה סגנון עסקה שאתם קונים לבד אז תצטרכו לדעת שאתם תקבלו את הנכס במצב של מעטפת - כלומר בטון ובלוקים - ואתם תצטרכו לשפץ אותו אחר כך.
הערכת שווי - לבדוק את המחירים למ"ר בסביבה - לראות שבאמת אתם לא קונים במחירים יקרים.
דוגמא מהשטח
צילום מסך מהפורטל הגיאוגרפי הלאומי. הכנתי כבר תב"ע מסוימת באזור מחלף גדרה (מי שמכיר: ליד מפעלי כנות).
הציעו לי עסקה, לקנות חלק מנכס חדש באזור המסחרי שעתיד לקום כאן - אזור תעשייה מאוד גדול.
הראו לי סרטונים והדמיות מרשימות ביותר והציעו חלק יחסי קטן של 20 \ 30 \ 40 מ"ר.
בדקתי את התב"ע וכפי שאתם יכולים לראות (בתמונה הבאה) האזור מחולק למגרשים ולחלקות בייעודי קרקע שונים. ניתן לראות במקרא (מצד ימין) את כל השטחים המיועדים לתעשייה מיוחדת, מסחרי, תעסוקה וכו'.
בואו ניקח לצורך הדוגמה את מגרש 11 (הסמן של העכבר מסמן את המגרש), אני מזכיר, אני אקנה 20 מ"ר של משרד, כל המשרדים שמסביב (וגם בבניין) יהוו לי תחרות עתידית במכירה או בהשכרה, לכן תמיד מומלץ לבדוק את בתקנון את זכויות הבנייה העתידיות, על מנת להבין האם תהיה תחרות משמעותית או לא.
שימו לב לטבלה הנמצאת בתקנון התכנית.
אתם יכולים לראות ש-39,200 מ"ר יבנו בשלב הראשון.
בשלב השני, 39,200 מ"ר יבנו.
בשלב השלישי, יבנו עוד 78,400 מ"ר.
ועוד 39,200 מ"ר יבנו בשלב הרביעי.
סך הכול יש פה כמעט 200,000 מ"ר!!!
אם אתם תרכשו 20 מ"ר באזור שכזה, כנראה שכמוכם ירכשו עוד עשרות אם לא מאות של אנשים וביום שתרצו להשכיר או למכור את הנכסים זה יכול להוות תחרות גדולה מאוד רצינית ובכך תיווצר מצב של אינפלציה של נכסים ועודף היצע ויתכן כי העסקה תהיה לא רווחית כמו שדמיינתם.
מומלץ לבדוק קודם כל כמה מ"ר עתידים לבנות בכל הפרויקט ולא רק בנכס הספציפי שלכם.
ברגע שאתם תעשו את זה, תתחילו להבין שהעתיד הוא חשוב מאוד בייחוד אם אתם קונים בבנייה חדשה.
עד כאן המדריך לנדל"ן המסחרי.
תמשיכו לעשות נדל"ן!
