לאורך השנים העיריות השונות אישרו פרויקטים רבים של תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה).
פרויקט של תמ"א 38 הינו פשוט יחסית. ניתן לבצעו בבניין אחד. בבניין יכולים להתגורר מעט דיירים ותהליך הרישוי (קבלת היתר הבנייה) יחסית מהיר.
כאשר נבנו רבים מהבניינים שאושרו במסגרת התכנית, צצו בעיות בסביבת הפרויקטים. כגון, מחסור בחנייה, תשתיות לא מתאימות, פקקים כבדים ומחסור בבתי ספר וגני ילדים.
לאחר ההבנה של העיריות כי אין באמת פתרונות לכל הבעיות שנבעו מאישור התמ"א, החלו העיריות לצמצם באופן דרסטי את היתרי הבנייה במסגרת התכנית.
הפתרון היעיל ביותר שנמצא הוא לייצר תכנית אשר תכלול בתוכה פתרונות ולא בעיות.
המדיניות של העיריות השתנתה והיום ניתן לראות כי העיריות דורשות שיבוצעו פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) ולאו דווקא תכניות של תמ"א 38.
בזכות קידום פרויקטים של התחדשות על ידי העיריות, ניתן לראות פעילות מאומצת בקרב יזמים הרוצים לאגד דיירים לכדי ביצוע פרויקט.
הבעיה היא שההליך מסורבל וארוך ולכן כדאי להכיר את השלבים הבאים לפני שחותמים ליזם הרוצה לבצע פרויקט בבניין שלכם.
השלב הראשון נוגע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הפונה למשרד הבינוי והשיכון.
בנקודת הזמן הזאת, העירייה רוצה לקבל סיוע כספי ממשרד הבינוי והשיכון וגם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהוקמה לצורך קיצור הליכים בירוקרטיים בביצוע פרויקטים.
העירייה תבקש להכריז על מתחמים המיועדים לפינוי-בינוי כדי שתוכל העירייה לקדם פרויקט בשטחה.
בשלב השני יכריז משרד הבינוי והשיכון על מתחם מסויים אותו יאשר לוועדה המקומית. בזמן אישור המתחם יהיה ניתן לראות באתר המפות הממשלתי, הפורטל הגאוגרפי הלאומי, או בשמו הנפוץ Govmap, הגדרה פיזית על המפה תחת הלשונית 'מתחמי התחדשות עירונית'.
בשלב זה, בדרך כלל לדיירים אין מושג שהוכרז מתחם באזור מגוריהם והדבר יכול לייצר הזדמנויות עתידיות לאותם בעלי הנכסים או רוכשי נכסים חדשים
*תמונה מתוך האתר הפורטל הגאוגרפי הלאומי (GOVMAP)
לאחר הכרזה על מתחם, מגיע השלב השלישי הנוגע לאישור תב"ע (תכנית בניין עיר) למתחם שהוגדר. כאשר מדברים על כתיבת תב"ע, כאן ניתן לראות עבודה מקצועית מאומצת אשר באה לפתור בעיות קיימות במתחם. לדוגמה, ניתן לראות התייחסות בתב"ע להקמת בתי-ספר, גני-ילדים, שטחי מסחר, פארקים ועוד.
כלומר, המטרה היא לתקן את המתחם הישן ולקדמו למאה ה-21.
עקב העבודה המורכבת ושילוב בין יועצים שונים כגון יועץ תנועה, אקוסטיקה, פיתוח ועוד, נוצר מצב כי תהליך אישור התב"ע אורך זמן רב ולפעמים מערב גם את הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אשר גורם לתוספת זמן משמעותית באישור התכנית.
השלב הרביעי מדבר על החתמות של הדיירים הנמצאים במתחם. זהו שלב קשה ומאתגר מצד היזם. כאשר מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית, יש להגיע להסכמה של רוב הדיירים במתחם ולכן יש צורך להגיע מדיי יום ולשכנע את הדיירים המתגוררים במתחם לחתום ליזם שיבצע להם פרויקט.
החתמת הדיירים ייקח זמן רב, הדבר יכול להימשך שנים ארוכות מהחתימה הראשונה ועד החתימה האחרונה.
בדרך כלל, שלב החתמת הדיירים הוא השלב המפרך, מתיש ומאתגר את כל היזמים כי בשלב הזה הציבור הישראלי מציב אתגרים קשים מאוד!
בשלב האחרון כבר דואגים לפינוי הדיירים, הריסת המבנים ובנייה חדשה לפני התב"ע שאושרה בשלב השלישי.
הדיירים המפונים מקבלים שכר דירה חודשי על מנת שיוכלו להתגורר במקום אחר במהלך ביצוע הפרויקט. טרום הפינוי, מגיע שמאי המבצע הערכת שווי לשכירות שתינתן לכל דייר.
בדרך כלל גם נוהגים היזמים לשלם בעבור ההובלות של הדיירים לדירה הזמנית ובחזרה לדירה שנהרסה.
*סרטון מערוץ היו-טיוב של שי שור הנוגע לשלבים לפינוי בינוי
כל ארבעת השלבים (ולא חמשת השלבים) עורכים זמן רב, לוחות הזמנים יכולים להגיע לזמן משוער של למעלה מעשור. הבירוקרטיה הישראלית מעכבת מאוד את המעבר בין השלבים ולכן יזמים רבים מנסים לצמצם את הסיכון.
איזה סיכון אתם שואלים? ובכן, יכול לקרות מצב שיזם יתחיל את התהליך עם הוועדה המקומית כפי שתואר בשלב הראשון.
עד שיגיע היזם לשלב הרביעי יעבור זמן רב, ואז יתחיל היזם להחתים את הדיירים לצורך ביצוע הפרויקט. אבל יתכן מצב בו הדיירים עלולים לא להסכים, והיזם לא יגיע לאחוז ההחתמה המינימלי לצורך ביצוע הפרויקט.
בכדי להקטין את הסיכון, יזמים פונים בדרך כלל ראשית לדיירים על מנת לקבל את הסכמתם ורק לאחר מכן מתחילים את התהליך בצורה המקובלת.
המצב הזה גורם לדיירים לחוסר אמון ביזם, בפרויקט, בעירייה ובמדינה. הדיירים מרגישים כי היזם לא מבצע פעולות אמיתיות לקידום הפרויקט וישנה אוירה של חוסר אכפתיות מצד היזם.
בכל מצב, כאשר פונה אליכם יזם לצורך ביצוע פרויקט של התחדשות עירונית, כדאי שתבדקו בפורטל הגאוגרפי הלאומי ובנוסף במחלקת ההנדסה באיזה שלב נמצא הפרויקט (אם בכלל) ואז תחליטו אם אתם רוצים לחתום ליזם או לא.
צריכים עזרה בנושא פינוי בינוי או בכל תחום אחר בעולם הנדל''ן?!
קישור ל-What's-App לדבר איתנו לכל שאלה או דילמה. מחכים לך...
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
