כך תפיקו את מירב הרווחים מרכישת הקרקע
לאחר ביצוע ניתוח מעמיק של פרופיל המשקיע האישי, כאשר התקבלה החלטה לבצע עסקה בתהליך של מכרז, מתחיל תהליך איתור המכרז. לאחר שאותר מכרז ובוצע ניתוח מעמיק – השלב הבא הינו לגשת למכרז. כל הכבוד!
כעת רק נשאר לחכות ולראות האם הניתוח היה נכון והאם ההגשה הייתה כמו שצריך. בהנחה והכל בוצע כמו שצריך - זוכים. מזל טוב!
על מנת להבין כיצד שירות מילואים יכול לייצר לכם רווח נדלני של עשרות אלפי שקלים, נעבור על הנקודות הבאות:
מה זה שירות מילואים פעיל
כמה כסף שווה שירות מילואים
איך לנצל את שירות המילואים בעשיה נדלנית.
שירות מילואים פעיל
על מנת להיחשב משרת מילואים פעיל יש צורך בביצוע ימי מילואים כמוגדר בתקנות:
חייל שנמנה על מערך המילואים של צה"ל והמציא אישור משרת מילואים פעיל שש שנתי מצה"ל.
חייל שנמנה על מערך המילואים של צה"ל 6 שנים לפחות וצבר 80 ימי מילואים החל משנת 2000 במשך תקופה רצופה של עד 6 שנים קלנדריות (אין הכרח שבכל שנה בתקופה זו שירת במילואים). לצורך אישור הזכאות יש להמציא אישור מצה"ל על שירות מילואים למשך תקופה רצופה של 80 ימי מילואים עד 6 שנים קלנדריות.
עצם הכניסה להגדרה 'שירות מילואים פעיל', מעניקה מגוון הנחות במגוון משרדי ממשלה. הנחות בחידוש רישיון נשק, הנחות ברשות הטבע והגנים, בחידוש רישיון רכב, הנחות באגרות כאלה ואחרות.
כאשר מדובר ברכישת קרקע בתהליך של מכרז של רשות מקרקעי ישראל, ההטבה שווה עשרות אלפי שקלים!
חיילי מילואים פעילים זכאים להנחה בקרקע במכרזים!
כך שמשרתי מילואים שניגשים למכרזים גם נהנים מעסקת מכרז שנחשבת עסקה מעולה וגם נהנים מההטבה כמשרתי מילואים, כך שהרווח ממוקסם ביותר!
ההטבה אותה מקבלים משרתי מילואים פעילים היא הנחה היא של 15% או 75,000₪ + מע''מ (הזול ביניהם) בזכייה במכרזי מקרקעין של רמ"י. חשוב לזכור כי ההנחה ניתנת בצורה חד פעמית ולכן כדאי להזדרז ולנצל את ההטבה כל עוד אתם מוגדרים משרתי מילואים פעילים.
בסרטון הבא ניתן לראות מלווה של חברת 'שור יזמות' בתכנית הליווי למכרזים אשר ניצל את ההטבה שניתנה לו מתוקף היותו משרת מילואים פעיל ובכך הגדיל את הרווח היזמי שלו בעשרות אלפי שקלים!
משהבנו כיצד שירות מילואים פעיל מגדיל את הרווח היזמי בעסקת מכרזים, נבין כיצד ניתן למקסם את הרווח היזמי, מלבד הרכישה במחיר אטרקטיבי.
איך ניתן למקסם את הרווח היזמי במכרזי מקרקעין
בכדי להבין היכן ניתן למקסם את הרווח היזמי, יש להבין ראשית את השלבים של עסקת מכרז:
זכיה במכרז
הוצאת היתרי בניה
בניית שלד
סיום הבניה
ככל שהתהליך מתקדם, ערך הקרקע עולה ללא קשר להשבחת הנכס, על ידי השלבים שצוינו לעיל.
בזכות נושא פיתוח הקרקע, שווי הקרקע מתייקר ככל שהפיתוח מתקדם.
בדרך כלל, כאשר רשות מקרקעי ישראל מפרסמת מכרז, היא עושה זאת עוד לפני שהסתיימו עבודות הפיתוח. כאן טמונה הזדמנות ראשונה בזכות ההטבה בתשלום מס הרכישה. מס הרכישה בקרקעות משולם לפי ההתקדמות בפועל ע"י הקבלן המבצע להכשרת הקרקע בזמן הזכיה. כלומר, בהנחה ובזמן הזכיה ההתקדמות עומדת על 10%, מס הרכישה משולם רק על אותם 10% שהושלמו וכו'.
ככל שעבודות הפיתוח מתקדמות, כך ערך הקרקע עולה. כאמור, עבודות הפיתוח הן לא באחריות היזם אלא באחריות החברה שזכתה במכרז לפיתוח הקרקע.
עלינו כיזמים מוטלת האחריות להיות בקשר עם החברה המפתחת על מנת לדאוג לאינטרסים שלנו בזמן ביצוע עבודות הפיתוח.
מימוש עסקה
מרגע הזכייה במכרז (בהנחה שניגשנו נכון) כבר טמון רווח. אך ככל ש"נתאפק" עם המכירה ונקדם את הבניה הרווח היזמי יגדל.
כעת נעבור על השלבים ונראה מתי ניתן לממש את העסקה ועד כמה ניתן למקסם את הרווחים.
אקזיט על קרקע
השלב הראשון בו כבר ניתן לממש את העסקה ולצאת מורווחים - הוא מיד לאחר הזכייה.
בהנחה וביצעתם ניתוח נכון של המגרש וניגשתם במחיר אטרקטיבי ביחס לשומה, ניתן למכור את המגרש ולהרוויח מההפרש בין מחיר השומה לבין המחיר בו זכיתם במכרז.
אקזיט לאחר הוצאת היתרי הבניה
התהליך של הוצאת היתרים יכול לארוך זמן, ככל שיעבור זמן עבודות הפיתוח יתקדמו וערך הקרקע יעלה.
מעבר לעליית ערך הקרקע בזכות התקדמות עבודות הפיתוח, עצם הוצאת ההיתרים מעלה משמעותית את שווי הקרקע.
ניתן למכור את הנכס לאחר הוצאת ההיתרים וליהנות מרווח יזמי נוסף.
אקזיט על קרקע עם שלד בנוי
לאחר הוצאת ההיתר, ניתן להתחיל לבנות את השלד. השלד הוא הבסיס לנכס והחלק החיצוני של הנכס (שבילים, חניה, מחסן), השלד כולל את היסודות, הרצפה, ממ"ד, עמודים, תקרה ובלוקים. השלד קובע בצורה כללית איך יראה הנכס בעתיד, אך הוא אינו קובע את עיצובו הסופי.
גם באפשרות הזאת, כאשר מממשים את העסקה בשלב זה מוסיפים רווחים נוספים לרווח היזמי והלקוח יכול לעצב לעצמו את הנכס הסופי לפי טעמו האישי.
אקזיט על קרקע עם בית בנוי
לאחר בניית השלד מתחילים בבניה הסופית של הנכס. כמובן שיש לבנות את הנכס לפי הצרכים של הלקוח הפוטנציאלי. למשל, אם מדובר באזור שמיועד לזוגות צעירים אז לבנות נכס עם חדר ילדים, עם גישה נוחה לעגלה וכו'.
בשלב זה העסקה נמצאת בשיא הרווחים הפוטנציאלים. מכירה של הנכס בשלב זה תמקסם את הרווחים של היזם בתהליך!
אלו הן השלבים בהם יכול היזם להחליט שהוא מבצע אקזיט ומוכר את הקרקע. כל יזם יחליט לפי הפרופיל האישי שלו אשר משקף את מטרותיו מהעסקה, באיזה שלב יעדיף לממש את הקרקע!
המון בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
רוצים לשמוע על תכנית הליווי שלנו ליזמים ומשקיעים בתהליך של הוצאת היתר או ביצוע בנייה?
השאירו פרטים ונחזור אליכם
