top of page
  • תמונת הסופר/תשי שור

4 הדרכים האמיתיות להתפרנס מנדל''ן

​​עולם הנדל"ן הינו עולם מגוון ורווחי מאוד. רבים רוצים לבצע שינוי תעסוקתי עקב הפוטנציאל האינסופי של התחום. בתקופה האחרונה, בעקבות עליית הריבית, שוק הנדל"ן מייצר הזדמנויות ומאפשר לאנשים להתחיל להתפרנס ואף להתעשר בדיוק בגלל רכישות של נכסים במחיר "מציאה".

בכדי לדעת לרכוש בצורה מושכלת יש לצבור ידע וניסיון ובתקופה הזאת שמתחיל המשבר לתפוס תאוצה ולהחריף, זהו זמן טוב להתחיל לצבור ניסיון.

הרבה מהאנשים המתעשרים מעולם הנדל"ן מעידים כי הגידול אמיתי והפריצה הגדולה שלהם קרתה במהלך משבר בשוק.

במאמר זה אציג את ארבעת הדרכים שניתן להתפרנס מהן בשוק הנדל"ן.

חשוב לומר כי בתחום הנדל"ן הדרכים להתפרנס הן בעקבות יכולות אישיות ועצמאיות. כלומר, בדרך כלל המשכורת היא לפי עבודה אישית ולא כאנשים שכירים.



*סרטון מערוץ היו-טיוב של שי שור הנוגע לדרכים להתפרנס מנדל''ן


הדרך הראשונה להתפרנס מנדל"ן היא המוכרת ביותר והיא דרך עולם התיווך המקרקעין.

בכדי להתפרנס מתיווך מקרקעין, יש תחילה להיות בעל רישיון תיווך מקרקעין אשר אותו מנפיק משרד המשפטים. בכדי לקבל את הרישיון יש לעבור את מבחן התיווך אשר מתקיים בארבעה מועדים במהלך השנה.

תחום התיווך הינו עיסוק בחיבור בין שני צדדים הרוצים לקנות או לשכור נכס. מצד אחד קונה או שוכר ומהצד השני מוכר או משכיר.


הרובד הראשון בעולם התיווך הוא כמובן להיות סוכן. כסוכן ישנה עבודה שוטפת בגיוס נכסים מבעלי נכסים, שיווק של נכסים, מיתוג עצמי של הסוכן וכמובן מכירה של העסקה לקונה או שוכר.

כידוע עמלת התיווך המקובלת היום בשוק הנדל"ן הישראלי נכון לכתיבת מאמר זה היא על סך 2% בתוספת מע"מ כחוק. כלומר אם נכס נמכר ב-1M שקלים, והסוכן מייצג את המוכר אז יקבל תמורה הסוכן של 20k שקלים בתוספת מע"מ. היה והסוכן מייצג את שני הצדדים בעסקה, יקבל תשלום זהה גם מהקונה. חשוב לציין כי סוכן העובד בסוכנות יצטרף לשלם חלק מהעמלה שלו לסוכנות אשר מספקת לו תמיכה, הדרכה, שיווק ועוד.

בעסקה של השכרת נכסים, עמלת התיווך שונה. העמלה המקובלת שיקבל הסוכן היא בגין חודש שכירות. את העמלה ישלם מי שהזמין את המתווך, המשכיר או השוכר.


בכדי להיות סוכן טוב, המתפרנס באופן חודשי, כדאי לעבור הכשרה מתאימה באחת מרשתות התיווך המובילות בארץ ואף לעבוד ברשתות כדי לקבל מעטפת הדרכתית מלאה.

המעטפת ההדרכתית חשובה ביותר כי באופן סטטיסטי, סוכן המתחיל בתחום התיווך בדרך כלל בחודשים הראשונים לא מבצע עסקאות כי הוא נמצא בתהליך למידה. לכן לכל מי שרוצה להתחיל להתפרנס דרך תיווך מקרקעין, מומלץ להשאיר חיסכון של מספר חודשים על מנת שלא יהיה לחץ כלכלי העלול לשבש את איכות הלמידה של המקצוע.

עוד יש להוסיף כי רישיון התיווך הוא רישיון שתוקפו הוא לשנה קלנדרית אחת ולכן יש צורך לבצע חידוש לרישיון בכל תחילת שנה.


הרובד השני בעולם תיווך המקרקעין הוא זכיינות או הקמת סוכנות תיווך. בדרך כלל, סוכנים בולטים המצליחים לייצר הכנסה גבוהה וקבועה, מחליטים לפתוח זכיינות או סוכנות עצמאית.

הסיבה לפתיחת זכיינות או סוכנות כי כמובן לגייס סוכנים אשר יבצעו עסקאות והזכיין או הסוכנות יקבלו עמלה בכל עסקה אשר תתבצע על ידי הסוכן.

סוכן אשר החליט לפתוח סוכנות או לקנות זכיינות יכול להגדיל את מחזור העסקאות שלו בצורה דרמטית ועל כך נאמר המשפט "השמיים הם הגבול". כמובן שלא הכל ורוד, יש לזכיין אחראיות לביצוע של הדרכות, שיווק וחניכה של סוכנים חדשים וקיימים ועל כך יש לו הוצאות חודשיות קבועות כגון השכרת משרד, עלויות שיווק ועוד.


הדרך השנייה שדרכה ניתן להתפרנס מנדל"ן היא שיווק פרויקטים. הדרך הזו הינה דומה ושונה מהדרך הראשונה של תיווך מקרקעין. גם בשיווק פרויקטים משווק מבצע מכירה של נכסים אז במקרה של שיווק פרויקטים המוכר הינו קבלן או יזם והקונה הינו אדם פרטי המעוניין לרכוש נכס להשקעה או למגורים.

חלק ניכר מעיסוקו של משווק פרויקטים הוא גיוס של פרויקטים מיזמים וקבלנים. לאחר גיוס פרויקט המשווק יבצע פרסום ושיווק של הפרויקט בכדי לייתר התעניינות בקרב הציבור ולבסוף יבצע פגישות מכירה של הנכסים ללקוח הקצה.

גם כאן, בדומה לתחום התיווך, ישנם שני רבדים של משווק פרויקטים. סוכן-משווק וסוכנות שיווק.

סוכן-משווק הוא סוכן אשר עובד אצל יזם או קבלן אחד, נמצא אצלו במשרד המכירות ומבצע מכירות רק של הפרויקט הנוכחי. במקרה הזה הסיכון של הסוכן הינו נמוך יותר כי אין לו צורך בביצוע גיוס של פרויקטים על מנת שיוכל למכור אותו. במקרה זה עמלת המשווק הינה נמוכה יותר. סוכן-משווק בדרך כלל יקבל תשלום של כ-0.25%-0.75% מכל מכירה אותה יבצע.

לעומת הסוכן, מי שיחליט להקים סוכנות שיווק פרויקטים, יקבל עמלות גבוהות יותר. החל מ-1% ועד 4% ממכירות הפרויקט. בעמלה תיקבע בדרך כלל בניסיון של הסוכנות ובמורכבות הפרויקט לשיווק.

יש לזכור כי אמנם העמלה היא גבוהה יותר אך ישנן הוצאות כמו בכל עסק מתפקד ולכן העמלה הינה "ברוטו" ואצל הסוכן-משווק העמלה הינה "נטו".



הדרך השלישית להתפרנס מנדל"ן היא באמצעות גיוס חתימות מדיירים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי.

קבלנים ויזמים הבינו כי הדרך הקשה באמת בביצוע פרויקט של תמ"א 38 או פינוי-בינוי הוא קבלת הסכמת הדיירים לביצוע פרויקט, ולכן הם מוכנים לשלם כסף בעבור כל חתימה של דייר בבניין אשר יוחתם על ידי סוכן.

המקצוע שנקרא 'סוכן חתימות', הינו מקצוע יחסית חדש אשר התחיל להתפתח בשנת 2005 כאשר תמ"א 38 אושרה ונכנסה לתוקף.


אז מה בעצם עבודת סוכן החתימות? עבודה של שיווק היזם ושכנוע של הדייר לחתום לאותו יזם. כידוע בביצוע פרויקט של תמ"א 38 תיקון 1 או 3 (תוספת על גבי הבניין הקיים), כדי לעמוד בתנאי הסף המינימליים לתחילת פרויקט יש להחתים שני שליש מהדיירים אשר מאשרים ליזם לבצע פרויקט של חיזוק ותוספת בנייה אצלם בבניין, ואילו בביצוע פרויקט של תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובנייה מחדש), או פינוי-בינוי יש לקבל הסכמה של 80% מהדיירים לביצוע פרויקט.

לכן, יש לסוכן החתימות משוכה קשה מאוד בגיוס לפחות של 67% מהדיירים. כידוע לכולם, הציבור הישראלי הינו ציבור לא פשוט לשכנוע במיוחד אשר מדובר בביתו שלו. ההרגשה של "אני לא אהיה פראייר", רובצת בכל בניין ואצל דיירים רבים ולכן ישנו קושי אמיתי בשכנוע של הדיירים הישראליים.


סוכן החתימות יקבל עמלה של מינימום 500 שקלים לחתימה אשר מדובר בהחתמת דיירים בפריפרייה וניתן יהיה להגיע עד 10k לחתימה באזורי הביקוש ואפילו יותר.

סוכן חתימות, ילמד לפתח מיומנות של משא-ומתן, סבלנות ואורך רוח כי ביצוע החתמות של הדיירים לדרישות הסף או ל-100% יכול לקבל חודשים ארוכים ואף שנים.

בנוגע להכשרה ולימוד בתחום של סוכני החתימות הוא בעייתי, בגלל שזהו מקצוע יחסית חדש בשוק הנדל"ן הישראלי ולכן אין בתי ספר המכשירים עם מספיק ניסיון בנושא. הדרך ללמוד את הנושא הוא להיכנס למשרד המתמחה בביצוע החתמות דיירים. לא חברת יזם או קבלן, אלא משרד של סוכני חתימות אשר עובדים עם מספר יזמים וקבלנים.



הדרך הרביעת להתפרנס מנדל"ן היא על ידי ביצוע עסקאות יזמות. יזם נדל''ן המתפרנס מרכישת קרקעות, ביצוע פרויקטים של תמ''א 38, פינוי-בינוי או כל עסקה יזמית אחרת הקיימת בשוק צריך לדעת להיות החוליה המקשרת בין כל האנשים הקשורים לפרויקט. משקיעים, שמאי, אדריכל, מהנדס, קבלן ועוד. אלו הם חלק מהאנשים אותם היזם יחבר לכדי ביצוע הפרויקט.


כיזם, חייב להיות איש חזון, אשר יודע ליצור ולבנות את הדרך ברמת המאקרו מצד אחד וגם להיות בקיא במיקרו מצד שני על מנת לייצר את הפרויקט הרווחי ביותר בצורה הכי יעילה שאפשר.

בכדי להתפרנס מיזמות נדל''ן צריך לצבור כמה שיותר ידע וניסיון בתחום. על מנת לצבור ידע ניתן לבצע קורסים והכשרות. אפשר גם לצפות בסרטונים, להאזין לפודקאסטים ולקרוא מאמרים. בשביל צבירת הניסיון יש צורך לעשייה באופן אקטיבי. לצורך כך ניתן לבצע ליווי אישי או קבוצתי דרך חברת יזמות אשר מבצעת ליווים מהסוג הזה. כמובן שהדרך הטובה ביותר לצבירת ניסיון היא באמצעות ביצוע עסקה. בביצוע עסקה יתגלו הקשיים, הפערים וההצלחות.

יש לזכור כי ביזמות נדל''ן התגמול מגיע בדרך כלל בסוף העסקה, בעת מכירת הנכס. בניגוד לשלושת הדרכים האחרות (תיווך, שיווק פרויקטים וסוכן חתימות) אשר הרווח יכול להתבצע מדיי חודש.


הדרכים המוצגות במאמר זה אינן מסודרות לפי סדר עדיפות כזה או אחר ולכל אדם תתאים דרך שונה להתפרנס מהשוק. אין זה אומר כי אם לדוגמה אדם בחר להתפרנס כסוכן חתימות אז זאת הדרך הנכונה.

לכל אדם יש אופי, יעדים ומטרות ולפי כך יש עליו לפעול ולהחליט מהי הדרך הנכונה בשבילו. ניתן לשלב בין האפשרויות ובכך להגדיל את ההכנסה החודשית.


אז מהי הדרך שאתם רוצים להתחיל בכדי להתפרנס מנדל''ן?!


קישור ל-What's-App לדבר איתנו לכל שאלה או דילמה. מחכים לך...


בהצלחה

ותמשיכו לעשות נדל"ן!

277 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

Comentarios


רוצים לעשות איתנו נדל"ן? 

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם עוד מידע!

bottom of page