מי שיבין את השנה הזו – ידע לזהות את ההזדמנות הבאה

לכבוד השנה העברית החדשה, החלטתי להכין לכם סיכום ביניים לשנה הנוכחית, תקופה לא פשוטה אבל כזו שטומנת בחובה הזדמנויות אדירות למי שיודע לזהות אותן בזמן.

השנה ראינו תנועות חדות בשוק – החל מהתערבות היסטורית של בנק ישראל, דרך תכניות תכנון חדשות שמעצבות מחדש את הערים שלנו, ועד לשינויים עמוקים בהרגלי הצריכה והמימון של הציבור.

במאמר הקרוב אני רוצה לשתף אתכם בנקודות המרכזיות שהשפיעו על שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה – החוזקות, החולשות, ההזדמנויות והסיכונים – ולתת לכם תובנות פרקטיות שיעזרו לכם להבין לאן השוק הולך ואיך לנצל את השנה הקרובה בצורה הטובה ביותר.

📈 חוזקות

1. עונת הפרי־סייל נגמרת – ובנק ישראל מתערב לטובת הציבור

ב־23.03.25 בנק ישראל הודיע על הגבלות חדשות לשיטות תשלום כמו 20/80, 10/90, 5/95 ואחרות, שנפוצו בשנים האחרונות.

מדוע זו חוזקה? משום שהשוק היה מוצף ברכישות ספקולטיביות של דירות "על הנייר" – לא מתוך צורך אמיתי, אלא מתוך אמונה אוטומטית שמחירי הנדל"ן "תמיד עולים".הרבה רוכשים גילו בשנים האחרונות שהדירה שרכשו מראש עלתה להם ביוקר ואף נמוכה משווי השוק כיום.

בנק ישראל, בצעדו הנחוש, מציל ציבור שלם שרצה לרכוש בתנאים אלה, ומתקן עיוות שיצר סיכון מערכתי.ההתערבות הזו מחזירה לשוק אחריות, יציבות ומקצועיות – חוזקה אמיתית.

2. תמ"א 70 – קפיצת מדרגה תכנונית

רוב הציבור מכיר את תמ"א 38, אך השנה נוספה תוכנית משמעותית לא פחות – תמ"א 70, שאושרה ב־11 במאי 2025.התוכנית קובעת מדיניות פיתוח אינטנסיבית באזור המטרו של גוש דן, מגדילה זכויות בנייה סביב המטרו ומחזקת את הקשר בין תחבורה ציבורית, תכנון עירוני וציפוף.

המשמעות: נגישות גבוהה, פחות רכבים פרטיים, יותר שטחי ציבור ותשתיות מותאמות.הניסיון מהקו האדום של הרכבת הקלה לימד את גופי התכנון כיצד לפעול ביעילות – כך שהפעם יש ציפייה לקצב ביצוע מהיר ואיכותי יותר.

3. חזרה לגבולות – השפעת מלחמת "חרבות ברזל"

אי אפשר לדבר על חוזקות השנה בלי להזכיר את ההתאוששות בגבולות. לאחר קריסת שווקי הנדל"ן בדרום ובצפון בעקבות הפינוי ההמוני, השנה ניכרת חזרה הביתה של משפחות, תכנון מחודש, הרחבות ביישובי ספר ותשתיות חדשות.

מדובר בתהליך של תיקון טבעי המעיד על חוסן לאומי וצמיחה בפריפריה – מגמה שתחזק את ערך הנכסים לאורך השנים הבאות.

📉 חולשות

1. אינפלציה גואה

השנה עד כה, אנחנו מתאפיינים ביוקר מחיה משמעותי ומורגש.יעד האינפלציה של בנק ישראל לכל שנת 2025 – 3% – כבר נחצה באוגוסט (3.3%), עם מגמה שמרמזת על סיום השנה סביב 5%.

האינפלציה הגבוהה מקשה על משקי בית, מצמצמת כוח קנייה ומאטה את הצמיחה.

2. ריבית גבוהה שמעכבת צמיחה

הדרך להילחם באינפלציה – שמירת ריבית גבוהה. אך המחיר כבד:החזרי המשכנתא עולים, יזמים נרתעים ממימון, והציבור מקטין רכישות.

כל עוד בנק ישראל לא מצליח להוריד את הריבית – קשה יהיה להחזיר את המומנטום לשוק הנדל"ן.

🚀 הזדמנויות

1. קרקעות לבנייה מיידית – הזהב החדש

בעקבות התקררות שוק הפרי־סייל וירידה ריאלית של 4.1% בחמישה חודשים השנה, נפתח חלון הזדמנויות ייחודי: רכישת קרקעות מופשרות לבנייה מיידית – לא ספקולטיביות – יכולה להפוך לתשואה מרשימה.

היתרונות: א. שינוי תב"ע – הגדלת זכויות בנייה ב. הוצאת היתר בנייה – חיסכון בזמן ובבירוקרטיה. ג. בנייה בפועל – הרווח נמצא בשטח

מי שיפעל היום, בשפל המחירים, ירוויח כשהשוק יחזור לעלות. בנוסף, מילואימניקים נהנים מהקצאות קרקע ייחודיות במחירים נמוכים ממחיר השוק – הזדמנות חד־פעמית.

2. התחדשות עירונית – העתיד של המרכזים העירוניים

הרצון לציפוף במרכזי הערים, יחד עם תמ"א 70, דוחף עיריות לאשר פרויקטים חדשים בקצב גובר.

הבשורה: לא רק דירות חדשות, אלא גם סביבת מגורים משודרגת – תשתיות, מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים ושיפור כולל באיכות החיים.

השקעה בדירה ישנה במתחם מיועד להתחדשות עירונית מעניקה ודאות גבוהה להשבחה – הן פיננסית והן סביבתית.

⚠ סיכונים

1. עליית ריבית אפשרית

למרות הרצון להוריד ריבית, אם האינפלציה תמשיך לעלות – ייתכן שנראה העלאה נוספת.המשמעות: מימון יקר יותר, קושי בהחזרים והאטה נוספת ברכישות.

לכן חשוב לתכנן תמהיל משכנתא גמיש ולהתייעץ עם מומחים לפני לקיחת הלוואה.

2. אחוזי מימון גבוהים – פצצה מתקתקת

הקלות בפרי־סייל יצרו מצב שבו רוכשים רבים לקחו מימון של 80%–90%.כל שינוי – עליית ריבית, פיטורים, הוצאה בלתי צפויה – עלול לערער את היציבות הכלכלית של משפחות.

לכן, חשוב לשקול צמצום חוב באמצעות חסכונות, קרנות השתלמות או עזרה משפחתית.

💡 המלצת בונוס

למשקיעים ולרוכשים פרטיים – החודשים הקרובים הם חלון הזדמנות אמיתי. שוק הנדל"ן בירידה, וזה בדיוק הזמן שבו אפשר למצוא מחירים אטרקטיביים ותנאים נוחים.

רוב האנשים נרתעים כשהשוק יורד – אבל מי שמבין מחזוריות יודע: הנדל"ן תמיד מתקן את עצמו. אל תחפשו "לקנות בתחתית" – אף אחד לא יודע מתי היא. קנו נכס איכותי במחיר הגיוני, והערך יגיע עם הזמן.

תמשיכו לעשות נדל"ן, גמר חתימה טובה שי שור