קומבינציה ואופציה – כלים שכל יזם חייב להכיר!

תחום הנדל"ן מושך משקיעים רבים שרוצים להרוויח כסף גדול. רבים מחפשים נכסים להשקעה – דירות, חנויות, משרדים או מגרשים. אחוז מסוים המחפש להתפתח בתחום ולהתפרנס מיזמות בנדל"ן.

אופציה וקומבינציה

אופציה וקומבינציה בנדל''ן אלו הן שני כיוונים שצריכים להיות לכל יזם נדל"ן בארגז כלים. כמובן שישנם עוד סוגי עסקאות רווחיות והכרחיות שיזמי נדל"ן צריכים להכיר, אך אלו בהחלט בין העסקאות הרווחיות ביותר.

עסקת אופציה

עסקת אופציה היא עסקה בה היזם מבקש ''זכות לרכישת אופציה'' מבעל הנכס. כלומר, היזם מבקש לקנות את הנכס אך לא בהווה אלא בתאריך עתידי שהוסכם על ידי שני הצדדים. במדינת ישראל הזמן המקסימלי ל''זכות רכישת אופציה'' הינו שנתיים. היזם מתחייב שהוא (או מי מטעמו) ירכוש את הזכויות בנכס עד התאריך שהוסכם ע"י שני הצדדים ולא יאוחר משנתיים.

מדוע שבעל הנכס יהיה מעוניין לתת אופציה? ובכן, הסיבה היא מאוד פשוטה. ביום חתימת הסכם האופציה נהוג לשלם לבעל הנכס חמישה אחוזים מערך הנכס, כך שאם לא מצליח היזם לגייס את הכסף עד יום פירעון האופציה, ייהנה בעל הנכס מרווח של חמישה אחוזים.

למה שיזם ירצה לקחת אופציה? וכן הסיבה טמונה ברווחים הגדולים שהעסקה מציעה. אם ניקח לדוגמה יזם שרכש אופציה מבעל קרקע שעלותה הינה 1,000,000 שקלים. היזם שילם 5% דהיינו 50,000 שקלים ומיד היזם משווק 'דירה על הנייר' למכירה. הרעיון של היזם הוא למכור דירות (או נכסים אחרים) ודרך המכירות לשלם את עלות הקרקע שנותרה (95%).

חשוב לציין כי הסיכון בעסקה כזאת הינו גבוה מאוד ולכן כך גם אחוזי הרווח גבוהים.

עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה הינה עסקה שונה מאופציה. בעסקת קומבינציה, היזם לא מתחייב לפרק זמן לרכישת הנכס. בעסקה מהסוג הזה, היזם לא רוכש את הנכס אלא הופך להיות שותף של בעל הנכס.

לדוגמה, לאדם יש קרקע ברשותו שניתן לבנות עליה עשר יחידות דיור. מגיע היזם לבעל הקרקע ומציע לו שלא ירכוש ממנו את המגרש אלא שני הצדדים יבצעו עסקת קומבינציה. יגיע היזם ויבנה את 10 יחידות הדיור ובעל הקרקע יישאר בעל הקרקע.

מה הסיבה של בעל הקרקע לעשות עסקת קומבינציה? ובכן הסיבה היא שבעל הנכס והיזם שותפים לעסקה. כל צד מביא ערך מוסף לעסקה. בעל הקרקע מביא את הקרקע והיזם מוציא היתר בנייה ובונה את יחידות הדיור.

לפני ביצוע עסקת קומבינציה, היזם ובעל הקרקע מחליטים על אחוזי הקומבינציה, שהם אחוזי חלוקת יחידות הדיור. לדוגמה, אם החליטו מראש על אחוז קומבינציה של חמישים אחוזים אזי בעל הקרקע יקבל חמש יחידות דיור והיזם יקבל חמש יחידות דיור. כמובן, שכל אחד מהצדדים רשאי לעשות כרצונו בחלקו באחוז הקומבינציה. היזם, ברוב המקרים, יחליט למכור את יחידות הדיור ואילו בעל הקרקע יכול להחליט להשכיר אותן או למכור את יחידות הדיור שקיבל כתוצאה מההסכם.

כמובן, לפני חתימת הסכם אופציה או קומבינציה, יש להיעזר בעורך-דין מקרקעין המתעסק בעסקאות מהסוג הזה. עסקאות אלו הן מורכבות יותר מעסקאות נדל''ן רגילות.

רוב האוכלוסייה הרוצה להשקיע בנדלן לא תבצע סוג כזה של עסקאות, אך מי שרוצה להיכנס לתחום הנדל''ן ולהיות יזם יהיה חייב להשתמש בשני סוגי העסקאות הללו. כמובן יש לבחון כל עסקה לגופה, להתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים טרם רכישת אופציה או חתימת הסכם קומבינציה.