תחזית נדל"ן 2026: האם מחירי הדירות בדרך להתרסקות או לפיצוץ למעלה? (הניתוח המלא)

שנת 2025 תיזכר כאחת השנים ה"משוגעות" ביותר שידע שוק הנדל"ן הישראלי.

חווינו רכבת הרים של חוסר וודאות: ירידות מחירים ריאליות (ולראשונה מזה זמן רב גם נומינליות), אינפלציה שהרימה ראש, ריבית גבוהה ומלחמה מתמשכת. השילוב הזה גרם לרבים לשבת על הגדר.

עכשיו, כשאנחנו עומדים בפתחה של שנת 2026,

השאלה הגדולה שמעסיקה כל משקיע, יזם וזוג צעיר היא אחת:

לאן הולכים מכאן? האם המגמה השלילית תימשך, או שאנחנו נמצאים רגע לפני פיצוץ מחירים כלפי מעלה שישאיר את המהססים מאחור?

כדי לענות על השאלה הזו בלי ניחושים, צריך לנתח את הנתונים היבשים של הלמ"ס, אבל חשוב מכך, להבין מה קורה בשטח, במכרזי היזמים ובפסיכולוגיה של הרוכשים.

בסוף המאמר אני אחשוף בפניכם את האסטרטגיה שלי לשנה הקרובה.

ניתוח נתוני אמת: מה באמת קרה למחירים ב-2025?

כדי להבין את העתיד, חייבים להסתכל על המספרים של העבר הקרוב.

נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) הראו מתחילת 2025: ירידה מצטברת של כ-2.4% במחירי הדיור. בחישובים ריאליים (בניכוי האינפלציה), הירידה מגיעה אף ל-4% ויותר.

אבל הנתון המעניין באמת מסתתר בהפרדה בין סוגי הנכסים:

• דירות חדשות (יד ראשונה) החוליה החלשה:  סקטור זה ספג את הירידות החדות ביותר. הסיבה המרכזית היא שבנק ישראל החליט לעצור את חגיגת "הלוואות הקבלן" (מבצעי 10/90 המפורסמים). הקבלנים, שנשענו על תזרים מזומנים מבוסס הלוואות מסובסדות, נכנסו ללחץ תזרימי ונאלצו להוריד מחירים בפועל כדי למכור.

• דירות יד שנייה - היציבות:  לעומת הקבלנים, מוכרים פרטיים גילו יציבות יחסית. מי שלא היה חייב למכור, לא מכר. לכן, שוק היד השנייה נפגע בצורה מתונה הרבה יותר.

הסימנים מהשטח: מה המכרזים מגלים על 2026?

האינדיקטור הכי טוב שלי כיזם הוא לא מה כתוב בעיתון, אלא כמה כסף יזמים מוכנים לשים על השולחן היום כדי לבנות ולמכור דירות בעוד 3 שנים.

בסרטון התחזית שלי הצגתי דוגמה דרמטית ממכרז עדכני בבאר יעקב (דצמבר 2025).

חברה בורסאית גדולה וחזקה זכתה בקרקע במחיר של כ-63 מיליון ש"ח.

הנתון המדהים הוא שזהו סכום המשקף כמעט חצי (50%) ממחיר השומה המקורית של רמ"י.

האם היזם פשוט "עקץ" מחיר טוב? יש שיגידו (ובצדק מסוים): "שי, אולי היזם פשוט הגיש הצעה נמוכה וזכה מן ההפקר, ועכשיו שולי הרווח שלו יהיו שמנים יותר?" זו טענה הגיונית, אבל היא מפספסת את התמונה הגדולה.

במכרז פומבי משתתפים שחקנים רבים. העובדה שאף יזם אחר לא הציע מחיר גבוה יותר (שמתקרב לשומה), מעידה על מגמה בשוק. כשיזמים קונים קרקע ב"חצי מחיר", הם לא רק מגדילים רווחים, הם בעיקר מתמחרים את הסיכון.

השתיקה במכרז והמחירים הנמוכים מאותתים שהיזמים צופים שהשוק ימשיך לדשדש, והם חייבים "מרווח ביטחון" עמוק כדי לשרוד תרחיש של ירידות מחירים נוספות.

זוהי אינדיקציה חזקה להמשך רגיעה בטווח הקצר.

סרטון מערוץ היוטיוב של שי שור יזמות - מה יקרה למחירי הנדל"ן ב-2026?

"פצצת הזמן" של הביקוש: 132,000 משפחות בהמתנה

אז אם היזמים נזהרים והמחירים יורדים, למה אני לא צופה קריסה?

בגלל הגורם הכי משמעותי בשוק הישראלי: הביקוש הכבוש.

נכון להרשמה האחרונה של תוכניות "דירה בהנחה", נרשמו כ-132,000 משקי בית כדי להתחרות על כ-7,000 דירות בלבד.

תחשבו על המשמעות: יש כאן צבא של למעלה מ-125,000 משפחות שיושבות על הגדר.

הן לא קונות בשוק החופשי רק כי הן מחכות ל"כרטיס הגרלה".

אבל מה יקרה ברגע שהן יתייאשו? או ברגע שהממשלה תצמצם את ההגרלות (כמו שעכשיו לא רואים הגרלות נוספות באופק)? או ברגע שהן יראו שהמחירים מתחילים לעלות בחוץ? הביקוש הזה לא נעלם, הוא רק מושהה.

ברגע שהוא יתפרץ לשוק החופשי, זה יקרה בבת אחת, ולא בטוח שההיצע הקיים יוכל לספק אותו.

האם לחכות ל"תחתית"? (הטעות של 2023)

זו הטעות הפיננסית הנפוצה ביותר שאני שומע.

אנשים אומרים לי: "שי, המחירים יורדים, אני אחכה לתחתית ואקנה בנקודה הכי נמוכה".

הבעיה היא שאי אפשר לתזמן את התחתית. הנתונים תמיד מגיעים בדיעבד, אחרי שהרכבת כבר יצאה מהתחנה.

ניקח דוגמה כואבת מ-2023: המחירים ירדו לאורך כל השנה.

כולם חיכו לירידות נוספות. ואז, בנובמבר-דצמבר (דווקא בתוך מלחמה וחוסר וודאות!), המחירים זינקו פתאום ומחקו ירידות של שנה שלמה בתוך חודשיים בלבד.

מי שחיכה ל"סימן", פספס את ההזדמנות וקנה ביוקר, או לא קנה בכלל.

לכן, האסטרטגיה שלי ל-2026 היא: לא לנסות לתזמן את השוק. תנצלו אותו.

אז איפה ההזדמנויות הגדולות להשקעה ב-2026?

לדעתי, שנת 2026 תמשיך עם ירידות בחצי הראשון שלה ואולי גם ימשיך לחציון השני של 2026.

זה הופך אותה לאטרקטיבית מאוד לקונים. ממש הזמן האידיאלי לקנות.

שני אפיקים מרכזיים שכדאי לבחון השנה:

1. קרקעות לבנייה מיידית (בדגש על כינוס נכסים ומכרזים): כפי שראינו במכרז בבאר יעקב, יש הזדמנויות לקנות קרקעות במחירי "רצפה" ועם רווח וודאי כבר ביום הרכישה. חפשו קרקעות מכונס נכסים, מכרזים או יזמים לחוצים שמוכרים בהנחה משמעותית.

2. התחדשות עירונית (יד שנייה): בגלל ששוק היד השנייה יציב יותר, כדאי לחפש שם את ה"ערך המוסף". אל תקנו סתם דירה להשקעה. חפשו דירות ישנות בבניינים עם פוטנציאל אמיתי ומתקדם להתחדשות עירונית. כך אתם קונים נכס יציב היום, ומבטיחים לעצמכם השבחה מטורפת של דירה חדשה בעתיד, ללא תלות בתנודות השוק הרגילות.

לסיכום: הכדור כרגע בידיים שלכם

שנת 2026 נפתחת עם חלון הזדמנויות נדיר.

השילוב של יזמים זהירים, ריבית שעדיין משחקת תפקיד ומחירים שירדו ריאלית, יצר עבורכם "שוק של קונים". אבל החלון הזה לא יישאר פתוח לנצח.

כפי שראינו בעבר, השוק הישראלי יודע לתקן את עצמו במהירות ובעוצמה ברגע שהפסיכולוגיה משתנה. ההמלצה שלי אליכם: אל תחפשו את ה"תחתית" המושלמת, כי כנראה תפספסו אותה.

במקום זה, חפשו את העסקה המושלמת, בין אם זה בקרקעות במחיר הזדמנות ובין אם זה בדירות יד שנייה עם פוטנציאל השבחה. צאו לשטח, תחקרו.

ותמשיכו לעשות נדל"ן.