כמו כל שוק המושפע משינויים בארץ ובעולם, כך גם שוק הנדל"ן מושפע. שנת 2023 הייתה רוויה באירועים משמעותיים. איך האירועים השפיעו על שוק הנדל"ן הישראלי? במאמר זה אתייחס לאבני הדרך המשמעותיים שפקדו אותנו בארץ ואגע בהשפעתם לאורך השנה וחשוב מכך, איך הכל ישפיע על שנת 2024.
אז מה היה לנו בשנת 2023?
1. ריבית שהמשיכה לעלות.
2. מחירים שהתחילו לרדת.
3. מהפכה משפטית שפשטה על תחומי החיים.
4. מלחמת חרבות ברזל שהפתיעה בענק ועדיין מתנהלת.
כדי להבין איך תיראה שנת 2024 מבחינת מחירי הנדל"ן יש להתעמק בשנת 2023 ולהבין את ההשלכות של האירועים שציינתי למעלה.
כאשר מסתכלים על ריבית בנק ישראל שהגיעה לשיעור של 4.75% מתחילת שנת 2023 מבינים כי סביבת הריבית עתידה להישאר גבוהה באופן יחסי לשנים עברו.
הציבור בשנת 2022 ובחציון הראשון של שנת 2023 היה משוכנע כי הריבית תרד בצורה מהירה.
כפי שאנחנו יודעים, הריבית ממשיכה להישאר גבוהה גם ביום כתיבת שורות אלו.
נגיד בנק ישראל החליט להעלות את הריבית באפריל 2022 ובעצם עד יום זה (דצמבר 2023) ביצע העלאות ריבית בצורה יחסית אגרסיבית.
הציבור אבל ניסה להתגבר על עליית הריבית על ידי שימוש בחסכונותיו, או על ידי הלוואות, הגיע לנקודה שכבר אין לו כסף בכדי להחזיר את ההחזרים החודשיים של ההלוואות והמשכנתאות אשר לקח בשנים עברו.
הדבר גורם לכך שההחזרים גדלו, והמשק בית הממוצע מתחיל להיכנס לקשיים כלכליים עמוקים.
בעקבות הקשיים, רבים מוכרים נכסים במחירים נמוכים יותר משהיו לפני שנה ושנתיים, ואף במקרים מסויימים משקי בית מגיעים לכדי כינוס נכסים.
המגמה הזאת תמשיך גם בשנת 2024, יהיו יותר משקי בית שיכנסו לחובות עמוקים עד לכדי כינוס נכסים. אם הריבית תרד בצורה משמעותית אז משקי הבית יסתדרו. לא סביר כי הריבית תרד בצורה דרסטית. גם אם תרד ב-0.25% עד 1% עדיין זה יגרום למשקי בית רבים לקריסה כלכלית.
כאשר מדברים על הריבית אי אפשר שלא לדבר על האינפלציה (יוקר המחייה, מדד מחירים לצרכן). הרי הסיבה הרשמית של נגיד בנק ישראל שבגינה הריבית במשק עולה היא בעקבות האינפלציה הגבוהה.
למרות עליית הריבית, עדיין האינפלציה לא יורדת בצורה משמעותית.
ב-15 לחודש דצמבר פורסם הנתון של האינפלציה של חודש נובמבר 2023 וניתן היה לראות כי האינפלציה הייתה שלילית.
כמובן כי זהו רק שינוי שלילי אחד בחודשים האחרונים, אבל נקווה כי המגמה תמשיך.
איך קשורה העליית במדד מחירים לצרכן (אינפלציה) למחירי הנדל"ן?
אין קשר ישיר אבל הקשר העקיף הוא כמובן בעליית הריבית, וקשר עקיף נוסף הוא שמחירי הנדל"ן הינם חלק אינטגרלי מיוקר המחייה. כאשר האינפלציה עולה כך גם שוק הנדל"ן.
*מדד מחירים לצרכן. מתוך למ''ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה)
עוד פרמטר חשוב מאוד בנוגע לעליית מחירי הנדל"ן, בדגש על עליית מחירי הנדל"ן לבנייה החדשה, הוא מדד תשומות הבנייה. בעקבות המלחמה, פועלים המתגוררים בשטחים לא מקובלים על הציבור לצורך פרויקטים של בנייה ולכן יש צורך באיתור עובדים חדשים.
בטווח הקצר, ניתן לראות עצירה של פרויקטים כי הקבלנים צריכים לאתר עובדים חדשים ומקצועיים. הדבר גורם להתייקרות של הפרויקט כי העובדים החדשים יקרים יותר וגם בעקבות הדחייה של הפרויקט ועלייה של מדד תשומות הבנייה, המחיר הכללי של הדירה מתייקר.
בטווח הארוך, מחירי העובדים יהיה יקר יותר מהמחירים הנוכחיים של עובדים מהשטחים ולכן המחיר יהיה יקר יותר. בנוסף, עם הסגירה ימית של הים האדום לתנועה של סחורות לארץ, יהיה צורך לבצע עיקוף, ובכך מחירי השינוע יאמירו.
כל עליית מחירים של מדד תשומות הבנייה פוגע בכיס באופן ישיר של רוכש הדירות. מי שירכוש דירה יד ראשונה ייפגע מזה באופן ישיר. בשוק של יד ראשונה המחירים צפויים לעלות. הציבור מבין את זה ולכן יש שבוחרים לא לרכוש ויש שבוחרים לרכוש ולהחזיק. כרגע ניתן לראות שמחירי הדירות החדשות יורדים יותר מאשר שוק הדירות יד השנייה.
*מדד מחירי דירות כללי לעומת מדד מחירי דירות חדשות
איך הגיבו מחירי הנדל"ן בעקבות הרפורמה/מהפכה המשפטית?
במקרה הזה התשובה היא פשוטה למדיי. אמנם השיח הציבורי בנושא הינו חשוב מאוד, אבל אין השפעה על מחירי הנדל"ן בשנת 2023 בעקבות כך. גם כנראה לא השפעה בשנת 2024 על מחירי הדירות.
הפרמטר האחרון, בכדי לסגור את שנת 2023 ולהתחיל את שנת 2024, הוא מלחמת חרבות ברזל.
המלחמה הפתיעה את עם ישראל וכך גם את שוק הנדל"ן הישראלי. בגלל שהתחיל מיתון בעקבות העלאת הריבית, המלחמה ''השתלבה'' במיתון.במלחמה ניתן לראות שמחירי הנדל''ן בקו המגע בדרום הארץ וכך גם בצפון ירדו בצורה משמעותית. בעקבות האיום והמלחמה המצב יגרור אחריו תגובה משמעותית של ירידת מחירים. באותה נשימה יש לזכור כי לאחר מלחמה מחירי הנדל''ן חוזרים לעלות. לאחר שמלחמה נגמרת אז הציבור מגיע עם מוטיבציה, רצון ואופטימיות ליישב את המקומות שנפגעו ובכך מייצרים ביקוש. האם זה יקרה גם בתום המלחמה הזאת? כנראה שכן.
מלחמת 'חרבות ברזל' כנראה תימשך חודשים ארוכים בשנת 2024 ולכן קשה להבין מתי תיגמר. אבל כאשר תגיע המלחמה לסיומה, יהיה ניתן לראות עליות מחירים.
בנוסף, המלחמה נותנת ''תירוץ'' טוב לנגיד בנק ישראל להתחיל להוריד את הריבית על מנת לעודד את המשק הישראלי. כידוע, כאשר הריבית נמוכה ומחיר הכסף זול, הציבור קונה כסף מהבנקים ורץ לרכוש נדל''ן ובכך גורם לעליות מחירים.
לסיכומו של עניין, יש לשים לב לריבית ולהבין שאם היא תרד אז המחירים יעלו, או לחלופין אם היא תישאר באותו מצב או תעלה, אז מחירי הנדל''ן ירדו גם הם.
שנית, יש לשים לב למלחמה ובכך להבין מתי מחירי הנדל''ן יעלו בשנת 2024
*סרטון מתוך הפודקאסט של שי שור 'נדל''ן לא רק לעשירים', הנוגע לשינוי מחירי הנדל''ן בשנת 2024
קישור ל-What's-App לדבר איתנו לכל שאלה או דילמה. מחכים לך...
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
