איך בוחרים קבלן ומונעים חריגות בבנייה פרטית?
אני לא מבקש הצעות מחיר מקבלנים מיד אחרי קבלת היתר בנייה. קודם אני מחכה שלושה עד ארבעה שבועות לתוכניות עבודה מפורטות, ואז אוסף חמש הצעות מחיר לכל סוג קבלן, חותם על חוזה שעורך דין בדק ומוודא ביטוח. כך נמנעות תוספות מחיר באמצע הבנייה.
למה לא מבקשים הצעות מחיר מקבלנים מיד אחרי קבלת היתר בנייה?
אני מחכה לתוכניות עבודה מפורטות, כי קבלן אמין לא נותן הצעת מחיר לפי שרטוט כללי. בהיתר בנייה העירייה בודקת שהתוכנית עומדת בהוראות התקנות. היא לא יורדת לרזולוציה של מה קורה בתוך הבית, בשבילים ובפיתוח, כמויות וסוג הברזל ועוד.
תוכניות עבודה מפורטות הן תוכניות שבהן האדריכל, המהנדס והיועצים יורדים לכל מטר: באיזה גובה, באיזה רוחב, חתכים, כמה בטון וכמה ברזל, איפה קיר בלוק ואיפה קיר בטון. רק איתן הקבלן יכול לחשב במדויק כמה העבודה תעלה לו. ההכנה שלהן לוקחת שלושה עד ארבעה שבועות.
זמן הוצאת היתר הבנייה, הינו זמן ממושך, בדרך כלל לבית פרטי ייקח ללקוח ממוצע כשנה עד שנה וחצי (לפעמים גם יותר).הדבר גורם ללחץ בלוחות הזמנים ובאופן ישיר ''מציק'' לאנשים. אחרי המתנה כזאת הרצון להתחיל בנייה חזק, ובכל זאת יש להתנגד ליצר הטבעי ולבצע המתנה של תכניות העבודה המקצועיות מהיועצים.
ישנם קבלנים המנצלים את המצב לטובתם. הם נותנים הצעה זולה לפי היתר הבנייה שהתקבל מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בחוזה בינם לבין הלקוחות, הם כותבים כי 'ההצעה כפופה לתוכנית שהתקבלו מהלקוח'. לאחר מספר שבועות, כאמור, תוכניות העבודה יסופקו מהיועצים, והלקוחות ישלחו אותן לקבלן. כאן מתחילה הבעיה (שהקבלן חיכה לה). תכניות העבודה מפורטות מאוד והעניין נותן לקבלן כלי מינוף על הלקוחות - ''נתתי הצעת מחיר לפי התכניות ששלחתם לי בעבר, התכניות האלו שונות לגמרי''. כמובן שמטרתו היא לבקש כסף נוסף.
בשלב הזה רבים מהלקוחות כבר חתומים על חוזה, לא רוצים להפר אותו כי מפחדים מההשלכות המשפטיות, אולי אפילו נתנו מקדמה לקבלן, ובחוסר אונים ממשיכים את ביצוע הפרויקט עם אותו הקבלן ומשלמים גם על התוספת המדוברת.
כדאי להמתין עד קבלת כלל תכניות העבודה העדכניות. בראשונה, להמתין לאדריכל, לאחריו לקונסטרוקטור (מהנדס), ולסיום עם כלל היועצים בפרויקט. בדרך כלל, גם ישנם תיקונים ושינויים שמבצעים כאשר היועצים מוסרים לכם את תכניות העבודה לאישור. קבלן שיקבל מספר תכניות, עלול לעשות טעויות וכמובן לגבות מחיר יקר יותר.
מהו חוק החמש בבחירת קבלן?
חוק החמש הוא כלל שאני עובד לפיו מתחילת דרכי בעולם הנדל''ן: חמש הצעות מחיר חמישה משאים ומתנים חמישה ממליצים לכל סוג קבלן.
ככל שתבקש יותר הצעות, תומד יותר, גם אם לא עשית את התהליך אף פעם. חלק מהקבלנים רוצים להיפגש ומסבירים על שיטת העבודה שלהם, ואתה שואל שאלות.
בכל משא ומתן הקבלן מסביר למה הוא הכי טוב ולמה אחרים פחות. את ההתנגדויות האלה אתה לוקח לקבלן הבא, ותראה כי הצעות לא תמיד זהות. אז אתה יכול לבקש שינוי בסעיפים מהצעה אחת לעומת הצעה אחרת.
בשלב הממליצים קבלן בדרך כלל מחזיק בשרוול שלושה. הרביעי והחמישי כבר פחות טובים, זו הסיבה לבקש חמישה וכמובן לדבר עם כולם. בבנייה יש להגיע לשטח ולראות את העבודה בעיניים, כי מישהו יכול לומר שהעבודה מצוינת, ואתה רואה בשטח שהיא לא נראית טוב.
האם עדיף קבלן מפתח או ניהול קבלני משנה?
קבלן מפתח יקר יותר, וניהול קבלני משנה זול יותר בדרך כלל. קבלן מפתח עושה את כל העבודה של התיאומים מול שאל הקבלנים כגון האינסטלטור, החשמלאי והקודח. זה עולה לו זמן, ולכן הוא מתמחר אותו.
כאשר אתה מנהל קבלני משנה, תוכל לחסוך את התמחור הזה, אבל משלם בזמן שלך כי אתה המתאם. לפעמים אין מספיק ניסיון ואין מספיק ביטחון. לפעמים אנשים לא יודעים מי מגיע לפני מי, ואז הם אומרים שיחסכו, אבל בפועל זה עולה להם אותו דבר ולפעמים יותר.
אין כאן תשובה אחת נכונה. אם אתה בונה בית חלומות ורוצה כתובת אחת, קח קבלן מפתח. אם אתה מרוויח יותר בעבודה שלך, גם כן. אם יש לך זמן, אפשר לנהל בעצמך.
אם אתה רוצה להיות יזם נדל״ן, דווקא כדאי להתחכך בתהליך. בבנייה הראשונה שלי הלכתי עם קבלנים שעקצו אותי, שיקרו לי ועבדו עליי. למדתי מזה הכל, וזה היה בית ספר מושלם: בבנייה השנייה ואחריה החיים כבר היו הרבה יותר קלים, כי הכרתי את התהליך.
*סרטון מתוך ערוץ היו-טיוב של שור יזמות
מה ההבדל בין מפקח בנייה ליועץ חיצוני?
מפקח בנייה דואג שהקבלן יבצע לפי התוכניות, ויועץ חיצוני מסתכל על כל המכלול כמו יזם. מפקח לא מנהל משא ומתן עם קבלנים ולא מפעיל את חוק החמש. יש מפקחים טובים שממליצים לאדריכל על תיקונים, אבל רובם מקבלים את התוכניות, אומרים אמן ומבצעים.
יועץ חיצוני, מסתכל בשלב התוכניות ובשלב הביצוע ונותן המלצות תוך כדי הפרויקט. אם אתה עובד מאחורי מקלדת ולא אוהב לריב עם קבלנים, מישהו כזה יכול לעמוד מולם במקומך.
גם על מפקח צריך לפקח. הוא לא תמיד מגיע כל יום, ויש לו עוד אתרים על הראש, לא כי הוא רע. אני ממליץ להגיע לאתר לפחות פעם ביום, עדיף פעמיים: בבוקר לתיאום ציפיות מה עושים היום, ובערב כדי לראות שזה בוצע.
אם הקבלן אומר שמחר יציקה, אתה כבעל הקרקע צריך להזמין את היועצים ואת מעבדות הבטון שיבדקו את הברזל ואת הבטון.
מה חייב להיות בחוזה, בביטוח ובאתר הבנייה?
חייב להיות חוזה כתוב, ועורך דין צריך לעבור עליו. אנחנו כישראלים לוחצים ידיים, אוכלים ביחד ורצים קדימה, ואחרי זה מקבלים הסכם עם סעיפים דרקוניים של ''מה קורה אם''. חוזה לא מעניין כשהכל עובד. כשיש סגר, מלחמה, הפסקת עבודה או פציעה, פותחים אותו ורואים מה כתוב.
אני עובר על חוזים כל הזמן ומשתומם מחוזים שאנשים חותמים עליהם. מי שקורא לבד לא יודע מה הוא לא מבין. עורך דין יודע לזהותתקלות בחוזה עוד לפני שקורות.
עלות של יועץ או עורך דין הינה קטנה מול עסקה של מיליון שקל. קבלן עם שנים של ניסיון כבר יודע לאן לבטח את עצמו, ואתה צריך לדאוג לעצמך.
בביטוח צריך לוודא שלקבלנים יש ביטוח, ואם זה לא כתוב בחוזה, להכניס סעיף. תעשה גם ביטוח לאתר בעצמך. פועל שנפצע יתבע את הקבלן, אבל יתבע גם אותך כבעל הקרקע. גם עובר אורח עלול לתבוע אותך ישירות.
בסדר וניקיון כדאי להתעקש עם כל קבלן. אני מסתכל על הגידור, על העץ ועל המתכת, ואומר להם שאני לא נכנס לאתר עד שמנקים ומסדרים. כשמגיעים מהעירייה או מהמועצה וגדר נופלת או שהעץ מחוץ לאתר, העבודה נעצרת לפחות ליום, ולפעמים ליומיים או שלושה, וזה כסף.
מה צריך להכין מראש כדי שהבנייה לא תיתקע בסוף?
אתה צריך לברר מראש מה נדרש לטופס אכלוס אם תחליט להזמין גמרים מסין מוקדם. את שניהם לא רואים בתחילת הבנייה, ושניהם עלולים לעכב אותה.
לטופס אכלוס, כמעט כל קבלן משאיר אצלך חתימה או מסמך. שאל את היועצים ואת הקבלנים לפני שעולים לקרקע מה צריך, תרשום, ובזמן הביצוע תבדוק שזה נעשה. אנשים לא יודעים שצריך לעשות בדיקות בממ״ד או בדיקות בטון.
יש אנשים שאחר כך מחפשים את הקבלנים ולא מוצאים אותם, ומשם לוקח להם שנים. הם חיים בלי טופס ארבע וטופס חמש, עם חשמל זמני ומים זמניים.
גמרים מסין חוסכים הרבה כסף, אבל הם לוקחים שלושה עד ארבעה חודשים. תוסיף חודש עד חודש וחצי מרווח ביטחון, כי משלוח יכול להתעכב. אם הקבלן סיים שלד תוך חצי שנה והמכולה עוד לא הגיעה, אתה מחכה לה. לכן אני אומר להזמין כבר אחרי קבלת ההיתר, ולעשות את חוק החמש גם על הספקים.
ריצוף וגופי תאורה סלחניים: אם טעית במטרים, טעית למעלה וזה בסדר. אלומיניום ודברים שדורשים מדידה מדויקת עדיף להזמין אחרי שהשלד נבנה, גם אם זה מעכב את הבנייה. טעות במידה תכריח אותך לצמצם את החלון.
לא להקל ראש בבחירת קבלנים. העבודה הארוכה בסופו של דבר תשתלם ותעשה את הפרויקט לרווחי, יעיל ונוח.
שיהיה המון בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל''ן!
רוצה לבדוק אם ליווי יזמים מתאים לך?
תגובות