לפני חתימת עסקה - עולה על הפרק השאלה האם לחתום או לא על זכרון דברים. במאמר זה אסביר מהו בעצם זכרון דברים, וכן נדבר על זכרון דברים מ-2 זוויות שונות – הצד של הקונה , וכן הצד של המוכר.
ביום שאני רוצה למכור או לקנות נכס, האם כדי לחתום על זכרון דברים?
ניתן גם לצפות בסרטון הבא כדי לקבל מידע נוסף:
מהו זכרון דברים
זכרון דברים הינו מסמך המסכם בכתב את כל הדברים שהושגו בעל-פה במסגרת המשא-ומתן.
המטרה היא למנוע מצב של ספקות וסימני שאלה או מחלוקות למיניהן.
מפאת הסיבה כי בענף הנדל"ן כל הסכמה בעל-פה אינה כבילה בבית-משפט, אנשים רבים רואים חשיבות עליונה בלהעלות על הכתב את הדברים.
משמעות זכרון-דברים
זכרון-דברים מהווה עדות משמעותית לרצינות מצד הצדדים כי הם רוצים להתקדם לכיוון העסקה.
אנשים חושבים שזכרון דברים הוא בסך כל מסמך ראשוני לסיכום העניינים, אך זהו מסמך משפטי הקביל בבית משפט. מה שכתוב – קביל. מה שלא כתוב – לא קביל.
תוכן זכרון-הדברים
בראשית זכרון הדברים יופיעו פרטי הצדדים – שמותיהם, מספרי זהות וכתובות אישיות, וכן את הגוש והחלקה של הנכס. אם מדובר בנכסים בנויים בבית משותף אז גם יופיע מספר תת-החלקה.
בשאר המסמך יופיעו המחיר שסוכם, בין הצדדים וכן לוחות-הזמנים הצפויים לתשלום.
כל הדברים הנ"ל מהויים לרישום בזכרון הדברים – אחרת הוא לא יהיה קביל בבית-משפט.
האם יש תשלום ראשוני במעמד זכרון-הדברים?
סוגייה חשובה נוספת היא האם יש לבצע תשלום ראשוני בעת מעמד חתימה על זכרון-דברים.
בחוזה-מכר רגיל נותנים תמיד תשלום ראשוני , בדרך-כלל בגובה של 10 אחוזים מהגובה העסקה.
בנוסף ,חשוב מאוד לציין בזכרון הדברים מתי הצדדים מתכוונים לחתום הם הסכם-המכר לטובת עדכון עורך-הדין אשר תפקידו יהיה לדווח על העסקה כחוק לרשות המסים.
זכרון דברים כקונה – מה חשוב לדעת
זכרון דברים מצידו של הקונה הוא מאוד מסוכן, כיוון ואין לקונה זמן להתארגן ולבצע בדיקות מקדימות , בין אם זה באופן עצמאי או אנשי מקצוע.
בדרך-כלל קונים החותמים על זכרון-דברים לא מעיינים בנסח טאבו, לא קוראים תשריט ותקנון בית משותף, לא בודקים את היתר הבנייה או זכויות בנייה נוספות ועוד.
ישנם מקרים רבים של קונים שחתמו על זכרון-דברים, ופתאום גילו שיש בעיה בעסקה – חריגת בנייה, פלישה או ליקוי כזה או אחר!!!
המשמעות עבור הקונה היא הרסנית בכמה אלמנטים – חשיפה לביצוע עבירה על חוק תכנון ובנייה, אי-קבלת משכנתא מלאה (לפעמים לא מקבלים משכנתא בכלל), ואולי הגרוע מכל – הפסד המקדמה אשר שולמה במעמד חתימת זכרון-הדברים.
עם זאת, יש להחריג מקרה ספציפי בו חקרתם את שוק הנדל"ן באיזור בצורה טובה, והגעתם לתובנה כי יש כאן נכס במחיר משתלם מתחת למחיר שוק – במקרה כזה יש ליצור קשר עם עורך-הדין במיידי כדי שיכתיב לכם מה לכתוב בזכרון-הדברים, כך שיהיו סעיפים שיכולים להגן עלינו ולהוציא אותנו מזכרון-הדברים מבחינה משפטית, למשל הוספת סעיף שבמידה ולא תאושר משכנתא – זכרון הדברים אינו תקף.
זכרון דברים כמוכר
במקרה זה הסיכון הוא הרבה פחות גבוה, אם כי עדיין קיים. אין סיכון פיננסי, ואין סיכון לגבי תקינות הנכס – אך גם פה אלמנט חוסר-הסיכון הוא בערבון מוגבל. ברגע שמוכר חותם על זכרון דברים מבחינתו העסקה יוצאת לפועל, מה שגורם לירידת מתח בעקבות וודאות העסקה לכאורה, ולעתים הקונה פשוט "מושך זמן" ומעכב את העסקה . כל זה גורם לכך שבזמן שהמוכר הפסיק לפרסם את הנכס למכירה, יכול לקרות מצב שלאחר חתימת זכרון הדברים, לא יגיעו הצדדים למעמד חתימת הסכם-מכר ובכך המוכר מפסיד זמן יקר של אפשרות למכור את הנכס, וניזוק מכך. על המוכר מוטלת האחריות להמשיך לפרסם את הנכס עד אשר ייחתם חוזה-המכר הרשמי, וכך גם יוטל לחץ על הקונה להזדרז עם תהלכי הרכישה.
ההמלצה שלי למוכרים היא תמיד לקחת מקדמה במועד החתימה על זכרון הדברים – לא בהכרח 10 אחוזים, גם אחוזים בודדים יהיו מצויינים עבורנו כמוכרים. ברגע שהקונה שילם מקדמה של כסף בעסקה ואינו יכול לקבל אותו בחזרה – הוא יהיה מחויב יותר לקדם את תהליך חתימת חוזה המכר.
במידה ולמוכר ישנה משכנתא על הנכס, חשוב לעדכן את הבנק בהקדם האפשרי כאשר נחתם זכרון דברים.
אם יש לסלק את המשכנתא צריך לעדכן כי תתבצע חתימה על הסכם מכר ואנו רוצים להבין מול הבנק מראש האם קיימים קנסות פרעון המשכנתא והאם כדאי לפרוע אותה או אולי בכלל לשקול לבצע גרירת משכנתא לנכס הבא.
בהצלחה ותמשיכו לעשות נדל"ן!
