כל מה שצריך לדעת על נסח טאבו

כל מה שצריך לדעת על נסח טאבו נסח טאבו הוא מסמך משפטי אשר מספק את המידע הקנייני במדינת ישראל. במסגרת עסקת נדל"ן, חשוב מאוד להוציא ולנתח אותו כחלק ממחקר נדל"ני איכותי ומעמיק לטובת עסקת נדל"ן טובה. במאמר זה נקבל תשובות לשאלות מהותיות:

מהו נסח טאבו?

איך מוציאים נסח טאבו?

איך לקרוא ולהבין נסח טאבו?

איך לאתר עסקאות פוטנציאליות? מהו נסח טאבו? ניתן להקביל את נסח-הטאבו לתעודת-זהות של אדם. בדיוק כשם שבתעודת-זהות אנו מקבלים מידע מפורט על אדם, או למשל כאשר הרשויות דורשות מאיתנו מידע, הן ידרשו את מספר תעודת הזהות, בה יהיה כתוב כל מידע רלוונטי עלינו – כך גם בנדל"ן. לכל סוגי נכסי הנדל"ן – מגרשים, חנויות, דירות, משרדים – יש תעודה מזהה. תעודת הזהות הזו נקראת נסח-טאבו. בנסח הטאבו נראה מי הבעלים של הנכס (ואם אלו אנשים פרטיים נוכל לדעת גם את תעודת הזהות שלהם ולאמת את פרטיהם), האם יש משכנתא על הנכס, או אולי הערות כלשהן המגבילות קנייה/מכירה של הנכס, האם ישנם שעבודים או עיקולים על הנכס, או אפילו צו בית משפט המקושר לנכס. איך מוציאים נסח טאבו?

אנו מוציאים נסח טאבו דרך אתר משרד המשפטים. כל אדם אשר מתכוון לבצע עסקת נדל"ן – עורך הדין שלו הוא זה שאמון על הוצאת נסח הטאבו. אך חשוב לשים לב – אנו יכולים להוציא נסח טאבו בעצמנו עוד לפני ההתנהלות מול עורך-הדין ולברר את פרטי הנכס בעצמנו, וכך לחסוך לנו זמן וכסף. אנו לא רוצים להגיע למצב שאנו רצים לעסקה, מבזבזים זמן יקר בעשייה נדל"נית בשטח, עוברים על טיוטות חוזה, ואז מגלים בנסח הטאבו בעיה כזו או אחרת אשר עלולה לפגוע לנו בעסקה, ואף להפוך אותה לבעייתית ולא-כדאית עבורנו. המטרה היא להגיע מוכנים לעסקה ולהוציא את הנסח מראש! אתר משרד המשפטים הוא האתר המקורי, הזול והאמין ביותר להוצאת נסחי טאבו. חשוב לשים לב כי אנו אכן נכנסנו לאתר הרשמי של משרד המשפטים ולא לאתר פרטי כזה או אחר , אשר עלות נסח הטאבו בו היא גבוהה יותר, והמידע אינו בהכרח אמין ועדכני. ישנם 3 סוגי נסח טאבו אשר ניתן להוציא: סוג נסח הטאבו הראשון הוא נסח-טאבו רגיל. לטובת הוצאת נסח טאבו רגיל יש להקיש את מספר הגוש, מספר החלקה, ומספר תת-החלקה. מספר הגוש בעצם ממקד אותנו בשכונה, מספר החלקה ממקד אותנו בבניין או במספר בניינים ספציפיים, ומספר תת-החלקה בעצם ממקד אותנו בנכס הספציפי – לאיתור גוש וחלקה ניתן לפנות לאתר הפורטל הגאוגרפי הלאומי. סוג נסח-טאבו נוסף הוא נסח-טאבו היסטורי. גם כאן, כמו בהוצאת נסח טאבו רגיל, אנו נדרשים לתת מספר גוש, מספר חלקה, ומספר תת-חלקה. ההבדל בין נסח הטאבו ההיסטורי לבין נסח הטאבו הרגיל הוא שבנסח הטאבו ההיסטורי נוכל לראות גם רשומות מבוטלות - עסקאות שהיו גם לפני הבעלים הנוכחי. לעיתים חשוב מאוד להסתכל ולהבין מה קרה לפני העסקה הנוכחית. למשל, אם אראה בנסח הטאבו ההיסטורי שהמוכר קנה את הנכס רק לפני מספר חודשים, וכעת הוא מוכר אותו – זו נורה אדומה! חשוב מאוד להעלות את הנושא במהלך המשא-ומתן ולראות איך המוכר מגיב לכך. ייתכן כי הוא מסתיר כאן מידע חשוב.

סוג הנסח השלישי הוא נסח טאבו מרוכז. כאשר אנו מוציאים נסח טאבו מרוכז אנו נתבקש לרשום רק את מספר הגוש ומספר החלקה. אין תת-חלקה בסיווג. נסח טאבו מרוכז בדרך-כלל מוציאים על בניין שלם, ולכן אין סיווג על תת-חלקה ספציפית. נסח טאבו יעיל מאוד במסגרת במסגרת החתמת דיירים בפרויקט של תמ"א 38. כאשר אני רוצה להוציא מידע על כל תתי-החלקות באותה חלקה ולדעת מי הם כל הבעלים של הדירות בבניין - אני אוציא נסח טאבו מרוכז. איך לקרוא ולהבין נסח טאבו? בראש נסח יופיעו פרטי הזהות של הנכס – גוש, חלקה ותת-חלקה. בעצם מספר תעודת-הזהות של הנכס. לאחר-מכן , תחת כותרת "בעלויות", יופיע תיאור הנכס – סוג הנכס, קומה, גודל. במידה וישנן הצמדות לנכס (מחסן, גג, חניה, גינה או וכד') יופיע גם סעיף "הצמדות". בשורה נוספת למטה יופיע סעיף "חכירות" ובו נוכל להבין מי חוכר את הקרקע. סעיף זה יופיע אך ורק אם הקרקע עצמה שייכת לרשות הפיתוח ואינה בבעלות פרטית. חשוב לשים לב האם החכירה מסתיימת בקרוב, ואם כן – יש לקחת זאת בחשבון טרום המשא-המתן כיוון וצפויים כאן בקרוב דמי חכירה חדשים על-חשבון בעל הנכס העתידי , הלא הוא הקונה. סעיף נוסף היא סעיף משכנתאות , בו נוכל לדעת האם הנכס ממושכן לבנק, ובאיזה סכום. כמו-כן , ישנו סעיף הערות אשר מציין אם ישנן הערות מיוחדות על הנכס - הערות אזהרה, שעבודים , עיקולים או צווי בית-משפט.

איך לאתר עסקאות פוטנציאליות?

כל סעיף וכל הערה בנסח הטאבו יכולה להיות מאוד מעניינת ואף קריטית לעסקה. יש לבחון את נסח הטאבו בצורה מדוקדקת ביותר ולעבור עליו באופן מלא. נסח טאבו יכול להוות עבורנו מקור לגילוי פרטים על הנכס אשר יהוו עבורנו הזדמנות לקניית הנכס במחיר אטרקטיבי. לדוגמא : נסח טאבו אשר יש עליו הערה בדבר מינוי כונס נכסים, כולל תאריך הגעת הנכס לכונס. הערה על כונס נכס יכולה להיות מאוד מעניינת, כיוון וניתן לקנות את הנכס בשלב מוקדם, בטרם הוצע במכרז כונס-הנכסים. ניתן לפנות לעורך-הדין הממונה על הנכס, רגע לפני שהנכס יוצא לכונס הנכסים – וניתן לרכוש את הנכס במחיר זול משמעותית ממחיר השוק. זו הזדמנות רצינית!!! לסיכום, נסח טאבו הוא כלי יעיל מאוד עבורנו בעשייה הנדל"נית , והוא הכרחי עבורנו לטובת קבלת מידע מעמיק עבור הנכס והפוטנציאל הטמון בו. בהצלחה!

תמשיכו לעשות נדל"ן!