בתקופה האחרונה ניתן לראות כי נגיד בנק ישראל, אמיר ירון, מעלה את הריבית במשק בקצב מהיר שלא נראה שנים ארוכות.
טענתו של ירון להעלאת הריבית נובעת בעיקר כתוצאה האינפלציה (יוקר המחייה) הגוברת והעולה.
בינתיים, גם לאחר העליות החדות של הריבית, לא רואים עצירה או שינוי מגמה באינפלציה.
את השינוי החודשי ניתן לראות באתר של הלמ"ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה).
*מתוך לשכה מרכזית לסטטיסטיקה
כתוצאה מעליית הריבית במשק, ריבית הפריים עלתה גם היא ומשפיעה באופן יומיומי על נוטלי המשכנתאות.
ערב הכרזת השינוי בריבית, המשק אחז בריבית פריים של 1.6%. בזמן כתיבת שורות אלו ריבית הפריים עומדת על 5.75% (וריבית בנק ישראל עומדת על שיעור של 4.25%).
משקי בית רבים אשר בחרו במסלולים משתנים המכילים את רכיב הפריים קיבלו עלייה של מאות ואף אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא החודשיים לבנק.
עלייה חדה כזאת עלולה למוטט משק בית עד לכדי מכירה בכפייה (כונס נכסים) של הנכס עקב אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
כמובן שאם סביבת הריבית תהיה גבוהה ואז תאמיר עוד יותר, יכול להיות מצב בו עשרות אלפי משקי בית לא יצליחו להתמודד עם החזרי המשכנתא, יגיעו לכדי כונס נכסים והמשק הישראלי יגיע למצב של משבר כלכלי חמור.
כמו רוכשי הנדל"ן לצורך שימוש עצמי, עומדים גם משקיעי הנדל"ן אשר לא חייבים לרכוש נכסים ומתלבטים האם זאת התקופה הנכונה לבצע עסקה.
משקיעים עושים את השיקולים לפני כניסת לעסקת נדל"ן או חיסכון בבנק.
כאמור, ברגע שהריבית עלתה, כך גם הריבית על הפיקדונות והחסכונות בבנקים עלתה, הדבר מייצר למשקיע סולידי הרוצה לחסוך את כספו, תמורה טובה על הכסף.
אם שוק השכירות למגורים מייצר למשקיע 4% תשואה לדוגמה והחיסכון בבנק מייצר למשקיע את אותו אחוז ריבית, המשקיע הסולידי יבחר בפתיחת פיקדון.
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות בנוגע למחירי הדירות לשנת 2023
בתקופה הנוכחית, עד לבואו של המשבר הכלכלי, יש לנקוט באסטרטגיה של רכישת עסקאות לטווח זמן קצר.
כאשר מבצעים עסקה קצרה ומהירה. המכונה גם עסקת "אקזיט" (מאנגלית: EXIT) רכיב הריבית תופס מקום משמעותי בהוצאות במהלך העסקה.
בתמונה למטה ניתן לראות ריביות לתקופה של 18 חודשים בריבית של 2.5%, לסכום של מיליון שקלים לתקופה של 25 שנים. סך הכל סכום מצטבר של כ-36,800 שקלים לתקופה.
בתמונה למטה ניתן לראות ריביות לתקופה של 18 חודשים בריבית של 7%, לסכום של מיליון שקלים לתקופה של 25 שנים. סך הכל סכום מצטבר של כ-103,800 שקלים לתקופה.
בהחלט ישנו הבדל בתשלום הריבית לבנק (כ-67,000 שקלים), אך יש לזכור, אם עסקת אקזיט הופכת להיות לא רווחית בעקבות הריבית, זה אומר שהעסקה לא הייתה רווחית מההתחלה.
היתרון הגדול של נטילת משכנתא הוא יכולת המינוף. משקיע אשר הונו עומד על 400K שקלים ומלווה 400K שקלים (או יותר) לצורך ביצוע עסקת אקזיט, הצליח לרכוש נכס ב-800K שקלים (ללא הוצאות נלוות) ובכך גם אם יבצע עסקה מהירה וירוויח רק 70k שקלים (תשואה של 8.75% לאחר החזר כל ההוצאות) בפועל מרוויח על הונו 17.5% בזכות מינוף מהבנק.
האם זה אומר שצריך להתאמץ בכדי לאתר עסקאות אטרקטיביות אשר מתומחרות מתחת למחיר השוק?
תמיד היה ותמיד יהיה צורך להתאמץ בכדי לאתר אטרקטיביות. גם מלפני כעשור כאשר מחירי הנדל"ן התחילו לעלות היה צריך להתאמץ.
כנראה במצב השוק של היום, קונים רבים יקבלו החלטות שיקחו להם זמן ארוך יותר והדבר יגרום למוכרים להתפשר יותר מהר במשא ומתן למכירת הנכס שלהם. האם המו''מ יפחית את הפער בריבית? אין לדעת אבל בהחלט ניתן לראות שתהיה התפשרות במחיר מצד המוכר.
מה לגבי עסקאות של נדל"ן מניב? האם זה אומר שלא כדאי לרכוש נכסים מניבים בעקבות עליית הריבית?
כל משקיע ושיקוליו כמובן. יש לזכור שבאסטרטגיה של נדל''ן מניב, השוכר משלם את רוב הריבית של המשכנתא ומשאיר את המשקיע ללא משכנתא.
לסיכומו של עניין, אם עסקה לא רווחית בעקבות עליית הריבית, כנראה שלא הייתה רווחית מההתחלה. יש להתאמץ לאתר עסקאות אטרקטיביות בעלות פוטנציאל לעליית ערך.
קישור ל-What's-App לדבר איתנו
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
