בשנים האחרונות מדינת ישראל טוענת כי היא מנסה להילחם בעלייה החדה של מחירי הדיור בארץ. כמו כל ממשלה, גם הממשלה הנוכחית הציבה לעצמה יעד להוריד את מחירי הדירות בישראל.
התכנית שמטרתה להוריד את מחירי הדירות נקראת 'דירה בהנחה' והיא יוזמה של משרד הבינוי והשיכון בשיתוף רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
התכנית מאפשרת לזכאים לרכוש דירות חדשות מקבלנים במחיר ידוע מראש.
מי הם זכאים?
1. זכאים הם רווקים או זוגות נשואים (או ידועים בציבור) מחוסרי דיור, זכאים גם יכולים להיות גם משפרי דיור.
2. רווקים, גרושים או אלמנים שהם מעל גיל 35
3. הורים חד-הוריים עם ילד אחד לפחות מתחת לגיל 21, שגר אצל ההורה באופן קבוע.
4. גרושים מתחת לגיל 35, שילדיהם אינם בחזקתם
מי הם מחוסרי דיור?
1. מי שאין לו דירה וגם לא הייתה ברשותו דירה בשלוש השנים האחרונות.
2. מי שלא שוכר דירה בדמי מפתח
3. מי שאין לו זכות לקבלת נחלה במושב
4. מי שאין לו דירה שרכש "על הנייר" והדירה בתהליך בנייה
5. מי שאין לו קרקע לבנייה מיידית
6. מי שאין לו דירה במסגרת קבוצת רכישה
לפרטים המלאים בגין זכאות להשתתף בהגרלות של הפרויקט 'דירה בהנחה' ניתן למצוא באתר של משרד הבינוי והשיכון.
*(לחצו על הקישור בכדי להגיע לאתר של 'משרד הבינוי והשיכון')
לאחר שהבנו מי זכאי ויכול לגשת להגרלות של 'דירה בהנחה', צריך להבין את השוני בין התכניות הקודמות כמו 'מחיר למשתכן', 'דיור מופחת', 'מע"מ אפס ועוד תכניות עבר שאישרו ממשלות עבר.
ובכן, אין שינויים משמעותיים בין התכניות ולכן על פי ניסיון העבר לא נראה כי מחירי הדיור יירדו בעקבות התכנית הנוכחית.
כאשר החלו ממשלות העבר ליישם את התכניות השונות, שוק הנדל"ן המשיך בעליית מחירים ואף היו שנים כי מחירי הנדל"ן האמירו באחוז דו-ספרתי.
אז אם כנראה לא תהיה השפעה על מגמת המחירים החיובית, צריך לשאול את השאלה האם כדאי לרכוש דירה במסגרת הפרויקט ואם כן האם כדאי להשקעה או למגורים?
נתחיל בנושא המגורים. כאשר זוג (או כל זכאי אחר שצויין בתחילת המאמר) מחפש לרכוש דירה למגורים הוא מגדיר תקציב שמתאים לרכישת הדירה.
אם התקציב והרצון הוא לעבור לגור בדירה חדשה ואין רצון להשקיע את הכסף, אז התשובה היא פשוטה - להשתתף בהגרלה ולקנות במקום שרוצים ובתקציב שמתאים.
כאשר מדברים על רכישת דירה במסגרת הפרויקט דווקא להשקעה צריך לבחון מספר דברים על מנת לקבוע אם כדאי לבצע את העסקה.
ראשית, יש לבחון את פילוח הדירות בפרויקט. אם יש ריכוז גבוה של דירות בפרויקט שהן במסגרת התכנית 'דירה בהנחה' אז הסטנדרט והרכב האוכלוסייה לא בהכרח יהיה באותו מעמד סוציו-אקונומי כמו בבניינים אחרים ששם ישנן דירות הנמכרות בסטנדרט גבוה יותר. ואז כמובן נשאלת השאלה 'האם באמת רוכשים מתחת למחיר השוק?'
התשובה היא לא חד משמעית. ניתן להסתכל על תכניות עבר שהמדינה ביצעה סיוע בדיור ואפשר לשער מה יקרה.
בדרך כלל כאשר מגדירים פרויקט מסוים כ'מחיר למשתכן' או 'דירה בהנחה' אז ישנה מן רתיעה לציבור ומחשבה לא חיובית בהכרח בנוגע לאוכלוסייה הגרה בפרויקט ואז זה מביא לסטיגמה ולמחירים שונים ממחיר שוק. ניתן לראות דוגמאות כאלו בכל רחבי הארץ לדוגמה כאשר מדברים על בניינים של 'עמיגור' או 'עמידר'.
שנית, מיקום הדירה בניין בפרט ובפרויקט בכלל הוא קריטי ביותר. אם בפרויקט שיש בו גם דירות בשוק החופשי וגם דירות בפרויקט 'דירה בהנחה' הדירות מחולקות בצורה לא שווה אז בהכרח יהיה הבדל במחיר השוק. לדוגמה, אם כל הדירות של השוק החופשי נמכרו בצד של הנוף לעומת הדירות של 'דירה בהנחה' שנמכרות לצד של הכביש הרועש, אז כמובן שיהיה הבדלים במחיר.
שלישית, לוחות הזמנים עד קבלת מפתח (זמן השכירות). ההיסטוריה מלמדת כי בפרויקטים של המדינה מסירת המפתח יכולה לקחת שנים ארוכות. עד היום ישנם זכאים הממתינים לקבלת מפתח עוד במסגרת התכנית 'מחיר למשתכן' שכידוע הסתיימה לפני שנים.
המון זוגות מעידים שזכו לפני 5 ו-7 שנים ועדיין לא נמסרה להם הדירה המיועדת.
רביעית, השאלה הגדולה, האם היית יכול להרוויח יותר כסף בעת המכירה. הרי ישנה הגבלה במכירת הדירה של 7 שנים מיום ההגרלה.
אם ניתן יהיה לבצע השקעות קצרות מועד בתקופת הזמן הזאת הרי שיהיה כלכלי יותר לבצע אותן. באותה נשימה ככל ובתקופת הזמן הזאת יהיה ניתן לבצע 2-5 עסקאות אזי יהיה ניתן לומר גם שצבירת הניסיון במהלך התקופה היא ערך מבורך. כאשר מדובר במשקיע, הרי לצבור ידע וניסיון שווה ערך לחיסכון רב של כסף בעסקאות וכמובן רווחים גבוהים יותר.
לסיכום, אם מסתכלים על רכישת דירה במסגרת התכנית למגורים אז בהחלט כדאי לרכוש ואם בוחנים את רכישת הדירה דווקא כאפיק השקעה התשובה היא לא חד משמעית חיובית.
המון בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
