חלק ניכר בעסקת נדל"ן הוא שלב השבחת הנכס. על מנת למקסם את הרווחים בעסקה מומלץ לאתר נכסים בעלי פוטנציאל השבחה.
מהי השבחה?
בדרך כלל כאשר מדברים על השבחת נכסים מיד קופצת לראש ההשבחה הקלאסית של שיפוץ הנכס.
כמובן ששיפוץ של נכס הוא בהחלט תהליך של השבחת נכס, אבל כמובן ניתן לייצר רווחים גבוהים על ידי השבחה שאינה מסתכמת אך ורק בשיפוץ הנכס.
להלן דוגמאות נוספות להשבחת נכסים -
+ קבלת היתר בנייה
+ הרחבה או בנייה
+ שינוי ייעוד
+ רישום בטאבו
+ איחוד חלקות
+ שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר)
+ ועוד
בכל מצב, יש להיות אקטיביים בעסקה כי יש לבצע פעולות לא שגרתיות ואף יצירתיות על מנת לגרום לכך שערך הנכס יהיה גבוה יותר לאחר השבחתו.
לא חשוב באיזה סוג השבחה תבחרו, יש לעבוד בצורה שיטתית על מנת לא לטעות, לא לבזבז כספים מיותרים ולסיים את תהליך ההשבחה בצורה יעילה ורווחית.
כדי להתחיל בתהליך השבחה יעיל יש להיעזר באנשי מקצוע.
החל בעורכי דין אם הרצון הוא לבצע לדוגמה רישום בנכס, או אם פועלים לקבלת היתר בנייה מהעירייה אז יש צורך באנשי מקצוע כגון אדריכל, מהנדס ויועצים נוספים.
לשם כך יש להתחיל את התהליך במימוש חוק ה-5.
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות בנוגע להשבחת נכסים
אז מהו חוק ה-5
במהלך שנים רבות של ניסיון בתחום הנדל"ן פיתחתי את חוק ה-5 לצורך מחקר, משא ומתן וביצוע של עבודה עם ספקים וקבלים בצורה המיטבית.
חוק ה-5 קובע כי לפני כל התקשרות עם ספק, איש מקצוע או קבלן יש לאסוף 5 הצעות מחיר.
הסיבות לאיסוף 5 הצעות מחיר נובעות משני דברים עיקריים.
האחד, על מנת לקבל אומדן מחיר לעבודה אשר אתם רוצים לבצע.
השני, על מנת ללמוד על תהליך העבודה המתוכנן.
לאחר איסוף חמשת הצעות המחיר, ניתן להבין מיהו ספק אשר בקיא בתהליך ומתמחר בצורה נכונה ומיהו ספק אשר פחות בקיא בתהליך.
כמובן, שגם מתוך הצעת המחיר ניתן יהיה ללמוד הרבה על ניסיונו של אותו ספק.
חוק ה-5 מעמיק ומוסיף כי לאחר השיחות או הפגישות עם הספקים, ולאחר קבלת הצעות המחיר, יש לקרוא ולהעמיק בהן על מנת להבין מה השוני ומדוע כל ספק תימחר אחרת ומה מציע כל אחד.
בסוף שלב זה, יש לצאת למשא ומתן עם כל אחד מהספקים אשר נתנו הצעת מחיר.
שלב המשא ומתן הינו שלב קריטי שבו ניתן יהיה ללמוד יותר, כי אותו ספק יתחיל להעיד למה הוא הטוב ביותר מאשר האחרים אשר נתנו הצעות מחיר.
ברגע שיתבצע מו"מ עם הספקים, אתם תוכלו לקבל תמונת מצב מלאה ואמיתית הרבה יותר באשר מי הספק אותו תרצו לקחת.
בדרך כלל בסוף שלב המשא ומתן ישנם שני אנשי מקצוע שנותרו ורק צריך להחליט מי מביניהם לשכור לעבודה.
בנקודת הזמן הזאת, חוק ה-5 קובע כי יש לבקש חמישה לקוחות ממליצים אשר אתם תשוחחו עם כולם על מנת לקבל חוות דעת אמיתית.
למה דווקא חמישה ממליצים? בדרך כלל לספק יש שלושה ממליצים אשר הם ממליצים קבועים. ברגע שביקשתם עוד שני ממליצים, אז הם לא בהכרח מבין השלושה הטובים ביותר, ולכן מהשניים הנוספים ניתן לשמוע אולי דברים קצת פחות טובים מאשר שלושת הממליצים הקבועים של הספק.
לאחר שלב ההמלצות, בדרך כלל יהיה ספק מובהק אשר איתו יהיה רצון להתקדם לכיוון תהליך ההשבחה.
ברגע שהשלמתם את חוק ה-5 בהצלחה, חשוב לבצע חתימת חוזה מול הספק.
לפעמים, לא נשארת מוטיבציה לפעול אחרי ביצוע חוק ה-5. מי שמבצע את חוק ה-5 בצורה מקיפה וטובה, יראה כי תהליך ביצוע ויישום החוק לוקח זמן ואנרגיות, ולכן אסור לאבד מהמוטיבציה ויש לבקש מהספק חוזה אשר יסדיר את מערכת היחסים שלכם במהלך ההשבחה.
חשיבות חתימת החוזה הינה קריטית כי זהו השלב אשר כל הדברים אשר סיכמתם בעל פה עם אותו ספק נכתבים ונחתמים.
במקרים רבים, ניתן לראות כי הדברים אשר נאמרו וסוכמו בעל פה, אינם תואמים לדברים אשר כתובים בחוזה.
במידה ונמצאות חוסר התאמות או סעיפים נוספים אשר לא סוכמו עם אותו ספק, ניתן לעצור את התהליך ולחזור לשלב המשא ומתן.
מי שמדלג על שלב חתימת החוזה עלול למצוא את עצמו משלם תשלומים נוספים לאותו ספק בטוענה כי הסיכום אשר סוכם בעל פה לא כלל דברים מסויימים.
סעיף קריטי בתוך החוזה עם הספק הוא סעיף ביצוע לוחות התשלומים.
קריטי לזכור כי אין לבצע תשלום לפני קבלת תמורה כלשהי.
לדוגמה, אם שכרתם את שירותיו של רצף להדבקת ריצוף בנכס שאתם משביחים. יש לקבוע בסעיף לוח התשלומים כי רק לאחר ביצוע של אותו שלב הרצף יקבל תשלום.
בנוסף, להעמיק בסעיף לוח התשלומים להתסכל על התשלום האחרון. בדרך כלל ספקים או קבלנים ישאירו מעט מאוד כסף בשלב האחרון. מטרתכם במשא ומתן להשאיר חלק ארי על מנת שאותו ספק או קבלן ירצה לסיים את התהליך בצורה טובה ויעילה כי מחכה לו תשלום משמעותי עם סיום ביצוע העבודה.
כמובן שיש לציין כי עורך דין הוא הגורם אשר מחוייב לקרוא את החוזה אשר אתם רוצים לחתום עם הספק.
עד כאן השלבים הנוגעים לטרום תחילת העבודה עם הספק. חובה לזכור כי חלק ניכר מתהליך השבחה נכון מתבצע לפני תחילת ההשבחה, אך לא פחות חשוב הוא שלב ההשבחה בפועל.
בין אם מדובר בשיפוץ אשר מתבצע פיזית בנכס, או בין אם השבחה אשר מתבצעת באופן מקוון בנכס כגון הוצאת היתר בנייה, אתם כבעלי הנכס מחוייבים להיות בבקרה הדוקה על תהליך ההשבחה.
אם לדוגמה מתבצע שיפוץ בנכס אז לבצע ביקורים שוטפים, לשאול שאלות ולהביע חוסר שביעות רצון אם יש פערים בשיפוץ.
אם לדוגמה מדובר בהוצאת היתר בנייה, יש לבצע עם האדריכל ושאר אנשי המקצוע הערכת מצב, לשאול שאלות, לבקש פתרונות והמלצות.
במקרים רבים, בעלי נכסים לא מבינים כל כך בתהליך שאותו ספק צריך לבצע ולכן קשה להם לבצע בקרה אמיתית ואיכותית, ולכן ניתן לשכור אנשי מקצוע אשר יסייעו בתהליך או לנסות לבצע בקרה באופן אישי.
ביצוע בקרה על הספקים או הקבלנים הינו חשוב מאוד כי המטרה היא לקבל עבודה טובה, מהירה ואיכותית מאותו ספק ואם לא תהיה בקרה, הדבר עלול לגרום להתארכות ההשבחה או לפחות פוקוס מצד הספק
בנוסף, במהלך ההשבחה, אם ישנה הצלבה בין מספר ספקים אז יש צורך לשתף את כל הנוגעים בתהליך כאשר צצה בעיה במהלך ההשבחה.
לדוגמה, אינסטלטור אשר מבצע עבודת אינסטלציה בנכס מסויים ולפתע מגלה כי יש לבצע סטייה מהתכנית ולעביר צינור ניקוז 30 ס"מ לכיוון אחר.
מיד אותו אינסטלטור יתקשר אליכם כבעלי הנכס, יסביר לכם את הבעיה ויבקש אישור לבצע את הפיתרון שלדעתו יש לבצע. הפיתרון יישמע הגיוני ולכן באופן טבעי תרצו להגיב בחיוב לאינסטלטור.
במקרה כזה יש לעצור ולשתף את האדריכלית או את יועץ האינסטלציה אשר כתב/ה את התכנית.
יכול להיות כי איש המקצוע אשר כתב את התכנית יאתר פיתרון אחר מהפיתרון של האינסטלטור וטוב יותר.
לכן, לא למהר להגיב מהר לספקים או קבלנים אשר רוצים פתרונות מידיים בשטח.
לסיכומו של עניין, על מנת לבצע את תהליך ההשבחה בצורה יעילה יש לעבוד לפי השלבים הבאים -
1. עבודה לפי חוק ה- 5:
א. איסוף 5 הצעות מחיר
ב. ביצוע 5 מו"מ עם הספקים
ג. קבלת 5 ממליצים
2. חתימת חוזה עם הספק או הקבלן (לאחר שעו"ד בחן את החוזה).
3. ביצוע בקרה הדוקה במהלך ההשבחה.
4. בעת מתן פתרונות בשטח הנוגעים למספר ספקים, יש להתייעץ עם כל הנוגעים בדבר, גם אם יש פיתרונות מספק אחד.
בדרך הזאת תמנעו תקלות, עיקובים וחריגה מתקציבים בהשבחה הבאה שלכם
קישור ל-What's-App לדבר איתנו לכל שאלה או דילמה. מחכים לך...
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
