האם כדאי לקנות פרי-סייל (Pre-Sale) בתקופה הנוכחית? כל מה שצריך לדעת לפני שמחליטים!

בשנים האחרונות, נושא רכישת דירה על הנייר הפך לפופולרי מאוד, במיוחד עבור רוכשים צעירים שמעוניינים לרכוש נכס במחיר מוזל יחסית. לאחר ההודעה הדרמטית של בנק ישראל בתאריך 23.03.2025 על הפסקת הלוואות קבלן לרוכשים חדשים, הנושא עלה לסדר היום בצורה משמעותית. ציבור הקונים לא תמיד מבינים את הסיכונים והיתרונות הגלומים בעסקה כזו. המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן, עם ריביות גבוהות והלחצים על היזמים והקונים, עשוי להרתיע אנשים רבים. אז האם כדאי לקנות דירה על הנייר בתקופה הנוכחית? התשובה לכך תלויה בכמה גורמים שחשוב להבין אותם לעומק.

מה זה בכלל "דירה על הנייר"?

כשמדברים על דירה "על הנייר", הכוונה היא לדירה שנמצאת בשלב הבנייה שלה – כלומר, לא נבנתה עדיין, אלא הרכישה הינה בשלב השרטוטים ותוכניות בנייה בלבד. הקונים אינם רואים את הדירה בפועל, אלא רק את התכנון המפורט שלה. כדי לעודד קונים בזמן שהפרויקט עדיין בשלביו הראשוניים, היזמים מציעים את הדירות במחירים מוזלים יחסית למחיר השוק. לדוגמה, אם דירה בנויה חדשה נמכרת בשוק במחיר של מיליון שקלים, יציעו קבלנים ויזמים את הדירה במחיר של תשע מאות אלף שקלים לדוגמה.הקונה משלם לפי התקדמות הבנייה של הבניין. בשנים האחרונות התפתחו שיטות תשלום אחרות כמו תוכנית 20/80. כלומר, הקונה משלם ביום חתימת החוזה 20% מעלות הנכס ובקבלת מפתח משלים 80% מעלות הנכס, ללא תשלומים נוספים במהלך הבנייה.

למה בכלל יזמים רוצים למכור "על הנייר"?

יזמים מוכרים דירות על הנייר כדי להבטיח את המשך המימון לבניית הפרויקט.בדרך כלל, היזם פונה לבנק ומבקש ליווי בנקאי ומימון עבור הבנייה. הבנק לא יסכים להעניק ליווי ומימון בלי לראות שהפרויקט מעניין את הציבור, כלומר שהדירות נמכרות. לכן, היזם מתחיל לשווק את הדירות "על הנייר" לפני שהן מוכנות. היזם מציע את הדירות במחיר נמוך יותר מזה של השוק, כדי למשוך קונים ולהבטיח את מכירתן.בנוסף, התהליך של מכירת דירות "על הנייר" בתהליך של פרי-סייל, מאפשר ליזם לאסוף את המקדמות מהקונים, אשר משמשות לו להתחלת או המשך הבנייה.ברגע שהבנק רואה שיש רכישות, אז הוא מקטין את הסיכון שלו כי הציבור מוכיח שהוא רוצה לרכוש באותו פרויקט ומאותו יזם או קבלן.

מה זה אומר עבור הקונה?

כשאתה קונה דירה על הנייר, אתה בעצם "מהמר" על העתיד. אתה משלם כיום על דירה שתהיה מוכנה רק בעוד כמה שנים. במהלך זמן זה, יש לך זמן להתמודד עם עלויות נוספות, כמו עורך דין, מדד תשומות הבנייה ואולי גם משכנתא לאחר מסירת הדירה מהיזם.

עלות משמעותית שהקונים בדרך כלל לא רואים היא העלות של 'הלוואת הקבלן'. לפי הפיקוח על הבנקים במדינת ישראל, אדם לא יוכל לקבל יותר מ-75% משכנתא מהבנקים (בחוץ-בנקאי ניתן) בעבור רכישת דירה יחידה. מה קורה לאדם שרכש בתנאים של 20/80? יכול קרות מצב שהקבלן "נותן" הלוואה לרוכש לצורך השלמת ההון העצמי. כלומר בדוגמה שלנו, הרוכש הביא 20% הון עצמי, הקבלן "נתן" 5% הון עצמי ולבסוף הבנק השלים 75% דרך משכנתא.

במקרה הזה, הקבלן אמנם נותן את השלמת ההון העצמי, אבל כמובן השלמת ההון היא הלוואה לכל דבר ועניין. על ההלוואה הזאת הקונה משלם כסף. בדרך כלל זה מתומחר בעלות הנכס.

*סרטון מתוך ערוץ ה-YouTube של היזם שי שור

האם כדאי לקנות דירה על הנייר בתקופה הנוכחית?

1.      הריביות הגבוהות

בין השאלות המרכזיות שעלו בשנים האחרונות היא השפעת הריביות הגבוהות על שוק הנדל"ן. הריבית הגבוהה משמעותה עלות משכנתה גבוהה יותר, וזה יכול להפוך את העסקה לפחות משתלמת אם מחירי הדירות יישארו באותו גובה. עם זאת, עבור מי שמעוניין לרכוש דירה למגורים ולא להשקעה, חשוב להבין כי מדובר בהשקעה לטווח הארוך. לעיתים, קנייה על הנייר במחיר מוזל יכולה להיות משתלמת יותר אם אתה מוכן להתמודד עם תקופת הבנייה והעלויות העתידיות.מי שקונה להשקעה, אולי כדאי לשקול רכישה של דירה כבר בנויה, כי אז יש שוכר שכבר עוזר בתשלומי המשכנתא.מסקנה, אם מחיר הנכס ''על הנייר'' לא מתומחר במחיר זול משמעותית ממחיר נכס בנוי לא כדאי לרכוש אותו.

2.      האם יש פוטנציאל עליית ערך?

כדי לקנות דירה על הנייר ולהיות בטוח שאתה עושה עסקה משתלמת, חשוב לבדוק את הפוטנציאל של האזור שבו נמצא הפרויקט.כדאי לברר אם יש תוכניות פיתוח עתידיות באזור (כגון תוספות תשתיות, תחבורה ציבורית, מרכזי קניות או פרויקטים נוספים), שעשויות להעלות את ערך הנכסים באזור. אם יש פוטנציאל כזה, אז סביר להניח שהמחיר של הדירה יעלה בזמן קבלת המפתח, וכך תוכל להרוויח.צריך לזכור כי לפעמים יש תוכניות עתידיות שגורמות לירידת ערך הנכס. לדוגמה, רכבת שתעבור בסמיכות לנכס שתעשה רעש משמעותי ותפגע באיכות החיים.

3.      מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

כמו בכל רכישה, גם כאן חשוב לבצע סקר שוק מעמיק. יש לבדוק את המחיר למטר, את גודל הדירה, אם היא כוללת חניה, מחסן, או מרפסת, ואת המחירים בפרויקטים דומים באזור. במידה ואתה מתכוון להשקיע, כדאי לבצע הערכת שווי מדויקת של הנכס, ולוודא כי מדובר במחיר אטרקטיבי ביחס לשוק. יש לוודא גם שהיזם עומד בהתחייבויותיו ומספק את כל הערבויות החוקיות.נושא מדד תשומות הבנייה הינו חשוב מאוד. המדד לאורך השנים עולה, ולכן כדאי לבצע מו''מ עם היזם בכדי לבטלו בעת הרכישה.

4. האם כדאי להשקיע בדירה על הנייר?

אם מדובר ברכישת דירה להשקעה, חשוב להבין שהסיכון יכול להיות גבוה יותר. יש לקחת בחשבון את האפשרות שהשוק לא יעלה כמו שציפית, ושמחיר הדירה לא יעלה מספיק כדי להשיג את הרווח שאתה מצפה לו. לכן, לפני רכישה כזו, חשוב מאוד לבדוק את התוכניות העתידיות באזור ולבצע הערכת שווי מדויקת. בנוסף, יש לקחת בחשבון את המימון שאתה יכול לקבל מהבנק, ולהבין אם אתה יכול לעמוד בהחזרי המשכנתה בתנאים הנוכחיים.

צריכים עזרה ביצירה ומימוש של תכנית עסקית-רב שנתית? לחץ כאן

איך תוכל להבטיח שאתה לא "פראייר"?

אחד הדברים החשובים ביותר בעת רכישת דירה על הנייר הוא לשכור עורך דין שמייצג את האינטרסים שלך, ולא את האינטרסים של היזם. חשוב מאוד לוודא שהחוזה כולל את כל ההתחייבויות של היזם, ושהמומחה המשפטי שלך יבדוק את סעיפי החוזה, במיוחד את סעיף היציאה. אם אינך מקבל את המפתח במועד, יש לוודא כי יש לך זכויות חוזיות להחזר כספי או פיצוי.

מסקנה

קנייה של דירה על הנייר יכולה להיות עסקה משתלמת אם עושים אותה בצורה נכונה ומבוססת על מחקר מעמיק. במיוחד עבור צעירים בגילאי ה-20 וה-30, שזו עשויה להיות הפעם הראשונה שלהם ברכישת נכס, חשוב לבדוק את התנאים הכלכליים הקיימים (כגון הריביות והפוטנציאל להעלאת ערך הנכס), ולהיות מודעים למורכבויות המשפטיות של העסקה. אם תעשה את השיקולים הנכונים ותבחר בפרויקט עם פוטנציאל, רכישת דירה על הנייר יכולה להיות החלטה חכמה שתחסוך לך כסף בטווח הארוך.

המון בהצלחה תמשיכו לעשות נדל"ן!

רוצה כבר להתחיל? למה אתה מחכה? לחץ כאן ותתחיל לעשות נדל''ן