תמא 38 - המדריך הרשמי בנדלן



ברוכים הבאים לעוד מאמר בסדרת המאמרים על תמ"א 38.


לכבוד סיום התוכנית באוקטובר 2022 (עד לתאריך זה עוד ניתן להגיש היתרי בניה והתוכנית תצא לדרך), יצאנו בסדרת כתבות שתעשה לכם סדר בנושא, תעזור לכם לקבל החלטה האם לבצע תמ"א 38 על הבניין, כיצד לבצע, על מה צריך להקפיד ולשים לב בין אם אתם דיירים, משקיעים או יזמים.


במאמר הנוכחי נעסוק בתוכנית התמ"א 38 עצמה. נסביר על התוכנית, מטרתה, נעבור על ההיסטוריה שלה, העדכונים שנעשו לאורך השנים ולבסוף ניגע בנקודת חתימות הדיירים. כמה חתימות דיירים באמת צריך ומה עושים אם לא הושגו כלל החתימות הנדרשות בבניין.


תמ"א 38 - מה זה?


ראשית: מה זה תמ"א 38? תמ"א – ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית. תכנית מתאר ארצית מספר 38.


בשנת 2005 מדינת ישראל החליטה להפסיק להתעלם מהבעיה שמדינת ישראל נמצאת על השבר הסורי-אפריקאי וזה רק עניין של זמן עד שתהיה כאן רעידת אדמה בקנה מידה מאוד מאוד רציני. הפעם האחרונה שרעידת אדמה כזו תועדה במדינת ישראל היתה בשנת 1927. היא גבתה קורבנות רבים והפילה מבנים.


בחישוב מהיר ניתן לראות כי עברו כבר יותר מ-80 שנה וכי רעידת אדמה חזקה ומשמעותית היא לא שאלה של "אם" אלא שאלה של "מתי". על מנת שלא נגיע למצב קטסטרופאלי בו יש פגיעה משמעותית בתשתיות ובאזרחים בעקבות רעידת האדמה שתגיע, מדינת ישראל מתכוננת בכל מיני אופנים לקראת רעידת האדמה.

אחת מהדרכים היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. בישראל ישנו תקן בנייה מס' 413, תקן זה מספק את הדרישות לחיזוק המבנה כנגד רעידת אדמה כך שבמקרה של רעידה מבנים לא יקרסו. לצערינו, המבנים שקיבלו היתר בנייה לפני ה-1.1.1980 לא עומדים בתקן רעידות אדמה 413, כלומר, בזמן רעידת אדמה ככל הנראה שהבניינים האלה יקרסו.


החליטה המדינה לחזק את הבניינים שלא עומדים בתקן כנגד רעידות אדמה, ולכן הוציאה לדרך תוכנית מתאר ברמה הארצית, לחיזוק מבנים - תמ"א 38.


תחילה, פנתה המדינה לדיירם ואמרה להם – חזקו את המבנה שלכם! אך כמובן שהדבר לא הניע את הדיירים להוציא כסף מכיסם לחזק את המבנה.


המדינה הבינה שבצורה זו היא לא תצליח לחזק את המבנים ולכן פנתה לקבלנים ויזמים ואמרה להם לחזק מבנים. בתמורה, הם יקבלו קומה אחת על הגג (או בקומת העמודים) על מנת להפוך את הפרוייקט עם כדאיות כלכלית עבורם.


הבעיה שנוצרה עכשיו היא הדיירים שאמרו – רגע! למה שנסכים שיבנו לנו על הראש ויהפכו את הבניין לאתר בניה?

לכן נתנה המדינה לדיירים זריקת עידוד לחזק את המבנה – הקבלנים/היזמים ירחיבו לכלל הדיירים את הדירות עד ל-25 מ"ר נוספים! ככה הדיירים מרוויחים דירה גדולה יותר, הקבלן מרוויח דירות גדולות יותר על הגג ובכך, כולם מרוצים!


תיקון 2 בתמ"א 38


לאחר מכן, הוציאה המדינה תיקון נוסף, תיקון מספר 2. תיקון זה מאפשר במקום לחזק מבנה קיים, להרחיבו ואז לבנות קומה נוספת, את האפשרות לפנות זמנית את הדיירים, להרוס את המבנה כליל ולבנות בניין חדש במקומו. בתיקון זה הדיירים נהנים גם מהגדלת הנכס וגם מקבלת נכס חדש מהניילונים תמורת הדירה הקטנה והישנה.


לאחר תיקון 2, הבחינה המדינה כי חיזוק מבנים במסגרת התוכנית נעשה בעיקר באזור תל אביב וירושלים. כאמור, מטרת התוכנית היא לחזק את המבנים בכלל המדינה. אם כן, מדוע התוכנית פעלה רק באזורי הביקוש הגבוהים? מהסיבה הפשוטה, שהוספת רק קומה אחת, הופכת את העסקה לכדאית כלכלית רק באזורי הביקוש בהם מחירי הדירות גבוהים.

על כן, יצאה המדינה בתיקון נוסף, תיקון מספר 3.


תיקון 3 תמ"א 38


בתיקון מס' 3 המדינה מאפשרת לקבלן או היזם של התוכנית, לקבל 2.5 קומות בנוסף לקומות של הבניין הקיים! בצורה זו התוכנית הופכת כלכלית לקבלן וליזם גם בגוש דן ובפריפריה הקרובה לתל אביב וירושלים.


אך עדיין לא נראתה תנועה רבה של חיזוק מבנים בפריפריה הרחוקה ובבקעה שממוקמת ממש על השבר הסורי–אפריקאי (שאחראי כאמור לרעידות האדמה) ששם מחירי הדירות נמוכות. לכן המדינה יצאה בתיקון נוסף. תיקון 3א'! תיקון זה מתייחס לפריפריה ומגדיל את זכויות הבנייה.


תיקון 3א' תמ"א 38

התיקון מתייחס למצב הקיים של הבניינים בצורה הבאה: אם מדובר במבנה קיים של קומה אחת, ניתן ליישם עליו תמ"א 38 ולהוסיף עליו עוד קומה וחצי. אם מדובר בבניין של שתי קומות, ניתן ליישם עליו את תיקון 3, כלומר עד 2.5 קומות. היה ומדובר בבניין של שלוש קומות, ניתן ליישם עליו עד 3 קומות! אם מדובר בבניין בעל ארבע קומות ומעלה, אז המדינה מאפשרת לבנות עד 3.5 קומות!

ניתן לראות כי העדכון של התוכנית לאורך השנים מעלה את הכלכליות וככה קבלנים ויזמים יכולים לצאת לפריפריה וליישם גם שם את התמ"א 38 ולחזק מבנים נגד רעידות אדמה.

חתימות דיירים


כפי שבוודאי רובכם יודעים, קבלן או יזם, חייב את הסכמת הדיירים בכדי לבצע פרויקט של תמ"א 38. כלומר יש צורך בחתימה שלהם. בחתימה זו הם מאשרים לבצע את הפרויקט.

חשוב להדגיש, לפעמים מדובר בבנייני רכבת רבי-דירות עם עשרות (ובמקרים מסוימים אפילו יותר) של בתי אב! אז האם הגיוני לדרוש שהתוכנית תצא לדרך רק בהסכמת כלל הדיירים? בוודאי שלא! הרי לא ייתכן שבגלל דייר אחד בפרויקט חיזוק מבנה המאכלס 50 משפחות התוכנית לא תצא לדרך.. לכן הוגי התוכנית קבעו מהם אחוזי ההסכמה הנדרשים על מנת להוציא פרויקט אל הפועל.


אחוזי הסכמה נדרשים בחתימות דיירים


בתיקון 1 נדרשת הסכמה של סך הכל שני שליש מהדיירים, זאת אומרת 67% מסך כל הדיירים כדי להתחיל פרויקט.

בתיקון 2, הריסה ובנייה מחדש, כבר צריכים 80%, ארבע חמישיות מסך הבניין.

בתיקון 3 מקביל לתיקון 1, שני שליש מהדיירים - 67%

בתיקון 3א, כמו בתיקון 3 יש צורך ב-67% מסך הדיירים.


איך מתמודדים עם דייר סרבן?


ומה עושים עם הדייר (או דיירים) שמסרבים לחתום ליזם?!

במצב זה אותו דייר נקרא "דייר סרבן". ניתן וצריך לקחת דייר סרבן לבית המשפט (הדיירים תובעים את הדייר הסרבן) על מנת שכבוד בית המשפט יחליט מה הדבר הנכון שיתבצע.


חשוב להבין, המדינה מאוד מעוניינת בביצוע חיזוק למבנים. במידה ורעידת האדמה תגיע לפני שחוזקו מבנים אנו עלולים לצפות בתוצאות הרסניות בגוף, בנפש וברכוש. לכן, הדייר הסרבן יצטרך להמציא לבית המשפט תירוץ טוב, מדוע הוא אינו מוכן לביצוע התמ"א.

לרוב, בית המשפט מחייב את הדייר להסכים ובכך התמ"א יוצאת אל הפועל.


למה מבטלים את התכנית?!


התוכנית אושרה לראשונה בשנת 2005, כאשר היא הוגבלה ל-5 שנים עם אופציה להארכות חוזרות. ואכן, בשנת 2010 ולאחר מכן בשנת 2015 התוכנית הוארכה ל-5 שנים נוספות. בשנת 2019 הודיעה הוועדה הארצית לתכנון ובניה כי אינה מעוניינת בהארכה נוספת של התוכנית מפני שהעיריות לא דאגו לתשתיות בערים. היזמים שביקשו היתר בנייה דאגו רק למבנה ולא לתשתיות הסובבות את המבנה. ולכן נוצרו בעיות קשות בביוב, בחניות, בבתי-ספר, גני-ילדים ועוד.

הבינה המדינה כי יש לבצע חיזוק מבנים ע"י אישור מתחמים שלמים בצורת פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית באישור תב"ע (תכנית בניין עיר) אשר באחריות הוועדות המקומיות.

התאריך שנקבע להפסקת קבלת היתרי בניה הוא אוקטובר 2022. כלומר, בקשה שהוגשה עד לתאריך זה, תידון בוועדה ובמידה ותקבל את האישורים המתאימים התוכנית תצא לפועל.


ההשלכות של הפסקת התוכנית הן רבות. ישנו שוק שלם של קבלנים, יזמים, סוכני חתימות ועוד אנשי מקצוע שהפכו את התמ"א למומחיות שלהם והם יצאו בקריאה להמשיך את התמ"א 38 במקביל לתב"ע. לאן ינשבו הרוחות? אין לדעת.. אך ייתכן ובמידה ואתם דיירים בנכס, קבלנים או יזמים, כדאי להתחיל את התהליך ולהזדרז על מנת שתספיקו לנצל את שנתה האחרונה של התוכנית.

בהצלחה!

תמשיכו לעשות נדל"ן!




21 צפיות0 תגובות