• שי שור

תמא 38 - המדריך הרשמי בנדלן



ברוכים הבאים לעוד מאמר בסדרת המאמרים על תמ"א 38.


לכבוד סיום התוכנית באוקטובר 2022 (עד לתאריך זה עוד ניתן להגיש היתרי בניה והתוכנית תצא לדרך), יצאנו בסדרת כתבות שתעשה לכם סדר בנושא, תעזור לכם לקבל החלטה האם לבצע תמ"א 38 על הבניין, כיצד לבצע, על מה צריך להקפיד ולשים לב בין אם אתם דיירים, משקיעים או יזמים.


במאמר הנוכחי נעסוק בתוכנית התמ"א 38 עצמה. נסביר על התוכנית, מטרתה, נעבור על ההיסטוריה שלה, העדכונים שנעשו לאורך השנים ולבסוף ניגע בנקודת חתימות הדיירים. כמה חתימות דיירים באמת צריך ומה עושים אם לא הושגו כלל החתימות הנדרשות בבניין.


תמ"א 38 - מה זה?


ראשית: מה זה תמ"א 38? תמ"א – ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית. תכנית מתאר ארצית מספר 38.


בשנת 2005 מדינת ישראל החליטה להפסיק להתעלם מהבעיה שמדינת ישראל נמצאת על השבר הסורי-אפריקאי וזה רק עניין של זמן עד שתהיה כאן רעידת אדמה בקנה מידה מאוד מאוד רציני. הפעם האחרונה שרעידת אדמה כזו תועדה במדינת ישראל היתה בשנת 1927. היא גבתה קורבנות רבים והפילה מבנים.


בחישוב מהיר ניתן לראות כי עברו כבר יותר מ-80 שנה וכי רעידת אדמה חזקה ומשמעותית היא לא שאלה של "אם" אלא שאלה של "מתי". על מנת שלא נגיע למצב קטסטרופאלי בו יש פגיעה משמעותית בתשתיות ובאזרחים בעקבות רעידת האדמה שתגיע, מדינת ישראל מתכוננת בכל מיני אופנים לקראת רעידת האדמה.

אחת מהדרכים היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. בישראל ישנו תקן בנייה מס' 413, תקן זה מספק את הדרישות לחיזוק המבנה כנגד רעידת אדמה כך שבמקרה של רעידה מבנים לא יקרסו. לצערינו, המבנים שקיבלו היתר בנייה לפני ה-1.1.1980 לא עומדים בתקן רעידות אדמה 413, כלומר, בזמן רעידת אדמה ככל הנראה שהבניינים האלה יקרסו.


החליטה המדינה לחזק את הבניינים שלא עומדים בתקן כנגד רעידות אדמה, ולכן הוציאה לדרך תוכנית מתאר ברמה הארצית, לחיזוק מבנים - תמ"א 38.


תחילה, פנתה המדינה לדיירם ואמרה להם – חזקו את המבנה שלכם! אך כמובן שהדבר לא הניע את הדיירים להוציא כסף מכיסם לחזק את המבנה.


המדינה הבינה שבצורה זו היא לא תצליח לחזק את המבנים ולכן פנתה לקבלנים ויזמים ואמרה להם לחזק מבנים. בתמורה, הם יקבלו קומה אחת על הגג (או בקומת העמודים) על מנת להפוך את הפרוייקט עם כדאיות כלכלית עבורם.


הבעיה שנוצרה עכשיו היא הדיירים שאמרו – רגע! למה שנסכים שיבנו לנו על הראש ויהפכו את הבניין לאתר בניה?

לכן נתנה המדינה לדיירים זריקת עידוד לחזק את המבנה – הקבלנים/היזמים ירחיבו לכלל הדיירים את הדירות עד ל-25 מ"ר נוספים! ככה הדיירים מרוויחים דירה גדולה יותר, הקבלן מרוויח דירות גדולות יותר על הגג ובכך, כולם מרוצים!


תיקון 2 בתמ"א 38


לאחר מכן, הוציאה המדינה תיקון נוסף, תיקון מספר 2. תיקון זה מאפשר במקום לחזק מבנה קיים, להרחיבו ואז לבנות קומה נוספת, את האפשרות לפנות זמנית את הדיירים, להרוס את המבנה כליל ולבנות בניין חדש במקומו. בתיקון זה הדיירים נהנים גם מהגדלת הנכס וגם מקבלת נכס חדש מהניילונים תמורת הדירה הקטנה והישנה.


לאחר תיקון 2, הבחינה המדינה כי חיזוק מבנים במסגרת התוכנית נעשה בעיקר באזור תל אביב וירושלים. כאמור, מטרת התוכנית היא לחזק את המבנים בכלל המדינה. אם כן, מדוע התוכנית פעלה רק באזורי הביקוש הגבוהים? מהסיבה הפשוטה, שהוספת רק קומה אחת, הופכת את העסקה לכדאית כלכלית רק באזורי הביקוש בהם מחירי הדירות גבוהים.