• שי שור

כל מה שמשקיע צריך לדעת על תמ"א 38

רוצה להשקיע בנכסים בתהליך של תמ"א 38? כל הטיפים כאן!


במאמר הנוכחי אנו ממשיכים עם תמ"א 38 והפעם אנחנו הולכים לדבר אל המשקיעים.

במאמר הקודם התייחסנו אל הדיירים ומה עליהם לבדוק ולבצע בתהליך תמ"א 38, הפעם אנחנו נדבר על הדברים שהמשקיע אשר מעוניין לרכוש נכס צריך לבצע לפני רכישת נכס בתהליך של תמ"א 38 להכיר בנוגע לתהליך והאם בכלל התהליך כדאי לו.


ראשית, מהם הבדיקות שעלינו כמשקיעים לבצע לפני שקונים נכס עם פוטנציאל לתמ"א 38?


בדיקה ראשונה – דיירים:


יש חשיבות קריטית להגיע לבניין ולהכיר את השכנים. יכול מאוד להיות שבמהלך משא ומתן על נכס עם מוכר, הוא יראה לכם כאילו הכל כשורה, המתווך אפילו יספר לכם שכולם כבר חתומים וכולם בעד ורוצים את הפרויקט. זה לא מספיק. חשוב ללכת לדיירים, לדבר עם וועד הבית, להבין בדיוק את הלך הדברים. האם באמת הרוח נושבת לכיוון של ביצוע תמ"א או לא.

חשוב לבדוק האם יש דיירים שמתנגדים לעסקה. לעיתים דיירים שמתנגדים יכולים לקחת את העניין לבית משפט ולעכב את כל התהליך שנים ארוכות. מקומות כאלו אנו נשאף להתרחק מהם.

כמובן, אם ישנה טענה כי הדיירים חתומים, לבקש לראות את המסמכים שעליהם חתמו. יכול להיות שמדובר במסמכים ראשוניים מאוד לביצוע פרויקט.


בדיקה שניה - נסח טאבו:


כמו בכל עסקה, עלינו לבצע את כלל הבדיקות שנעשות לפני רכישת נכס.

לחצו כאן כדי לעבור לבדיקות שיש לבצע.


בעסקאות עם פוטנציאל של תמ"א יש חשיבות גבוהה לנסח הטאבו.

אנו צריכים לחפש האם יש הערת אזהרה לטובת היזם. הערת אזהרה נרשמת בחלק יחסית מתקדם של ההליך, בו הדיירים כבר חתמו חוזה עם יזם ספציפי והביעו נכונות להמשך ההליך. אומנם, כבר ישנם מקרים של יזמים שהכניסו הערה בנסח הטאבו ואח"כ נעלמו או פשטו רגל ולא מחקו את הערת האזהרה, דבר שתוקע את היכולת להמשיך ולהתקדם עם הפרויקט עם יזם אחר, אך בדר"כ הערת אזהרה מציינת שלב מתקדם בתהליך.


כדאי להוציא נסח טאבו לכלל הדירות ולראות באילו דירות כבר נרשמה הערת אזהרה ומכך להסיק את מצב התקדמות הפרוייקט.


בדיקה שלישית – החוזה מול היזם:


במידה ואתם קונים נכס מדייר שכבר חתם על חוזה מול היזם, חשוב מאוד לעבור עליו עוד לפני חתימת החוזה מול המוכר. אתם הרי עומדים להחליף את מקומו ולהיכנס בנעליו. לכן, חשוב מאוד לעבור על החוזה שנחתם, לראות כי אכן הוא לטעמכם וכי אין הסתייגויות. כמובן עורך-דין מקרקעין מטעמכם יעבור על החוזה בהרחבה וידאג לתת לכם הסברים בגין התנאים וההגבלות.

לעיתים, בגלל החוזה עם היזם, נחליט כי העסקה פחות משתלמת וכי אין מה להתקדם או לשנות את החוזה מול היזם במידה ומתאפשר.


בדיקה רביעית – בדיקת דיירים פרטנית:


ממש ללכת ולדבר עם כל דייר בנפרד, גם אם יש עכשיו 30 דיירים.

חשוב מאוד להכיר את כל הנדבכים ולראות שאין מי שיתקע מקלות בגלגלים. כמות גדולה של דיירים ככל הנראה תגרור בעקבותיה הליך ארוך ומסורבל יותר מאשר כמות קטנה ומצומצמת. לכן, העדיפות היא לחפש פרויקט עם מספר נמוך של דיירים, ואם רובם משקיעים אז בכלל טוב. הדבר יעיד שהפרויקט ירוץ בצורה חלקה בלי להתעכב ובלי הפתעות מצד הדיירים.


עד עכשיו דיברנו על הבדיקות שיש לבצע עוד לפני שחותמים חוזה. עכשיו נעבור לבדיקת הכדאיות הכלכלית רכישת נכס בתהליך של תמ"א 38 בתור משקיע.


בדיקות שעל משקיע לבצע בנכס: