רוצה להשקיע בנכסים בתהליך של תמ"א 38? כל הטיפים כאן!
במאמר הנוכחי אנו ממשיכים עם תמ"א 38 והפעם אנחנו הולכים לדבר אל המשקיעים.
במאמר הקודם התייחסנו אל הדיירים ומה עליהם לבדוק ולבצע בתהליך תמ"א 38, הפעם אנחנו נדבר על הדברים שהמשקיע אשר מעוניין לרכוש נכס צריך לבצע לפני רכישת נכס בתהליך של תמ"א 38 להכיר בנוגע לתהליך והאם בכלל התהליך כדאי לו.
ראשית, מהם הבדיקות שעלינו כמשקיעים לבצע לפני שקונים נכס עם פוטנציאל לתמ"א 38?
בדיקה ראשונה – דיירים:
יש חשיבות קריטית להגיע לבניין ולהכיר את השכנים. יכול מאוד להיות שבמהלך משא ומתן על נכס עם מוכר, הוא יראה לכם כאילו הכל כשורה, המתווך אפילו יספר לכם שכולם כבר חתומים וכולם בעד ורוצים את הפרויקט. זה לא מספיק. חשוב ללכת לדיירים, לדבר עם וועד הבית, להבין בדיוק את הלך הדברים. האם באמת הרוח נושבת לכיוון של ביצוע תמ"א או לא.
חשוב לבדוק האם יש דיירים שמתנגדים לעסקה. לעיתים דיירים שמתנגדים יכולים לקחת את העניין לבית משפט ולעכב את כל התהליך שנים ארוכות. מקומות כאלו אנו נשאף להתרחק מהם.
כמובן, אם ישנה טענה כי הדיירים חתומים, לבקש לראות את המסמכים שעליהם חתמו. יכול להיות שמדובר במסמכים ראשוניים מאוד לביצוע פרויקט.
בדיקה שניה - נסח טאבו:
כמו בכל עסקה, עלינו לבצע את כלל הבדיקות שנעשות לפני רכישת נכס.
בעסקאות עם פוטנציאל של תמ"א יש חשיבות גבוהה לנסח הטאבו.
אנו צריכים לחפש האם יש הערת אזהרה לטובת היזם. הערת אזהרה נרשמת בחלק יחסית מתקדם של ההליך, בו הדיירים כבר חתמו חוזה עם יזם ספציפי והביעו נכונות להמשך ההליך. אומנם, כבר ישנם מקרים של יזמים שהכניסו הערה בנסח הטאבו ואח"כ נעלמו או פשטו רגל ולא מחקו את הערת האזהרה, דבר שתוקע את היכולת להמשיך ולהתקדם עם הפרויקט עם יזם אחר, אך בדר"כ הערת אזהרה מציינת שלב מתקדם בתהליך.
כדאי להוציא נסח טאבו לכלל הדירות ולראות באילו דירות כבר נרשמה הערת אזהרה ומכך להסיק את מצב התקדמות הפרוייקט.
בדיקה שלישית – החוזה מול היזם:
במידה ואתם קונים נכס מדייר שכבר חתם על חוזה מול היזם, חשוב מאוד לעבור עליו עוד לפני חתימת החוזה מול המוכר. אתם הרי עומדים להחליף את מקומו ולהיכנס בנעליו. לכן, חשוב מאוד לעבור על החוזה שנחתם, לראות כי אכן הוא לטעמכם וכי אין הסתייגויות. כמובן עורך-דין מקרקעין מטעמכם יעבור על החוזה בהרחבה וידאג לתת לכם הסברים בגין התנאים וההגבלות.
לעיתים, בגלל החוזה עם היזם, נחליט כי העסקה פחות משתלמת וכי אין מה להתקדם או לשנות את החוזה מול היזם במידה ומתאפשר.
בדיקה רביעית – בדיקת דיירים פרטנית:
ממש ללכת ולדבר עם כל דייר בנפרד, גם אם יש עכשיו 30 דיירים.
חשוב מאוד להכיר את כל הנדבכים ולראות שאין מי שיתקע מקלות בגלגלים. כמות גדולה של דיירים ככל הנראה תגרור בעקבותיה הליך ארוך ומסורבל יותר מאשר כמות קטנה ומצומצמת. לכן, העדיפות היא לחפש פרויקט עם מספר נמוך של דיירים, ואם רובם משקיעים אז בכלל טוב. הדבר יעיד שהפרויקט ירוץ בצורה חלקה בלי להתעכב ובלי הפתעות מצד הדיירים.
עד עכשיו דיברנו על הבדיקות שיש לבצע עוד לפני שחותמים חוזה. עכשיו נעבור לבדיקת הכדאיות הכלכלית רכישת נכס בתהליך של תמ"א 38 בתור משקיע.
בדיקות שעל משקיע לבצע בנכס:
דבר ראשון שיש להניח עליו את הדעת הוא מחיר הרכישה.
הרבה מאוד פעמים מוכרים מגלמים בתוך המחיר את עליית הערך מהפרויקט על אף שהפרויקט כלל לא גמור. חשוב לזכור, אמנם פרויקט של תמ"א 38 מעלה את ערך הדירה אך הערך עולה עם התקדמות הפרויקט ובהדרגה.
בהתחלה עם החתימות, אח"כ עם הוצאת ההיתרים ובהמשך עם הבניה עצמה.
חשוב לשים לב שהמחיר לא מחושב כאילו כבר יש מפתח לאחר מסירת הדירה שעברה השבחה.
תשואה שנתית:
דבר נוסף שחשוב לתת עליו את הדעת הוא עניין התשואה השנתית. במידה ומדובר בתמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובנייה מחדש) יש הכנסה קבועה משכירות לכל אורך התהליך, אבל במידה ומתבצעת הרחבה בזמן שאנשים גרים בנכס (תמ"א 38 תיקון 1), סביר להניח שהשוכרים לא ירצו לשלם שכר דירה רגיל אלא מופחת. לכן, יש חשיבות גדולה לתיאום מול היזם ובדיקה כיצד ניתן לדאוג לתשואה השנתית שלא תפגע, או במידה והיא נפגעת, יש לחשב זאת מראש.
מחיר מכירה:
מעבר לתשואה במידה ואנחנו מכוונים לעסקת אקזיט, אז השאלה שצריכה להישאל היא באיזה מחיר נוכל למכור את הנכס והאם לאחר ביצוע הפרויקט הדירה תתאים לפרופיל של הקונה הפוטנציאלי.
נתחשב בכמות החדרים ובמבנה ונראה שאכן זה תואם לאוכלוסייה המתגוררת באזור.
לוחות זמנים:
חשוב לראות מה קורה מבחינת לוחות-הזמנים.
לעיתים רק ההוצאה של ההיתרים יכולה לקחת שנתיים. להוסיף על זה כך את זמן הבנייה שגם יכול לקחת מספר שנים והנה זמן המימוש של העסקה התארך משמעותית.
לכן, חשוב לשים לב מה קורה מבחינת לוחות הזמנים והיכן עומדים כרגע בתהליך על מנת לחשב כראוי האם באמת העסקה כדאית. אולי עדיף לבצע עם הכסף שלנו משהו אחר שיניב יותר באותה תקופת זמן.
כמובן שמעבר ללוחות הזמנים צריך להבין באיזה שלב בדיוק אנחנו נכנסים. האם רק יש חתימות, האם יש כבר תכנון עם אדריכל, האם כבר הוגשו היתרי בניה, האם ההיתר כבר התקבל, אולי אפילו כבר בניה. ככל שנבין את השלב בו נמצא הפרויקט, נוכל להעריך כמו שצריך את לוחות הזמנים ומכאן את שוויה האמיתי של ההשקעה.
אם מצאנו שהעסקה כדאית, משתלמת ועומדת בלוחות הזמנים המתאימים שלנו - זה הזמן להוציא את העסקה אל הפועל, בהצלחה!
תמשיכו לעשות נדל"ן!
