רכישת קרקעות במכרז

המדריך ל רכישת קרקעות במכרז

העובדה שבמכרז ניתן להשיג עסקת נדל''ן רווחית ביותר היא לא סוד. הרבה פעמים מבקשים ממני שאלמד על השיטה שלי לגישה למכרז ול רכישת קרקעות במכרז.

ראשית, נתחיל בזה שזה בדיוק הנושא בו עוסק הספר השני שלי ''נדלן לא רק ליזמים''. מי שרוצה להעמיק את הידע בנושא מכרזים מוזמן להזמין את הספר כאן.

המאמר הנוכחי פותח את סדרת המאמרים בנושא מכרזים. במאמר נעבור על

1. מהו מכרז?

2. מהם הנתונים שיש לבדוק כאשר בוחנים מכרז?

3. ניתוח תוצאות של מכרז

4. מיסוי במכרזי מקרקעין

מהו מכרז?

מכרז הוא הדרך בה המדינה מוכרת קרקעות לציבור. רוב הקרקעות במדינה הן בחזקת רשות מקרקעי ישראל והרשות מנהלת את הקרקעות.

לאחר שהתקבלה החלטה להפשיר קרקע מסוימת לבניה, יש צורך להעביר את הקרקע לציבור. כמובן שאי אפשר להעביר את הזכות בקרקע בצורה שרירותית ולכן הצורה בה המדינה מוכרת את הקרקע היא בצורת מכרז.

הדבר הראשון והחשוב ביותר שצריך לזכור בנוגע למכרזים הוא שהמדינה לא באה למקסם רווחים בעת ביצוע עסקה ולכן, במרבית הפעמים העסקאות הן במחיר מציאה מתחת למחיר השוק.

ממה מורכב עלות הקרקע?

כאשר מחשבים את העלות של קרקע מתייחסים לשני פרמטרים.

פרמטר ראשון הוא עלות הקרקע עצמה.

הפרמטר השני הוא עלות הוצאות הפיתוח על הקרקע.

צריך להבין, עד עכשיו הקרקע הייתה טבעית ולא מוכנה לבניה. על מנת להכין את הקרקע לבניה יש צורך בהכנה כוללת של כל השכונה שעומדת לקום. חציבה, הכנת תשתיות מים, חשמל, ביוב, כבישים, מדרכות וכו'. ההוצאות של ביצוע התשתיות הוא הפרמטר השני.

את הפיתוח לקרקע מבצעת חברה המתמחה בפיתוח והוצאות הפיתוח משולמות לחברה המפתחת.

מהם הנתונים שיש לבדוק כאשר בוחנים מכרז?

א. זכויות בניה

הדבר הראשון עליו אנו מסתכלים כאשר בוחנים מכרז זה את התב''ע (תכנית בניין עיר). צריך לאתר את התב''ע של הקרקעות על מנת שנוכל להבין בדיוק מה הם הזכויות הבניה בקרקע.

חשוב להבין, ערך של קרקע נקבע לפי זכויות הבניה שלו.

על ידי עיון בתב''ע נוכל להבין מה ניתן לבנות על הקרקע ומשם להשליך על כמה כדאי לנו לשלם על הקרקע.

מי שרוצה להעמיק את הידע להערכת שווי נכסים, מוזמן לצפות בסרטון הבא:

ב. חוברת מכרז

לאחר קריאת התב''ע והבנת זכויות הבנייה, יש לקרוא את חוברת המכרז.

חוברת המכרז היא חוברת שרמ''י (רשות מקרקעי ישראל) מפרסמת במכרז. בהודעת המכרז ניתן לראות מתי תתפרסם החוברת. החוברת מפרטת את כל התנאים וכל ההגבלות למכרז, מה מותר, מה אסור, זמנים לבניה וכל שאר התנאים של המדינה.

חוברות מכרז הן ארוכות ומונות מס' רב של עמודים. יש חשיבות גדולה לעבור על כל החוברת על מנת לוודא שלא התפספסו סעיפים קריטיים שיכולים להשפיע על איכות העסקה.

בתמונה ניתן לראות שמופיעים מספרי הקרקעות, מס' גוש וחלקה, גודל של כל קרקע, כמה יחידות ניתן לבנות על כל הקרקע ואת מחיר המינימום של הקרקע. מחיר מינימום רק של הקרקע בלי מחיר הוצאות הפיתוח של הקרקע.

הדבר העיקרי עליו אנחנו מסתכלים הוא כמובן מחיר הקרקע. התפקיד שלנו הוא להעריך כמה הקרקע שווה, דבר זה יעשה בהשלכה ישירה מזכויות הבניה על הקרקע.

ג. מועד אחרון להגשה

לכל מכרז מתפרסם המועד האחרון שניתן לגשת אליו, המדינה מאוד מקפידה על זמנים, מי שיגיש לאחר זמן ההגשה המדינה לא תקבל את ההצעה.

ד. עדכונים שוטפים

רמ"י דואגת להוציא עדכונים שוטפים על שינויים או עדכונים במכרז. זה דבר נפוץ שמכרז משתנה בעקבות סיבה כזו או אחרת ובעקבות כך משתנים דברים נוספים כמו סוג המכרז, זמן אחרון להגשת הצעה ועוד. חשוב מאוד להמשיך ולעקוב אחר ההודעות של רמ"י על מנת שלא לפספס עדכונים חשובים.

ה. מחיר מינימום

לכל מכרז מתפרסם המחיר המינימאלי שניתן להגיש במכרז. חייבים להציע הצעה השווה לו או גבוהה יותר. חשוב לשים לב כי מחיר המינימום לא כולל מע''מ!

עד כאן דיברנו על ניתוח מכרז לפני הגשה. כעת נעבור לדבר על כיצד מנתחים מכרז לאחר זכיה

הצגה וניתוח של תוצאות המכרז

על מנת להבין עד כמה היתה מוצלחת ההצעה שזכתה, יש לנתח את הזכיה. לצורך הדוגמא נציג זכיה של קרקע שזכה בו משקיע שלנו בתהליך הליווי.

הדבר הראשון שניתן לראות הוא את גודל הקרקע המצויין

לאחר מכן מופיע מחיר המינימום כפי שהופיע בחוברת המכרז

מתחת לשם רשום מחיר השומה - המחיר אותו העריך שמאי של המדינה (השמאי הממשלתי) למחיר הקרקע

לאחר מכן רשום עלות הוצאות פיתוח - כפי שהופיעו בחוברת המכרז

ולבסוף, מחיר הזכיה - או במילים אחרות מה היתה ההצעה הזוכה.

על מנת לקבל מושג בסיסי עד כמה העסקה היתה ריווחית ומוצלחת, נסתכל על ההפרש בין מחיר הזכיה למחיר השומה.

הפרש זה הוא הרווח הפוטנציאלי במידה והקרקע תימכר מיד עוד לפני שהוציאו היתרי בניה.

לאחר שהבנו כיצד לנתח נעבור לנושא אחר והוא על המיסוי שיש בזמן שניגשים למכרז:

מיסוי במכרזי נדל"ן

ראשית, נציין כי כי המידע לגבי מיסוי בנדל"ן מופיע בסדרת הסרטונים על מיסוי נדל"ן בערוץ של שור יזמות וכן במאמר מקיף שעלה בעולם המנטורים הישראלי מי שמעוניין בקבלת מידע מורחב על מיסוי נדל''ן מוזמן ללחוץ כאן

מס רכישה

מס רכישה הוא המס שמשלמים כאשר רוכשים נכס נדל"ן.

באופן תקין, כאשר אדם קונה קרקע הוא צריך לשלם מס רכישה בגובה 6% על כל עלות הקרקע

כאשר ניגשים למכרז של רמ"י, משלמים מס רכישה על מרכיב הקרקע, אך על מרכיב הוצאות הפיתוח, משלמים לפי מצב השלמת הפיתוח בעת סגירת המכרז. אם הפיתוח הושלם במלואו, משלמים מס רכישה על כל הוצאות הפיתוח. אך אם הפיתוח לא הסתיים, משלמים מעל למחיר הקרקע אך ורק את החלק היחסי שהושלם בעבודות הפיתוח בזמן הזכייה.

הניסיון מלמד אותנו שבדרך כלל לא משלמים מס רכישה מלא במכרז כי לרוב לא השלימו את כל הפיתוח ובזכות כך מס הרכישה נמוך יותר!

מס' שבח

מס' שבח הוא המס שמשלמים כאשר מוכרים נכסי נדל"ן ברווח לאחר כל ההוצאות. מס השבח עומד היום על 25% מגובה הרווח. למס שבח מערכת מורכבת של פטורים וזכאויות כך שבמצבים מסוימים ניתן לא לשלם מס' שבח כלל! יזמים מנצלים את הפטור הזה למקסום הרווחים בעסקת נדל"ן.

אם כן, אדם שזכה בקרקע בתהליך של מכרז במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, ילך וימכור מיד את הקרקע במחיר השוק, הוא ישלם 25% כרגיל.

אם הזוכה יממש זכויות הבניה על הקרקע וימכור אותו עם נכס בנוי עליו, אזי מס השבח יחושב לפי הפרופיל האישי שלו.

אם בבעלותו דירה ישלם 25% מהרווח (בניכוי הוצאות), אך אם אין עוד דירה בבעלותו, ויחזיק בקרקע שהפכה להיות בית בנוי במשך שנה וחצי - הוא יקבל פטור ממס שבח!

באסטרטגיה זו מקסום הרווחים הוא משמעותי ביותר והופך את העסקה לכדאית במיוחד.

תמשיכו לעשות נדל"ן!