• שי שור

רכישת קרקעות במכרז

המדריך ל רכישת קרקעות במכרז


העובדה שבמכרז ניתן להשיג עסקת נדל''ן רווחית ביותר היא לא סוד. הרבה פעמים מבקשים ממני שאלמד על השיטה שלי לגישה למכרז ול רכישת קרקעות במכרז.


ראשית, נתחיל בזה שזה בדיוק הנושא בו עוסק הספר השני שלי ''נדלן לא רק ליזמים''. מי שרוצה להעמיק את הידע בנושא מכרזים מוזמן להזמין את הספר כאן.


המאמר הנוכחי פותח את סדרת המאמרים בנושא מכרזים. במאמר נעבור על


  1. מהו מכרז?

  2. מהם הנתונים שיש לבדוק כאשר בוחנים מכרז?

  3. ניתוח תוצאות של מכרז

  4. מיסוי במכרזי מקרקעין


מהו מכרז?


מכרז הוא הדרך בה המדינה מוכרת קרקעות לציבור. רוב הקרקעות במדינה הן בחזקת רשות מקרקעי ישראל והרשות מנהלת את הקרקעות.


לאחר שהתקבלה החלטה להפשיר קרקע מסוימת לבניה, יש צורך להעביר את הקרקע לציבור. כמובן שאי אפשר להעביר את הזכות בקרקע בצורה שרירותית ולכן הצורה בה המדינה מוכרת את הקרקע היא בצורת מכרז.


הדבר הראשון והחשוב ביותר שצריך לזכור בנוגע למכרזים הוא שהמדינה לא באה למקסם רווחים בעת ביצוע עסקה ולכן, במרבית הפעמים העסקאות הן במחיר מציאה מתחת למחיר השוק.


ממה מורכב עלות הקרקע?


כאשר מחשבים את העלות של קרקע מתייחסים לשני פרמטרים.

פרמטר ראשון הוא עלות הקרקע עצמה.

הפרמטר השני הוא עלות הוצאות הפיתוח על הקרקע.


צריך להבין, עד עכשיו הקרקע הייתה טבעית ולא מוכנה לבניה. על מנת להכין את הקרקע לבניה יש צורך בהכנה כוללת של כל השכונה שעומדת לקום. חציבה, הכנת תשתיות מים, חשמל, ביוב, כבישים, מדרכות וכו'. ההוצאות של ביצוע התשתיות הוא הפרמטר השני.


את הפיתוח לקרקע מבצעת חברה המתמחה בפיתוח והוצאות הפיתוח משולמות לחברה המפתחת.


מהם הנתונים שיש לבדוק כאשר בוחנים מכרז?

א. זכויות בניה

הדבר הראשון עליו אנו מסתכלים כאשר בוחנים מכרז זה את התב''ע (תכנית בניין עיר). צריך לאתר את התב''ע של הקרקעות על מנת שנוכל להבין בדיוק מה הם הזכויות הבניה בקרקע.

חשוב להבין, ערך של קרקע נקבע לפי זכויות הבניה שלו.


על ידי עיון בתב''ע נוכל להבין מה ניתן לבנות על הקרקע ומשם להשליך על כמה כדאי לנו לשלם על הקרקע.


מי שרוצה להעמיק את הידע להערכת שווי נכסים, מוזמן לצפות בסרטון הבא:


ב. חוברת מכרז

לאחר קריאת התב''ע והבנת זכויות הבנייה, יש לקרוא את חוברת המכרז.


חוברת המכרז היא חוברת שרמ''י (רשות מקרקעי ישראל) מפרסמת במכרז. בהודעת המכר