בתאריך 02.01.2023 נגיד בנק ישראל החליט להעלות את שיעור הריבית במשק לרמה הגבוהה מאז שנת 2008.
ריבית בנק ישראל תעמוד על 3.75% וריבית הפריים תעמוד על 5.25% (תוספת של 1.5% על ריבית בנק ישראל).
כתוצאה מעליית הריבית עולות השאלות אצל משקיעים רבים וכך גם אצל רוכשי דירות פרטיים, "האם מחירי הנדל"ן יירדו?" "האם שוק הנדל"ן צפוי ליפול?"
בכדי לענות על השאלות, יש להסתכל על מספר פרמטרים.
הפרמטר הראשון הוא הסתכלות על שנת 2022. בשנת 2022 היה ניתן לראות עליית מחירים מואצת בעקבות עליית האינפלציה וכמובן בקצב האיטי של התחלות הבנייה בארץ.
בתמונה ניתן לראות את השינוי באחוזים לפי חודשים במחירי הדירות בארץ.
*מתוך לשכה מרכזית לסטטיסטיקה
כאשר רואים שהציבור ממשיך לרכוש דירות אז כמובן המחירים ממשיכים לטפס.
במילים אחרות, רוכשי הדירות שהם גם נוטלי המשכנתאות, עדיין חושבים שהכסף שרוכשים בהלוואה או במשכנתא עדיין יחסית זול.
מתי יחליט הציבור שהכסף יקר?
ובכן, בכדי לענות על זה ניתן להסתכל על ההיסטוריה של מחירי הנדל"ן והריבית וניתן לראות שבסביבת ריבית (פריים) של בין 7%-10% זה מספיק בכדי שהציבור לא ירכוש הרבה כסף מהבנק.
הפרמטר השני נוגע להתחלות הבנייה. כידוע במדינת ישראל יש מחסור של שנים במספר יחידות הדיור החדשות.
כלומר, קצב גידול האוכלוסייה גדול יותר מקצב יצירת הדירות החדשות.
עדיין, ניתן לראות באזורים מסויימים שמדינת ישראל משווקת קרקעות רבות לציבור בתהליך של מכרז באמצעות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), כך שבמקומות האלו ניתן לראות כי המחירים נעצרו ואף ירדו.
בדרך כלל הצפה של יחידות דיור חדשות מתבצעת במקומות שיש עתודות קרקע. באזור תל אביב, גוש דן, ירושלים והמרכז אין עתודות קרקע רבות ולכן יהיה קשה מאוד לייצר מצב של בנייה מרובה.
לעומת זאת, בפריפריה ניתן לראות כי ישנן עתודות קרקע ושם יהיה ניתן להוריד את מחירי הנדל"ן על ידי בנייה מואצת.
פרמטר שלישי נוגע לריביות על החסכונות בבנקים. כאשר הריבית במשק עולה, כך גם הריבית של החוסכים עולה.
כעת עומד משקיע הרוצה לקבל תמורה על כספו בפני דילמה. "האם לחסוך את הכסף בבנק? או אולי לרכוש נכס ולקבל שכירות?".
כאשר מבצעים השוואה על הנייר ניתן לראות שאם חיסכון בבנק יעמוד על כ-5% אזי התשואה גבוהה יותר בבנק מאשר משכירות.
ידוע כי התשואה משכירות היא משתנה. באסור המרכז וירושלים ניתן לייצר תשואה משכירות שוטפת של כ-2%-3% ואילו בפריפריה ניתן להגיע לתשואה של 6%.
יש לזכור כי בחיסכון משקיע מרוויח רק על ההון שנמצא בחיסכון ואילו בעסקת נדל"ן ניתן לקבל מינוף ולהרוויח גם על הכסף שהגיע מהמינוף. בנוסף, בעסקאות נדל"ן יש את הפוטנציאל לעליית ערך ואילו בחיסכון אין.
כך שצריך לראות ריבית על חסכונות גבוהה על מנת שמשקיעים יצאו מהשוק.
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות בנוגע למחירי הדירות לשנת 2023
לאחר מעבר על שלושת הפרמטרים הגיע הזמן לעמוד על אסטרטגיה לשנת 2023.
אילו סוג עסקאות כדאי לבצע?
ראשית, יש לבצע עסקאות שתי סוגי עסקאות. סוג ראשון הוא עסקה מהירה וקצרה עם פוטנציאל השבחה אקטיבי.
בעסקה מהירה יש לרכוש נכס מתחת למחיר השוק בכדי לגדר את הסיכון שאם מחיר השוק יירד, אז אתם לא תיפגעו. בנוסף, יש לבצע השבחה אקטיבית על מנת למקסם רווחים.
למה הכוונה ב'השבחה אקטיבית'? השבחה אקטיבית היא השבחה שרוכש הנכס פועל על מנת לייקר את עלות הנכס.
לדוגמה, בעל הנכס מבצע שיפוץ בנכס, מוציא היתר בנייה או אפילו מבצע הרחבה.
אם יגיע משבר לשוק הנדל"ן ואתם נמצאים במצב שרכשתם מתחת למחיר השוק ואף ביצעתם השבחה פעילה אז עדיין יהיה רווח בעסקה בעקבות התכנון הנכון של העסקה.
לקוחות שמגיעים אלינו במסגרת ליווי אישי מבצעים עסקאות כאלו כבר למעחה מעשור ונהנים מרווחים גבוהים.
סוג העסקה השני הוא עסקה של נדל"ן מניב. כאשר מדובר בעסקת נדל"ן מניב, את המשקיע לא מעניין אם מחיר הנכס יעלה או יירד. הוא מבצע עסקה לטווח זמן ארוך. המטרה היא שהשוכר יסגור את המשכנתא ולא בעל הנכס. כמובן לאחר סגירת המשכנתא נוצר נכס המניב הכנסה פאסיבית.
בנוסף, מי שעסקה של נדל"ן מסחרי, משרדים או תעשייה מתאימה לו לפרופיל האישי בהחלט כדאי שישקול זאת. למה? כי כולם מדברים על מחירי הנדל"ן למגורים.
שוק הנדל"ן המסחרי מתפתח מדיי שנה, התשואה גבוהה מנדל"ן למגורים, ההשחבה האקטיבית פשוטה יותר למימוש והמחירים של הנכס זולים יותר.
לסיכומו של עניין, בשנת 2023 יש לעקוב אחרי שלושת הפרמטרים -
1. עליית הריבית
2. התחלות הבנייה
3. הריבית על החסכונות
ולפעול בהתאם באסטרטגיה -
1. עסקאות קצרות עם פוטנציאל השבחה אקטיבי
2. עסקאות נדל"ן מניב
3. עסקאות של נדל"ן מסחרי, משרדים או תעשייה.
קישור ל-What's-App לדבר איתנו
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
Comments