מידע נדל"ן - הערכת שווי הנכס - מחירים

אחד השלבים המרכזיים בתהליך המחקר לפני רכישת נכס נדל"ן הוא נושא הערכת שווי נכסים – מהו מחיר הנכס.

הערכת שווי מהווה אבן-יסוד בסיסית בעולם הנדל"ן

בכדי להבין, האם כל עסקת נדל"ן היא כדאית עבורנו אנחנו חייבים להבין במדויק מהו שווי הנכס. כאשר שמאי מקרקעין רוצה להעריך שווי של נכס מסוים, דירה, חנות, משרד, מבנה תעשייה או כל נכס אחר הוא יפנה לשלוש גישות עיקריות לביצוע הערכת השווי.

להלן שלושת הגישות לביצוע הערכת שווי

1. גישת ההשוואה

2. גישת חילוץ שווי קרקע (או גישת העלות)

3. גישת היוון ההכנסות

הסבר ופירוט מקצועי על הגישות ניתן למצוא בערוץ היו טיוב שלנו – "תרגול ידע 3"- להלן הסרטון

מידע נדלן של רשות המיסים

אתר אינטרנט מרכזי אשר מסייע בצורה מצוינת במחקר הינו אתר "רשות המסים מידע נדלן". אתר הנותן לי מידע נגיש על מחירי עסקאות באזור. כל עסקת-מכר במקרקעין מחויבת בדיווח לרשות המיסים בתוך 30 יום (ניתן יהיה לראות אותה באתר). כאשר מבצעים הערכת שווי נכס על פי גישת ההשוואה עלינו לחפש את כל העסקאות באזור המבוקש על מנת להבין את המחירים האמתיים של נכסים בסביבה.

חשוב שהקריטריונים לביצוע השוואה יהיו זהים כמה שיותר לנכס אותו אנו רוצים להעריך, וזאת עפ"י קריטריונים של סוג הנכס, תאריך העסקה, שווי מוערך, מספר חדרים, שטח הנכס, שנת הבנייה של הנכס ועוד. ככל שיהיו יותר קריטריונים – כך המחקר יהיה מדויק ואיכותי יותר. דגש חשוב מאוד בחקר עסקאות שבוצעו הוא חיפוש עסקאות שבוצעו באזור עד שנה אחורה לכל היותר. הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי מחירים לפני למעלה משנה אינם רלוונטיים למחירים המעודכנים של היום. במידה ויש עסקאות רבות במהלך השנה האחרונה, מומלץ לצמצם את החיפוש לחודשים האחרונים שבהם בוצעו עסקאות.

פירוט העסקאות הינו איכותי ואמין ביותר

באתר האינטרנט של 'רשות המיסים – מידע נדל"ן' ניתן להיכנס לכל עסקה ועסקה, לראות פירוט מלא של העסקה כולל יום המכירה, מספר קומה, הצמדות לנכס ומיקום פיזי על מפה של העסקה שבוצעה.

לאחר איתור העסקאות הרלוונטיות – מומלץ לבצע ממוצע עסקאות לטובת הוצאת מחיר למ"ר. השלב הבא יהיה כבר לצאת לשטח ולהשיג מחיר למ"ר מהשטח, ובסופו של יום המטרה היא שיהיו לי שני ממוצעים – מחיר למ"ר רשות המיסים + מחיר למ"ר שטח. לאחר-מכן אבצע להם ממוצע, וזהו הממוצע איתו חוקרים נכסים באזור עפ"י הפרופיל הנדל"ני האישי של כל משקיע. בהצלחה!

תמשיכו לעשות נדל"ן!