מהו כונס נכסים – תהליך רכישה מכונס נכסים

כונס נכסים הינו תהליך כאשר נכס של אדם מגיע לידי עורך-דין והוא מוצע למכירה לציבור הרחב. הסיבות הנפוצות שבגינן נכס עובר תהליך של כינוס נכסים הן:

1. גירושין

2. ירושה

3. פשיטת רגל

4. אי-עמידה בתשלומי משכנתא

כמובן ישנן סיבות נוספות שבגינן נכס עלול להגיע לתהליך של מכירת הנכס בכפייה. בסופו של דבר הנכס מגיע לטיפול עורך-דין, אשר הוא כונס הנכסים המציע את הנכס לציבור הרחב. כונס הנכסים יכול לפרסם את הנכס במספר פלטפורמות על מנת למשוך רוכשים פוטנציאלים. הפלטפורמות המועדפות כיום הן אתרי-אינטרנט ייעודיים, וכן העיתונות הכתובה והדיגיטלית. תהליך הרכישה מכונס נכסים : לאחר איתור נכס הנראה מתאים לפרופיל האישי יש לעבוד לפי השלבים הבאים -

1. שיחת טלפון לעורך הדין הכונס

2. הגעה ליום סיור בנכס

3. מתן הצעה לפי הערכת שווי נכסים

4. התמחרות

5. אין זכייה – צ'ק חוזר. יש זכייה – חוגגים!

במסגרת חקר העסקה, יש לבצע סקר-שוק מדוקדק ומקצועי בעזרי הנדל"ן האינטרנטיים הרלוונטיים, ולהגיע ליום הסיור בנכס עפ"י התאריך המופיע במודעת הכונס.

לאחר חקר העסקה המקדים, יש לבצע הערכת שווי לנכס המסוים ובניית דו"ח אפס (דו"ח כדאיות כלכלית) מקיף אשר ישקף עבורנו את הרווח הצפוי מן העסקה. כמובן שההצעה שלכם במכרז צריכה להיות מתחת למחיר השוק – הרי זו הסיבה אשר מלכתחילה ניגשנו לחפש עסקה במסגרת כונס הנכסים – בכדי לאתר עסקאות מתחת למחיר השוק. כונס הנכסים (עורך-הדין האמון על הנכס מטעם בית-המשפט) אוסף את כל ההצעות על הנכס. שימו לב, בניגוד למכרזי מקרקעין – כאן ההצעה הגבוהה לא בהכרח זוכה. הכונס מזמין את כל המציעים אליו למשרד, ומתחיל בניהול התמחרות , כאשר ההצעה הגבוהה ביותר אשר הוגשה (טרום ההתמחרות), הופכת בעצם להיות הצעת המינימום בהתמחרות. עניין ההתמחרות הוא בעצם לתת סיכוי נוסף לאנשים להציע הצעות גבוהות יותר על מנת לזכות הנכס, ובסיום ההתמחרות – ההצעה הגבוהה היא זו שתנצח.

חשוב מאוד להבין מראש ולהיות מוכנים לכך מנטלית - לא זוכים בכל עסקה של כונס נכסים! יתרה מכך, המטרה האמיתית היא לא לזכות בכל מחיר, אלא לזכות במחיר הנכון עבורנו כמשקיעים, מחיר אטרקטיבי שהוא מתחת למחיר השוק. משקיעים רבים מגיעים לכונסי-נכסים ומוצאים עצמם בתוך "מלחמות אגו" על הזכייה, המונעות בעיקר מרגש ואמוציות מיותרות , ומתוך כוונה לזכות במכרז רק לשם הזכייה. זו טעות נוראית! טיפ חשוב למשקיעים הוא לבצע חקר-שוק מעמיק מקדים ולהגיע מוכנים לשלב ההתמחרות, כך שאתם כבר יודעים בדיוק מהו המחיר המקסימלי אותו אתם מוכנים לשלם כדי שהעסקה תהיה רווחית מספיק עבורכם. במידה ובמסגרת התמחרות הגיעו למחיר שאותו הגדרתם כמחיר המקסימלי – קחו את הרגליים וצאו מהכונס. ממשיכים הלאה לעסקאות הבאות. ברגע שתפנימו את הפן המנטלי בענף כונס הנכסים, ותשלבו אותו יד ביד עם ניסיון, ידע ומקצועיות – הדרך שלכם לעסקאות טובות ורווחיות בענף תהיה קצרה מתמיד!

בהצלחה!

ותמשיכו לעשות נדל"ן!