מה זה באמת אומר להיות יזם נדל"ן? המעבר ממשקיע ליזם (מהדורת 2026-2027)

זה המדריך לכל מי שרוצה לעשות את המעבר ממשקיע ליזם, במקום לרכוש נכסים לייצר אותם. מי שימשיך לפעול לפי "אפקט העדר" הישראלי הקלאסי, יישאר תקוע במרוץ העכברים. אם המטרה היא לנצל את חלון ההזדמנויות של 2026-2027 ולהפוך ליזם שלוקח את הרווח המשמעותי, ולא רק את "הפירורים" ולקוות שמחירי הנדל''ן יעלו בכדי להרוויח, המדריך הזה הוא בשבילך.

כמי שמלווה יזמים וחוקר את שוק הנדל״ן כבר שנים רבות, אני יכול לומר דבר אחד בצורה חד משמעית: רוב הציבור פועל לפי דפוס חברתי כמעט אוטומטי. צבא, לימודים, עבודה, חתונה, ואז משכנתא גדולה לדירת מגורים. זה נתפס כמסלול החיים ה"נכון". אבל מבחינה כלכלית, זה לא בהכרח המסלול שמייצר חופש פיננסי. בפועל, מי שפועל לפי אפקט העדר הישראלי נשאר לרוב בתוך מרוץ העכברים. הוא קונה בית אחד (למגורים או להשקעה), משלם עליו משכנתה במשך עשרות שנים, ופשוט מקווה שמחירי הנדל״ן יעלו. יזם נדל״ן מסתכל על השוק אחרת לגמרי.

במקום לקנות מוצר מוגמר במחיר שוק, הוא מייצר את המוצר. היזם מרכיב את הפאזל ובזכות זה נהנה מהרווח הגדול.

כדי להבין את עבודת היזם, צריך קודם להבין את שני ההבדלים המרכזיים בין משקיע ליזם:

1. המשקיע קונה את מה שהיזם בנה. היזם גוזר את הרווח כבר בשלב הקרקע והתכנון. לעומתו המשקיע, בונה על עליית ערך עתידית.
   

2. המשקיע פאסיבי והיזם אקטיבי. גם כאן, המשקיע מקווה לטוב. יזם לעומתו יודע לבצע מחקר מעמיק להבין את הפיתוח ואת העתיד הסביבה ובכך מבצע עסקה קצרה יותר מהמשקיע עם רווחים גדולים יותר.

3. 
   

*סרטון מהערוץ של שור יזמות על חייו של יזם נדל''ן

https://www.youtube.com/watch?v=La3OeTwo3Co

אם נוריד את זה לרמה הפרקטית, בכדי להיכנס לעולם היזמות, צריך לפעול לאיתור קרקע. כדי לאתר קרקע יש סך הכל ארבע דרכים -

• רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): מכרזים עם מחירי מינימום שלעיתים נמוכים ב-50% משווי השוק.

• כונס נכסים: הזדמנויות לרכישה מהירה, לרוב ללא האלמנט הרגשי של המוכר.

• מתווכים המתמחים בקרקעות: רק כאלו שזהו תחום התמחותם הבלעדי.

• רכישה מאדם פרטי: איתור בעלים דרך הוצאת נסח הטאבו של הקרקע.

  
  

דגש חשוב הוא שיש לפעול בכל הדרכים בכדי להגיע לעסקה ולא רק באחת. כך הסיכוי לבצע עסקה גדל בצורה משמעותית.

אחרי שהבנו איך לאתר קרקע, חשוב להבין את ההבדל בין הקרקעות במדינת ישראל

בטוח יצא לכם לראות פרסומת על "קרקע פרטית" או ''קרקע רק ב-100K שקלים''.

בארץ יש שני סוגי קרקעות -

1. קרקע לבנייה מיידית

2. קרקע שאיזה זמינה לבנייה (קרקע ספקולטיבית /או קרקע חקלאית

בנושא קרקע חקלאית – חפשו תמיד את "תקן 22" בשומות. אם מצאתם, דעו שמדובר בקרקע ספקולטיבית, דעו שהבנקים לא יתנו לכם את תנאי המשכנתא שאתם רוצים, אם בכלל והיא אינה זמינה לבנייה מיידית בגלל זה היא במחיר זול ו''אטרקטיבי''.

בעניין קרקע לבנייה מיידית - זוהי קרקע שיש לה תב''ע (תכנית בניין עיר) מאושרת וניתן לבנות עליה לאחר הוצאת היתר בנייה.

סיבה עיקרית שיזמים רוכשים קרקעות היא נושא המס. יזמות מאפשרת תכנון מס שמקטין את העלויות בפרויקט ומשפר את הרווחיות, כמובן בצורה חוקית לגמרי.

כאשר מדברים על נושא מס רכישה הטבת המס היא ענפה -

1. מס רכישה מופחת על קרקע: משלמים 6%, לעומת אדם שיקנה דירה נוספת בארץ וישלם מס רכישה של 8%.

2. החזר מס רכישה: ניתן לקבל זיכוי של 1% אם מוציאים היתר בנייה תוך 24 חודשים.

3. פטור מס רכישה: זהו הסוד הגדול, מס רכישה משולם על רכיב הקרקע בלבד. אין מס רכישה על עלויות הבנייה עצמן, כי בנייה היא לא קרקע, ולכן המדינה נותנת על זה פטור. זהו חיסכון עצום של כספים לעומת רכישת דירה בנויה, שעליה משלמים מס רכישה לפי מחיר הקנייה.

4. הטבת מס רכישה ששמורה למכרזים: במכרזים, מס הרכישה על רכיב הפיתוח משולם לפי אחוז הביצוע בשטח. אם הפיתוח (ביוב, חשמל, כבישים) הושלם רק ב-50%, תשלמו מס רק על החלק שבוצע. זהו יתרון תזרימי אדיר ליזמים. לא לשכוח שעל רכיב הקרקע משלמים מס רכישה מלא. דוגמה - קרקע נמכרת במכרז בעלות של 200K שקלים. כחלק מעלויות במכרז יש גם הוצאות פיתוח בעלות של 800K שקלים. מס רכישה ישולם רק על 200K (רכיב הקרקע) בהנחה ולא החלו עבודות הפיתוח בשטח. במידה ואדם לא ירכוש במכרז וישלם מחיר של 1M שקלים (200K + 800K) ישלם מס רכישה על מלוא הסכום של מיליון שקלים.

"נצלו" את הטבות המס, הרווחים הוודאיים ואת חוסר העשייה של הציבור. שם בדיוק נמצא הרווח היזמי שלכם. הידע שלכם הוא הכסף שלכם.

צאו מאזור הנוחות ותתחילו להרוויח מיזמות נדל''ן

אם צריך עזרה, שאלה, התייעצות או דילמה, תרגישו בנוח ללחוץ על הלחצן הצהוב למטה ונשמח לעזור לכם לעשות השנה את הקפיצה לעולם היזמות בצורה חכמה, יעיליה ומהירה.

אני רוצה להיות יזם נדל"ן

שלכם, שי שור, וכמו תמיד, תמשיכו לעשות נדל"ן!