בדיקות קריטיות לפני רכישת נכס
במאמר הנוכחי נעבור על הבדיקות שיש לבצע טרם רכישת נכס.
לבדיקות הנכס טרום הרכישה יש משמעות אדירה לרווחיות הסופית של העסקה.
מטרת הבדיקות היא כמובן להכיר את הנכס מא' ועד ת' על מנת לוודא שלא ימצאו אי אלו הפתעות לאחר הרכישה אשר עלולות לפגוע ברווחיות. מנגד, לאתר הזדמנויות בנכס שיכולות להגדיל ולמקסם את הרווח בעסקה.
מאמר זה יעסוק בנושאים הבאים:
- בדיקות קנייניות
- בדיקות תכנוניות
- בדיקות פיזיות בנכס
נתחיל בבדיקות קנייניות:
מדובר בבדיקות שמבצעים עוד לפני חתימת חוזה בפועל. בדיקות אלו יכולות להתבצע בצורה מקוונת מהבית או מהמחשב. לאנשים מיומנים בדיקות אלו יחסכו זמן רב בניתוח עסקאות נדל"ן.
המסמך הראשון מתחיל בנסח הטאבו
לפני ההסבר על הבדיקה, הנה נבין מהו נסח טאבו?
נסח טאבו מהווה את תעודת הזהות של הנכס. בנסח הטאבו מפורטים הבעלים של הנכס, אם יש הצמדות, עיקולים, צווי בית משפט ועוד על הנכס.
את הנסח מוציאים דרך אתר משרד המשפטים. המטרה היא לבחון כי הכל כשר, כי אכן האדם שטוען שהוא בעל הנכס הוא אכן מי שמצוין בנסח הטאבו וכי אין בעיה משפטית עם הנכס. דבר נוסף שאנו בוחנים זה מה בדיוק כולל הנכס. שטח על הגג, חנייה, מחסן וכו'.
המסמך השני ממשיך דרך מסמכי הבית משותף (במידה ומדובר בנכס הקשור בבניין).
במסמכי הבית המשותף כמו בכל שאר התוכניות הנדלניות המוכרות, יש שני מסמכים עיקריים:
תשריט בית משותף - המציג מיקום פיזי של הצמדות כגון מחסן, חניה, גג ועוד.
תקנון בית משותף - הסבר מילולי על ההצמדות ושייכותן לכל דייר.
לאחר שנזמין את התשריט (בית משותף), נוכל לבדוק בדיוק אילו הצמדות יש לנכס ומכאן להסיק מה שייך לבעל הנכס. מידע זה טומן בחובו יכולת מקסום רווח גדולה! אנו נשאף להגיע לעסקאות בהן יש יכולת התפתחות וביצוע פעולות אשר יעלו את ערכו ואת התשואה אותה הוא מניב. הצמדות גג למשל, יכולות להוביל להגדלת רווחים משמעותית, במידה וניתן לבנות על הגג.
לאחר וידוא הזכויות בנכס, יש להתקדם לבדיקה המקדמית הבאה.
הבדיקה השנייה היא בנושא התכנון והבנייה:
בחינה של התכנון והבנייה היא פעולה חשובה וקריטית היות והעירייה היא האחראית על סביבת הנכס. היום מרבית העיריות התקדמו וניתן לבדוק את הדברים באמצעות המרשתת. במידה ומדובר בעיריה שעדיין לא התקדמה להצגת המידע באינטרנט, יש לפנות למחלקת ההנדסה.
הבדיקה הראשונה באמצעות העיריה, היא בחינת התב''ע.
תב''ע - תוכנית בניין עיר.
תוכנית זו מפרטת את הצורה בה העיר אמורה להיבנות. היא מציינת מידע רלוונטי ספציפי עבור כל נכס בכל מיקום ברחבי העיר.
מטרת הבחינה של התב''ע היא לבדוק את זכויות הבניה. האם ניתן לבנות בהצמדות לנכס, ובמידה ואכן ניתן לבנות – ניתן לבחון כמה מ''ר לבנות ואף איך. הבדיקה הסופית לעניין זה תעשה ע''י האדריכל שילווה את העסקה.
המסמך הבא אותו נלך להשיג הוא תיק בניין. כל תיק בניין מציין את ה"היסטוריה הרפואית" של הנכס. כל פניה שנעשתה מהעירייה לבניין, נמצאת בתיק הזה! למידע זה יש ערך רב עבורנו! בהבנתו והבנת ההשלכות שיש במידע בו, יש יכולת להשפיע על כדאיות העסקה! (למשל למצוא היתרים קודמים שניתנו)
גם כאן, לא כלל העיריות התקדמו ומאפשרות צפיה און-ליין בתיק הבניין. במידה ולא, כאמור, יש לגשת למחלקת ההנדסה בעירייה ולבקש את תיק הבניין.
לאחר עיון בתיק הבניין הגיע הזמן ללכת לנכס בפועל ולראות מה קורה דרך העיניים שלנו.
כאשר נגיע לנכס לבסוף עלינו גם לשרטטו ולבחון מול תיק הבניין האם אכן הבניה הקיימת מאושרת. במידה ולא, מדובר פה בחריגת בניה. חריגת בניה לא מבטלת עסקה באופן אוטומטי ויש חריגות שניתן להתגבר עליהן, אך לעיתים, חריגות הבניה יציבו לנו דגל אדום ונאלץ לזנוח את העסקה.
איש המקצוע אשר אמון על הנושא הוא שמאי המקרקעין. בסופו של ההליך הוא יבחן את הנכס ויקבע את שוויו ע''פ כלל הפרמטרים שצוינו לעיל.
הבדיקה השלישית היא הפיזית נכס
לאחר שביצענו את הבדיקות המקדמיות לנכס דרך המחשב, הגיע הזמן לבחון את הנכס עצמו. ללכת לסיור בנכס ולהיתרשם ממצבו. חשוב לזכור, מדובר בעסקה גדולה ואנו רוצים לדאוג שלא יצוצו אי אילו הפתעות רק מפני ששכחנו לבדוק.
מערכת המים:
- בדיקת הברזים, לראות שכל הברזים תקינים
- בדיקת המים החמים, וידוא סוג הדוד ותפקודו
- בדיקת הניאגרה, לראות שהכל תקין וזורם כשורה
- בדיקת מערכת הניקוז (ביוב)
מערכת החשמל:
- לראות שכלל השקעים תקינים ולא מקצרים
- בדיקת און החשמל הראשי
- וידוא חיבור תקין למונה החשמל
חלונות ותריסים:
- בדיקה כי כלל החלונות והתריסים ניתנים לפתיחה וסגירה בקלות.
קירות ותקרה:
- לבחון כי אין רטיבויות ועובשים.
*חשוב להזיז גם רהיטים כבדים ולבדוק מה מצב הקירות מאחוריהם.
מדידת הנכס:
לא לשכוח למדוד את הנכס ולשרטטו, על מנת שנוכל לבחון כי אכן הבניה היא בניה מאושרת בעזרת השוואה ועיון בהיתר הבנייה המצוי בתיק בניין.
זהו, עכשיו אתם יודעים מה מצבו הכללי של הנכס. במידה והוא נמצא מתאים למטרות שהצבתם בעת בניית התוכנית העסקית, ניתן להתקדם ולהזמין את אנשי המקצוע (שמאי-מקרקעין ועורך-דין) שיתנו את חוות דעתם הרשמית, על מנת שנוכל להמשיך ולהתקדם לעבר סגירת העסקה.
המון בהצלחה
תמשיכו לעשות נדל''ן!
