המשבר הכלכלי שהגיע לאחר פרוץ המשבר הבריאותי שעוררה מגפת הקורונה העלה לכותרות את דחיית תשלומי המשכנתא.
בעקבות המשבר פורסם כי הבנקים מאפשרים להקפיא את תשלומי המשכנתא לאלו המתקשים לעמוד בהחזר.
למעשה, לא מדובר בכלי חדש. כבר שנים רבות שניתן לבצע מניפולציות כאלה
ואחרות על תשלומי המשכנתא.
על מנת שנוכל להבין כראוי את עניין דחיית התשלומים או צמצומם יש צורך לבצע הסבר קצר על המשכנתא עצמה.
כאשר אדם ניגש לקחת משכנתא מהבנק הוא מביא כמות מסוימת של כסף בעצמו - לכסף הזה אנו קוראים הון עצמי. לאחר ששולם ההון העצמי בעסקה, מקבלים מהבנק את הכסף להשלמת העסקה.
עכשיו נדבר על מרכיב נוסף, המרכיב שעבורו הבנק בכלל רוצה לתת משכנתא ומלווה לכם כסף. הריבית.
ריבית
הריבית היא למעשה מחיר הכסף. המחיר שהבנק גובה עבור מתן ההלוואה. לריבית אין מחיר אחיד בכל הבנקים ומשתנה מאדם לאדם. הבנק מוודא את יכולת ההחזר שכל אחד יכול לעמוד בה ולפי זה קובע את מחיר ההלוואה או במילים אחרות, את גובה הריבית.
השיקול שעומד לנגד הבנק הוא פשוט - מה הסיכון של אותה הלוואה. כי אותו אדם אכן יחזיר לי את ההלוואה בתוספת הריבית, ובמידה ולא יוכל להחזיר, מה הם הביטחונות שבהם יוכל הבנק להשתמש. ככל שהבנק ירגיש בטוח יותר לגבי החזר ההלוואה, הריבית תהיה נמוכה יותר.
בהלוואה מסוג משכנתא מדובר בהלוואה שעומדת כנגד נכס. לכן, הבנק מרגיש בטוח. אם הלקוח לא יוכל לעמוד בהחזר ההלוואה - יש לבנק נכס ממושכן אותו הוא יוכל למכור ולהחזיר את החוב. כמובן, הבנק מעדיף לקבל את החזר הקרן בתוספת הריבית מבלי שיצטרך להתעסק עם הביטחונות.
כאשר מחזירים לבנק את ההלוואה יש מספר מסלולים וצורות החזרה. המשותף לכולם הוא שההחזר בנוי על מרכיב הקרן בתוספת מרכיב הריבית. השוני בין המסלולים במשכנתא הוא בדיוק על נקודות אלו. מתי ואיך מחזירים את הקרן ומתי ואיך משלמים את הריבית.
עצירת תשלומי המשכנתא
עכשיו נחזור לענייננו - כפי שכבר צוין, בעקבות המשבר שנוצר הבנקים אפשרו לכל מי שרוצה, אפילו למי שלא מופיע לו בחוזה המשכנתא סעיף הקפאת תשלומי משכנתא, להקפיא את המשכנתא ובכך להקל מעט על העומס הכלכלי שנוצר מבלי שהבנק יחשיב את הדבר כאילו לא שולמו תשלומי המשכנתא בזמן.
מה שחשוב להבין לעניין זה, הבנקים לא מוותרים על ההחזר של חודשים אלו. ממש לא. הבנקים סך הכל דוחים את ההחזר. לכאורה, נראה שמדובר בצעד שמיטיב עם הלקוח אך בהסתכלות רחבה על כל תקופת המשכנתא, ניתן לראות תשלומי ריבית נוספים.
הבנקים לא עוצרים את התשלומים ללא תמורה. הבנקים רואים בזמן בו אנו לא מחזירים את ההלוואה כמעין 'הלוואה שבתוך ההלוואה' וגם על הלוואה זו אנו משלמים ריבית. כלומר - הזמן בו אנו לא משלמים משכנתא, אנו עדיין צוברים ריבית על הריבית שלא משולמת!
ישנן מספר דרכים להחזר ההלוואה: דרך אחת היא על-ידי פריסת משך החודשים בהם משלמים את המשכנתא. דרך שניה היא על ידי הגדלת התשלום החודשי מבלי להגדיל את משך הזמן בו מחזירים את ההלוואה.
ישנה דרך נוספת בה ניתן להקל בתשלומי המשכנתא מבלי לצבור ריבית על הריבית. דרך זאת נקראת גרייס חלקי.
בגרייס חלקי התשלומים המוקפאים הם תשלומי רכיב הקרן, אך תשלומי רכיב הריבית ממשיכים כרגיל. בצורה זו ממשיכים לשלם לבנק את הריבית ולא צוברים עליה חוב נוסף.
ניתן להיכנס למחשבון משכנתא ולבדוק עד כמה הקפאת התשלומים תשפיע על המשך תשלומי המשכנתא.
ההמלצה היא, לא לדחות את תשלומי המשכנתא בכל מצב. היה ונקלעתם למצב בו התשלום החודשי גדול עליכם כדאי לבדוק את עניין הגרייס החלקי.
כל האמור מתייחס בעיקר לעניין דירות למגורים.
לעניין משקיעים, החשיבה היא מעט שונה.
החלוקה היא כרגיל למשקיע לטווח ארוך מול משקיע לטווח קצר.
בהשקעה לטווח קצר יש יתרון גדול מאוד לדחיית תשלומי המשכנתא. הרי בסופו של ההליך הדירה תעמוד למכירה והסכום הנדרש להחזר המשכנתא יוחזר בבת אחת. במצב שכזה, כאשר דוחים את תשלומי המשכנתא ישנה הקלה משמעותית על התזרים החודשי.
אומנם, הבנק יגבה את המחיר על עצירת המשכנתא אך בתכנון נכון לא ישולם סכום זה בעת פירעון ההלוואה.
לעומת זאת, בהשקעה לטווח ארוך, דחיית תשלומי המשכנתא עכשיו תוביל לעליית התשלום החודשי של המשכנתא בהמשך ומכאן שהעול על התזרים החודשי יגדל לאורך הזמן. לכן, בהשקעה לטווח ארוך פחות מומלץ לבצע עצירה או דחייה של תשלומי המשכנתא.
לסיכום,
הדחיה היא כלי טוב, אך צריך לדעת להשתמש בו בתבונה. עדיף לבצע גרייס חלקי ורק אם אין ברירה לבצע דחייה מלאה של המשכנתא.
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן.
אם אתם רוצים לעשות נדל"ן אבל חוששים לעשות לבד - בואו לעשות נדל"ן איתנו! השאירו פרטים ונחזור אליכם
