איך להימנע ממס שבח, גם אם לא עברו 18 חודשים?

כאשר אנחנו מדברים על רכישת דירה יחידה, רבים מאיתנו חושבים על איך למזער את עלויות הרכישה, במיוחד כשזה נוגע למיסים. במיוחד מדובר במס שבח, מס שמטילים על רווח הון שנוצר בעת מכירת דירה. כל אדם שמעוניין לרכוש דירה יחידה, מתמודד עם שאלות רבות הקשורות למיסים ולדרכים להימנע או לפחות להקל עליהם. כיצד ניתן לחסוך במיסים בעת רכישת דירה יחידה? האם ניתן לפטור את עצמנו ממס שבח? בואו נבחן את האפשרויות העומדות בפנינו.

מה זה מס שבח ואיך הוא משפיע על עסקת מכירת דירה?

לפני שנצלול לתוך האופציות לחיסכון במיסים, כדאי להבין קודם את המשמעות של מס שבח. על פי החוק הישראלי, מס שבח הוא מס הנכנס לתוקף כאשר אדם מוכר דירה ומרוויח ממנה רווח הון. כלומר, אם אדם קונה דירה במחיר מסוים ומוכר אותה במחיר גבוה יותר, הוא יידרש לשלם מס על ההפרש בין המחיר שקנה למחיר שבו מכר את הדירה.

למעשה, מס שבח עוסק בהכנסה שמתקבלת ממכירת נכס, והוא נקבע על פי שיעור מס קבוע. מס זה מוטל על כל אדם המוכר נכס, אבל ישנם מקרים בהם ניתן להימנע ממנו או להקל עליו. אחת האפשרויות המוכרות ביותר היא האפשרות של פטור ממס שבח לרוכשי דירות מגורים.

איך להשיג פטור ממס שבח?

רכישת דירה אחת לצורכי מגורים יכולה להוביל לפטור ממס שבח, בתנאים מסוימים. למעשה, מי שמעוניין ליהנות מהפטור, צריך לעמוד בכמה דרישות שמחייבות את קיומם של קריטריונים ברורים.

הקריטריונים הבסיסיים לפטור ממס שבח הם:

1. על הדירה להיות דירת מגורים יחידה.

2. על בעל הדירה להחזיק בה לפחות 18 חודשים, כלומר שנה וחצי, ולהשתמש בה באופן אישי או להשכיר אותה.

3. הדירה צריכה לשמש למגורים לפחות 80% מהזמן במהלך התקופה הנדרשת, כלומר, השימוש בה לא בהכרח חייב להיות של בעל הדירה עצמו. השימוש יכול להיות גם של דייר אחר בדירה, או השכרה.

לכן, אם החלטת לרכוש דירה שמיועדת לשמש כבית מגוריך, ואתה שוקל את האפשרות להימנע ממס שבח, חשוב להקפיד על כללים אלה.

מה עושים אם עברו כבר 12 חודשים?

אם אתה כבר מחזיק את הדירה שנה ורק חסר לך עוד חצי שנה כדי להגיע לתקופת ה-18 חודשים הנדרשת לקבלת פטור ממס שבח, ישנן מספר דרכים להתמודד עם המצב. נבחן כאן מספר אפשרויות שיכולות להקל עליך, במידה ואתה מעוניין למכור את הדירה ולחסוך במיסים.

*סרטון מתוך ערוץ ה-YouTube של היזם שי שור

אפשרות ראשונה: תשלום מס שבח

במקרים מסוימים, תשלום מס שבח יכול להיות הפתרון המיידי, גם אם הוא לא תמיד מהווה את הפתרון המושלם. כאשר מדובר בעסקה שתביא לך רווח הון משמעותי, כדאי לבחון את המצב הכלכלי הכולל שלך ולהחליט אם כדאי לשלם את מס השבח ולסיים את העסקה בהצלחה.

נניח לדוגמה שערכת עסקה בה אתה צפוי להרוויח רווח של 100,000 ש"ח ממכירת דירתך, אך עליך לשלם מס שבח בשיעור של 25%. כלומר, במקום להרוויח את ה-100,000 ש"ח, תישאר עם 75,000 ש"ח, בעקבות תשלום המס.

כאשר אתה מבצע את חישובי הצועה הכלכלית שלך, חשוב לקחת בחשבון את תשלום מס השבח ולראות אם העסקה עדיין משתלמת מבחינתך. יתכן שלמרות המס, הרווח עדיין יהיה משתלם, והעסקה תהפוך לכדאית. במקרים כאלה, אין מנוס מהתשלום – אולם עליך להיות מודע לתוצאות הכספיות של כל צעד.

אפשרות שנייה: שימוש באופציה לעסקה עתידית

אפשרות שנייה לחיסכון במיסים היא שימוש באופציה לעסקה עתידית. אופציה היא כלי משפטי שמאפשר לך להבטיח את רכישת הנכס במחיר קבוע, תוך דחיית מועד התשלום או המימוש של העסקה לזמן מאוחר יותר.

לדוגמה, אם אתה רוצה לרכוש דירה אך אין לך את כל ההון העצמי כרגע, תוכל להגיע להסכם אופציה עם בעל הנכס. אופציה זו תסייע לך לדחות את העסקה עד לתקופה מאוחרת יותר, תוך מתן מקדמה לבעל הנכס. אופציה זו יכולה להיות ל-24 חודשים, כלומר לא תצטרך לשלם מיד את הכסף, ותחסוך את הוצאות מס השבח, אם תבחר לדחות את מועד המימוש של העסקה.

במהלך הזמן הזה, תוכל להשיג את ההון הנדרש לצורך סגירת העסקה או לבצע שינוי כלשהו במצבך הכלכלי. אופציה זו גם יכולה להועיל אם אתה מעוניין לשמור על הנכס ולא למכור אותו בינתיים.

אפשרות שלישית: הבאת שותף לעסקה

אם אינך מצליח להשיג את ההון העצמי הנדרש כדי להוציא את העסקה אל הפועל, אפשרות נוספת היא להביא שותף שיסייע בהשגת המימון. במקרה כזה, תוכל לבצע את העסקה עם שותף, ובכך לחלק את ההוצאות הכספיות ביניכם.

השגת שותף יכולה להיות פתרון מצוין במקרים שבהם אתה לא מעוניין להפסיד את העסקה רק בגלל חוסר במימון. באמצעות שותף, תוכל להשלים את ההון העצמי הנדרש ולהשקיע בדירה בצורה משותפת.

חשוב לציין שבמקרים כאלה, הרווח לא יתחלק בין הצדדים בצורה שווה, אך עליך להעריך את העסקה בכללותה ולהבין אם מדובר בהשקעה משתלמת גם כאשר אתה נאלץ לחלוק את הרווח עם שותף. עליך לבצע את כל החישובים הכלכליים ולהשוות את התשואה הצפויה לך בעת השגת שותף לעומת רכישה עצמאית של הדירה.

לייעוץ אישי בנוגע למס שבח, לחץ כאן!

מסקנה: איזו אפשרות מתאימה לך?

לסיכום, כל אדם שרוכש דירה ונתקל בשאלת מס השבח צריך לקחת בחשבון את האפשרויות השונות לחסכון במיסים. כל אחת מהדרכים שהצגנו – תשלום מס שבח, שימוש באופציה או הבאת שותף – עשויה להיות הפתרון המתאים ביותר בהתאם למצבו הכלכלי של הרוכש ולצרכים האישיים שלו.

חשוב לציין, שבלי קשר לפתרון שבחרת, יש לבצע את כל החישובים הכלכליים הנדרשים ולהיות מודע לכל ההשלכות הפיננסיות של כל צעד. כאשר מדובר בכסף, יש צורך להפעיל שיקול דעת ולהיעזר בייעוץ מקצועי אם צריך, כגון יועץ מס או עורך דין שמתמחה בתחום.

אל תשכח, גם אם אתה מחזיק את הדירה במשך שנה או יותר, תמיד כדאי להיעזר בייעוץ משפטי או מקצועי כדי להבין את כל הזכויות שלך ולוודא שהחלטותיך לא יובילו לבעיות כלכליות בעתיד.

כשמדובר במס שבח, ידע הוא לא רק כוח, הוא גם כסף. אל תקבלו החלטות מהמותן, תבנו אסטרטגיה נדל"נית חכמה, והכי חשוב, תמשיכו לעשות נדל"ן!

רוצה כבר להתחיל? למה אתה מחכה? לחץ כאן ותתחיל לעשות נדל''ן