25 בדיקות חובה לפני רכישת נדל"ן

משקיעים רבים רואים נכסים אך לא באמת בודקים את הדברים המהותיים לפני ביצוע עסקה. להלן רשימה מסודרת של 25 אלמנטים לבדיקה לפני שאתם רוכשים נכסי נדל"ן. בהצלחה!

1. בדיקת נסח טאבו – נסח טאבו הינו תעודת הזהות של הנכס. בנסח הטאבו תוכלו לגלות דברים כגון בעלי הנכס, משכנתאות על הנכס, עיקולים, שיעבודים, צווי בית משפט ועוד.

2. הצמדות (גג,חניה,קרקע, מחסן וכו') – לוודא שישנה הצמדה בטאבו ולראות אותה פיזית בעיניים.

3. הצמדות – לבדוק האם ניתן לבנות בשטח ההצמדות (אם ההצמדה רלוונטית כגון קרקע או גג).

4. פתיחת ברזים – לוודא באופן בסיסי האם יש זרימת מים תקינה בכל הברזים (כולל ניאגרה). ניתן לאתר בעיות במערכת המים על ידי בדיקה בסיסית זו.

5. בדיקת חשמל בסיסית - לוודא באופן בסיסי האם יש זרימת חשמל תקינה בכל השקעים/מפסקים ועוד. ניתן לאתר בעיות במערכת החשמל על ידי בדיקה בסיסית זו.

6. בדיקת גז – לוודא תקינות, להפעיל את מקורות הגז השונים כגון כיריים, דוד גז, חימום תת רצפתי גז וכו'.

7. רטיבויות/נזילויות – חיפוש כתמים על קירות, חיבור בין רצפה/תקרה לקירות. בחדרים 'רטובים' (כגון אמבטיה) להיות ערניים יותר. מומלץ גם להפעיל את חוש הריח ולשים לב אם יש ריח של עובש או הרגשה של לחות במקומות סגורים.

8. סדקים עמוקים בקירות – יכול להעיד על בעיות בתקינות המבנה. חוסר תקינות קונסטרוקטיבית עלולה לסכן את הנוכחים בנכס וכמובן תיקון הבעיות עלול להגיע לסכומי כסף גדולים.

9. חשמל בחדר המדרגות – בעיה שכיחה במבנים ישנים ובמחירים זולים. הדבר עלול לפגוע באיתור שוכר פוטנציאלי לנכס. חשוב לוודא את תקינות החשמל בקומות השונות.

10. שיפוץ והשבחת הנכס – אם בוצעה השבחה לנכס, לבדוק מתי היית ההשבחה ובאיזה אופן בוצעה. בדיקה האם בוצעה השבחה גם לתשתיות של הנכס (חשמל, מים ביוב וכו') או רק השבחה קוסמטית.

11. גודל הנכס (במ"ר) – סוגיית גודל הנכס הינה שאלה פתוחה כאשר מדברים על נכסי נדל"ן. מה הגודל הנכס? לפי טופס הארנונה? או לפי נסח הטאבו? ובכן הגודל המדויק ביותר הינו הגודל הפיזי, כלומר מדידה פיזית של הנכס. כאשר מגיע שמאי לנכס הוא מבצע מדידה פיזית ולא מסתמך על מה שמצויין בנסח הטאבו ולא בטופס הארנונה.

12. פוטנציאל הטמון בנכס – בסעיף הזה צריך להבין מה הסיבה שבגינה רוצים לרכוש את הנכס. האם השבחת הנכס תייקר את עלותו? האם תכניות עתידיות שצפויות להתבצע בסביבה תייקר את עלות הנכס? יש לברר מראש את הסיבה לרכישת הנכס.

13. חריגות בנייה – בנייה שנבנתה ללא היתר בנייה מאושר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ביצוע חריגת בנייה הינו עבירה על חוק תכנון ובנייה. כאשר נתפס אדם אשר עשה חריגות בנייה, בדרך כלל יוטל עליו קנס כספי ויידרש ממנו להחזיר את הנכס למצבו המקורי. בנוסף לכך, הבנקים לא נותנים מימון מלא לנכסים עם חריגות בנייה. בכדי לאתר חריגות בנייה יש לבצע השוואה בין היתר הבנייה המקורי לבין הקיים בשטח.

14. שינוי ייעוד של הנכס – ישנם נכסים שניתן לבצע שינוי ייעוד ובכך לייקר את ערך הנכס. לדוגמה, נכס מסחרי ששינו את ייעודו לנכס למגורים. מחיר של דירת מגורים תהיה שווה יותר מנכס מסחרי ברוב המקרים (לפי עלות למ''ר).

15. מחיר – יש לבצע הערכת שווי מדוקדקת על מנת להבין האם המחיר כלכלי לרכישה או לא. ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין, אך לפני שמשלמים לשמאי מקרקעין מומלץ לבצע הערכת שווי נכסים באופן עצמאי. שמאי יבצע הערכת שווי מדויקת יותר, אך הערכה ראשונית שלכם תיתן לכם את הביטחון לביצוע עסקה. ניתן לראות עסקאות שבוצעו באתר של רשות המיסים מידע נדל"ן, לשם מדווחות עסקאות במדינת ישראל.

16. בנייה טרומית – הטכנולוגיה של הבנייה הטרומית מאפשר בנייה מהירה של בניינים. בבנייה טרומית קירות, רצפות וגג המבנה מגיעים מוכנים מהמפעל ובכך מתאפשרת בנייה מהירה וללא בזבוז זמן באתר הבנייה. אחת מהבעיות עם הבנייה הטרומית היא שהקירות, הרצפה והגג הינם מבטון מזויין (שילוב בטון וברזל) ולכן מי שרוצה להשביח את הנכס לאחר הבנייה יחווה קשיים רבים בכל הקשור לחציבות בקירות או בגג. הדבר מייקר את העלויות ההשבחה ובכמובן מאריך את זמני הפרויקט. רצוי לשאול את בעל הנכס מראש אם הבנייה הינה טרומית.


17. כיווני אוויר – השאיפה היא שיהיו ארבעה כיווני אויר לנכס. כלומר, שיהיו חלונות על כל קיר של המבנה, כך ניתן לייצר סירקולציה של אוויר בכל המבנה. ככל שיהיו יותר כיווני אויר, יהיה ניתן לחסוך חשמל כאשר רוצים לקרר את הנכס. כיווני האוויר רלוונטיים מאוד לנכסים ישנים ללא מזגנים.

18. הנכס מושכר? - לבדוק את חוזה השכירות ואת הבטחונות המתאימים. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין שיוודא את הצד המשפטי של חוזה השכירות. כדאי לבצע היכרות מקדימה עם השוכר ולראות שהוא אינו דייר בעייתי ועלול לייצר קשיים בעתיד כאשר אתם תהפכו להיות בעלי הנכס. בנוסף, לוודא שגובה שכר הדירה תואם את התשואה המקובלת באזור.


19. מיקום חלונות המבנה – מלבד כיווני אוויר, יש לבדוק את כיווני החלונות על מנת לדעת האם תהיה כניסה של אור טבעי לנכס. רצוי שיהיו חלונות בכיוונים מזרח (לשעות הבוקר), דרום (לשעות הצהריים) ומערב (לשעות אחר הצהריים). אור טבעי יחסוך בעלויות של חשמל ומייצר הרגשה פסיכולוגית נעימה יותר במבנה.

20. קומת עמודים (מפולשת) – בבניינים עם מעלית, קומת העמודים משמשת ללובי כניסה, לחניות ועוד. לכן לקומת העמודים אין משמעות רבה. בבניינים ישנים ללא מעלית, קומת העמודים הינה קומה נוספת לבניין שיש לעלות על מנת להגיע לנכס. ולכן נכס בקומה ראשונה הופך להיות נכס בקומה שנייה. בעת ההגעה לבניין יש לבדוק האם יש קומת עמודים כי זה ישפיע על מחיר הנכס ועל התשואה שלו.

21. היטל השבחה – היטל ההשבחה הינו מס שגובה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין זכויות בנייה נוספות שהעניקה העירייה לאזורים מסוימים. בגלל שנתנה העירייה זכויות בנייה נוספות יש לשלם מס (היטל השבחה) על הזכויות הנוספות. יש לבדוק טרם חתימת החוזה האם ישנו היטל השבחה על הנכס על מנת לא להיות מופתעים.

22. סיבת המכירה – סיבת המכירה הינה גורם שיכול לעזור במו"מ אך גם יכולה לשקף בעיות פוטנציאליות שיש בנכס עצמו. זכרו תמיד לשאול מה הסיבה שבגינה נמכר הנכס. מומלץ לשאול מספר פעמים, ואם יש מספר מוכרים אזי לשאול את כל הנוגעים בדבר.

23. תאריך פינוי של הנכס – בדרך כלל את המו"מ נוהגים לנהל אך ורק על נושא המחיר ושוכחים את נושא פינוי הנכס. אם רוכשים נכס להשקעה, השאיפה היא שפינוי הנכס יהיה מהיר ככל הניתן ואם מדובר ברכישה למגורים יש לוודא שאכן זמן הפינוי מתאים לכם הקונים. לפעמים מגיעים למצב שמחיר המו"מ מוסכם על שני הצדדים אך זמן פינוי הנכס לא מאפשר להבשיל לכדי עסקה.


24. פינוי-בינוי או תמ"א 38 – אם לטענת המוכר יש תהליך של פינוי-בינוי או תמ"א 38, יש לבקש סימוכין לנושא. הרבה בעלי נכסים לטענתם נמצאים בתהליך של התחדשות עירונית וכאשר מבקשים מסמכים מגלים שהתהליך עדיין ראשוני מאוד (שניתן לשינוי/ביטול) ואף לא התחיל תהליך בכלל.


25. וועד בית/חברת ניהול/ארנונה – חלק מההוצאות השוטפות של הנכס וכדאי לדעת כמה הן מראש על מנת להיערך לנושא ההוצאות העתידיות של הנכס. לסיכום – כאשר אנו בודקים נכסי נדל"ן, יש לבצע בדיקות מקיפות ככל הניתן. כשמדובר בעסקת נדל"ן שתעלה הרבה מאוד כסף, כל דבר, ולו הקטן ביותר, אשר לא נשים לב אליו – עלול לפגוע ברווחיות העסקה באופן משמעותי.

לא להטיל את האחריות על אחרים שיעשו בשבילכם את הבדיקות. כל הבדיקות הכתובות למעלה, יוכלו לעזור לכם לקבל החלטה טרום-חתימת חוזה ולפי זה תדעו האם כדאי או לא לבצע את העסקה.


תמשיכו לעשות נדל"ן!


20 צפיות

© כל הזכויות שמורות לשור פיתוח בנדל"ן בע"מ

למידע אודות הכשרות ושירותים של שור יזמות

לרכישת סדרת הספרים "נדל"ן לא רק לעשירים"