איך לאתר את הדבר החם הבא בנדל"ן

איך לאתר את הדבר החם הבא בנדל"ן?


כל משקיע בנדל"ן שואל את עצמו את השאלה 'איך למצוא את עיר הנדל"ן הבאה להשקעה?'


בכדי לדעת לאתר את העיר הנדל"ן האטרקטיבית הבאה יש צורך להסתכל אל העתיד ולחפש את המקומות הנקודתיים שיתפתחו.


איתור תוכניות עתידיות והתמקדות ברחובות ספציפיים להשקעה יעזרו לכל משקיע לבצע השקעה טובה יותר ולייצר השקעות בנדל"ן עם פוטנציאל לעליית ערך.


נעבור על שלוש תוכניות שיסייעו בקבלת החלטה באיזה אזור כדאי להתמקד בעת חיפוש נכס להשקעה:

1. תמ"א – תוכנית מתאר ארצית

2. תמ"מ - תוכנית מתאר מחוזית

3. תב"ע – תוכנית בניין עיר


תמ"א – תוכנית מתאר ארצית:


מדובר בתוכניות אותן המדינה מתכוונת לפתח ולבצע ברמת הארצית. התוכניות מופיעות באתר רשות מקרקעי ישראל וניתן לגשת אליהן בצורה חופשית.

כל תוכנית מתעסקת בסוג אחר של פיתוח. חלקן בכבישים, חלקן בנמלי תעופה, קליטת עולים ועוד.

ביחד עם התמ"א מופיעות גם תת"ל – תוכנית תשתית לאומית.


היתרון בתוכניות אלו שהן מראות מה עתיד להתפתח באזורים מסויימים. ע"י הבנה של התוכנית ניתן לראות מה עומד להתבצע ולהשליך מכך לגבי אזורים בעלי פוטנציאל לעליית ערך. למשל, אחד הדוגמאות הקלאסיות - במידה ועתיד להיסלל כביש המחבר בין עיר פריפרית לעיר מרכזית, ניתן להסיק מכך כי המחירים בעיר הפריפרית עתידים לעלות בכלל ובפרט בשכונות הקרובות למחלף הגישה לכביש.


בעת הסתכלות על תוכנית תמ"א ניתן לבחון את התוכנית מהתשריט ומהתקנון. התשריט מציג את השינויים על גבי מפה ואילו התקנון מציג את השינויים במלל. תמיד מומלץ לבחון גם את התשריט וגם את התקנון ולהבין בצורה מדויקת מה עתיד להיות.


כאשר קוראים את התשריט יש לבחון את המקרא במפה ולהבין את שמשורטט ע"פ המקרא.

כאשר ניגשים לבחון את התקנון יש לחפש את מטרות התוכנית ומשם נוכל להבין מה המטרה ומה עתיד להיות.

לאחר הצלבת הנתונים מתשריט ותקנון התכנית ניתן להבין את השינויים העתידיים, וכך נוכל לדעת היכן צפויה להיות עליית מחירים.


תמ"מ -תוכנית מתאר מחוזית


בדומה לתכניות מתאר ארציות, גם תוכנית מתאר מחוזיות נמצאות באתר של רשות מקרקעי ישראל. מדינת ישראל מחולקת לשישה מחוזות. כל מחוז אחראי לפיתוחו שלו הוא. תוכניות אלו מזכירות את תוכניות התמ"א בנראות, השוני הוא בכך שמדובר על פרויקטים ושינויים באזורים יותר ממוקדים – ברמת המחוז.

גם כאן, ניתן להבין את השינוי העתידי הצפוי להיות נוכל לחזות היכן צפויה עליית ערך.


דוגמא שניתן לאתר בתוכנית מתאר מחוזית היא אזורי מסחר ותעשייה הצפויים להיבנות – גם כאן מקומות תעסוקה צפויים להביא לעליה בביקוש ובמחירים בהתאם.


תב"ע – תוכנית בניין עיר


תוכנית בניין עיר היא תכניות הנכתבת לרמת העיר השכונה והרחוב. התוכניות מוצגות באתר הפורטל הגאוגרפי הלאומי ורשות מקרקעי ישראל. ניתן לאתרן על גבי המפה או ע"י חיפוש תוכנית ספציפית. בתוכניות אלו ניתן לראות מה עתיד להיות ברמת השכונות ואפילו הרחוב. גם כאן בכדי להבין את התכנית לעומקה יש לקרוא את תקנון ותשריט התכנית.

לאחר קריאת התוכנית ניתן יהיה לראות היכן ברמת השכונה ואף ברמת הרחוב עומדת להיות בניה חדשה, התחדשות עירונית או שינויים שעתידים להשליך על מחיר נכסים קיימים.


חשוב להבין, בתוכניות אין מידע לגבי לוחות-זמני ביצוע התכניות. על מנת לקבל מידע לגבי לוחות-הזמנים בהם התוכניות עתידות להתבצע יש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרלוונטית ולבדוק את לוח-הזמנים הצפוי.

כאשר רוצים לבצע חקר שוק, הצורה הנכונה היא להתחיל מרמת המאקרו, בתכניות מתאר ארציות ומשם לאט לאט להתמקד בתכניות בניין עיר וכמובן בשילוב של הפרופיל האישי שלי כמשקיע/יזם להתמקד בשכונה והרחוב ומשם להתחיל לחפש הזדמנויות כאשר המחקר מצביע על פיתוח עתידי בסביבה.

המון בהצלחה

ותמשיכו לעשות נדל"ן!


11 צפיות0 תגובות