נסח טאבו, או בשמו הרשמי יותר 'נסח רישום', הינו מסמך המספק את המידע הקנייני אודות נכסים במדינת ישראל.
מידע קנייני מתייחס לכל הדברים השייכים לאותו נכס. כלומר, כל ייחוס הקשור לזכויות (או חובות) הקיימות בנכס מסויים, נוכל למצוא בנסח הרישום, או בשמו היום-יומי, נסח טאבו.
פרטים לדוגמה שניתן למצוא בנסח הטאבו:
הבעלים של הנכס
החוכר של הנכס (חכירה: השכרה לטווח זמן ארוך. בדרך כלל מדובר בהשכרת הקרקע מהמדינה או מגוף אחר)
גודל הנכס
עיקולים
שיעבודים
צווי בית משפט
משכנתאות
הצמדות כגון, מחסן, גג, קרקע ועוד
הערות אזהרה לטובת צד ג'
המידע הניתן בנסח הטאבו הינו שקוף בהחלט ונגיש לציבור הרחב בכל עת.
נסח מקוון
בכדי לקבל נסח טאבו, אין צורך בהסכמת הבעלים (או החוכרים). כל אדם באשר הוא יכול לעיין בנסח טאבו. ניתן לקבל העתק מקוון דרך האתר הרשמי של משרד המשפטים או ניתן לקבל נסח טאבו פיזי-מקורי מלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
חשוב לציין כי ישנן חברות המעניקות גישה לצפייה מקוונת בנסחי טאבו, אך הן חברות פרטיות. כלומר, הן גוף מתווך המחבר בין מזמין נסח הטאבו לבין משרד המשפטים. המילה 'מתווך' נובעת מהסיבה כי ישנה עלות לנסח טאבו.
נכון להיום, נסח טאבו המוזמן באופן מקוון מהאתר של משרד המשפטים יחויב בתשלום של 15 שקלים כולל מע''מ. החברות המתווכות יגבו מהלקוח סכום יקר יותר, ולכן יש להימנע מהזמנת מסמך רשמי כגון נסח טאבו מחברות פרטיות.
ברגע שמשלמים 15 שקלים (חיוב אשראי או העברה בנקאית) למשרד המשפטים, העתק מקוון של נסח הטאבו יופיע בתיבת הדואר הנכנס של כתובת המייל שהוזמנה בעת הזמנת הנסח.
רבים חושבים כי אחראיות לקריאת נסח הטאבו היא של עורך הדין המלווה את העסקה, אך מומלץ לעיין בנסח הטאבו עוד לפני שעורך הדין מתחיל בליווי העסקה.
בנסח הטאבו, כאמור, ניתן למצוא מידע קנייני העלול לגרום לכל קונה להחליט לבטל את העסקה או לחזור לשולחן המשא ומתן.
לדוגמה, קונה פוטנציאלי ראה נכס מסויים. כאשר שאל הקונה מהו גודל הנכס, קיבל תשובה של '80 מ''ר'. בנסח הטאבו ראה הקונה כי גודל הנכס הינו 72 מ''ר. ישנו הפרש משמעותי של 10% בין המידע שקיבל הקונה בעל פה לבין מה שקיים בטאבו בפועל. ברגע שישנה סטייה כזאת, עורך הדין לא יודע שישנה בעיה בכלל. הרי עורך הדין לא היה במשא ומתן המסחרי בין הצדדים. הוא אינו יודע כי הקונה חושב שהנכס הינו 80 מ''ר ולכן אינו רואה בכך בעיה. הבעיה תתגלה בעת העברת טיוטות לחוזה. הקונה הפוטנציאלי שיקרא את טיוטת החוזה, יראה שכתוב שגודל הנכס יהיה (לפי נסח הטאבו) 72 מ''ר.
בקריאה ראשונית של נסח הטאבו יהיה ניתן לאתר את הבעיה, לחזור למשא ומתן ואם יוסכם על הצדדים להגיע לפשרה, יוכלו להטיל את המשימה של טיוטת החוזה על עורך הדין.
כאשר מבינים כי כל אדם יכול עיין בנסח הטאבו, נקודת הזמן הנכונה של הזמנת נסח הטאבו היא לאחר המשא ומתן המסחרי בין הצדדים, סיכום מחיר הנכס, תנאי התשלום ועוד.
ישנם שלושה סוגי נסחי טאבו:
נסח טאבו רגיל – נסח טאבו רגיל הינו נסח העוסק בנכס אחד ספציפי (תת חלקה). המידע יסופק בעבור נכס מסויים בלבד. אם מדובר בנכס נקודתי בבניין הרשום כבית משותף (בניין) בטאבו, יהיה ניתן לקבל את כל המידע אודותיו.
נסח טאבו היסטורי – בדומה לנסח טאבו רגיל, המספק מידע אודות נכס מסויים (תת חלקה), גם נסח הטאבו ההיסטורי מספק מידע אודות נכס ספציפי, אך ניתן לאתר גם רשומות מבוטלות הקשורות לנכס. כלומר, ניתן לראות את ההיסטוריה (מכאן שמו) של הנכס. מי היו הבעלים ומתי, האם היו עיקולים, שעבודים או צווי בית משפט בעבר ועוד.
נסח טאבו מרוכז – בסוג הנסח הזה, ניתן לקבל מידע אודות בניין שלם. במידה ולא יודעים מהו מספר תת החלקה הספציפי (מידע חיוני להוצאת נסח טאבו רגיל או היסטורי) של הנכס, ניתן להשתמש במידע בנסח הטאבו המרוכז המאפשר לצפות בכל המידע של הבניין כולו.
ברוב הסיטואציות, מזמינים את נסח הטאבו הרגיל. במידה ובמהלך המשא ומתן ישנה הרגשה כי משהו לא תקין, אפשרי בהחלט להזמין נסח טאבו היסטורי בכדי לאמת טענות של המוכר.
הכלי שנקרא נסח טאבו הינו כלי יעיל מאוד בתהליך קבלת ההחלטות טרום חתימת חוזה, לחיוב או לשלילה.
אסור להיות שאננים ולהפיל את האחראיות על עורך הדין המלווה את העסקה בנושא נסח הטאבו. יש לזכור כי עורך הדין לא מבצע משא ומתן מסחרי עם המוכר ואף לא נמצא בנכס פיזית ולכן עליכם להיות ערוכים ומוכנים טרם הפנייה לביצוע כתיבת טיוטת החוזה על ידי עורך הדין.
בהצלחה,
ותמשיכו לעשות נדל"ן!
