יזמות נדל"ן
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
השאלה הזאת עולה לכל משקיע בתחילת דרכו. לפני שרוצים לבצע עסקת נדל"ן צריך להבין את אזור ההשקעה.
בעולם הנדל"ן הישראלי ישנן ערים קבועות שמשקיעים מחפשים בהן כגון ירושלים, תל אביב, באר שבע וחיפה. המחשבה היא שמרכזי הערים יהיה ביקוש גבוה לשכר דירה ובגלל זה, משקיעי נדל"ן רבים מגיעים למרכזי הערים. נושא התקציב לפעמים מגביל את הרכישה במרכזי הערים ולכן משקיעים מחליטים את עסקת הנדל"ן שלהם לבצע בפריפריה.
משקיע נדל"ן המחפש את התשואה השוטפת בדרך כלל יצא לפריפריה ובמקומות עם סיכון נמוך. משקיע נדל"ן המחפש את עסקת האקזיט (עסקה מהירה) יחפש מחירי נכסים אטרקטיביים על מנת שיהיה באפשרותו למכור את הנכס במחיר יקר יותר.
בשני המקרים, ההמלצה היא לרכוש ביישוב שישנן תכניות עתידיות שישפיעו לטובה על מחירי הנדל"ן בסביבה, כך יהיה ניתן ליהנות מעליית ערך עתידית של הנכסים.
מה צריך לדעת לפני שנכנסים לקבוצת רכישה בנדל"ן?
קבוצת רכישה בנדל"ן היא דרך שניתן להגיע לעסקה במחירים אטרקטיביים. משקיעים רבים פונים בשנים האחרונות לרכישת נכסים במסגרת קבוצת רכישה על מנת לרכוש נכס במחיר מוזל ממחיר השוק.
בקבוצת הרכישה המטרה היא לחסוך את עלות היזם. כאשר משקיע רוכש נכס חדש, היזם מרוויח על חשבון אותו משקיע. בקבוצת הרכישה, מפאת הסיבה שאין יזם, אז רואים חסכון מצד הקבוצה.
בקבוצת רכישה ישנם מספר כללים שצריך לעבוד לפיהם על מנת להצליח בתהליך:
1. אם מדובר בקבוצת רכישה קלאסית, שכל חברי הקבוצה מכירים אחת את השני, תמיד יהיה מישהו בולט יותר שיקח פיקוד על התהליך. חשוב לוודא איתו שהוא מכיר את התהליך, על מנת שהעסקה לא תיעצר בשלבים מסויימים.
2. אם מדובר בקבוצה שהחברים לא מכירים אחד את השני, יש לבדוק את מארגן הקבוצה, מי הוא, מה ניסיונו ואילו פרויקטים הוא ביצע בעבר. מומלץ לבדוק עם קבוצות עבר שהתהליך בוצע בצורה חיובית. אם לא, אז לא לרכוש דרך מארגן הקבוצה הזה.
3. יש לבדוק באיזה מצב תכנוני נמצאת הקרקע שרוצים לרכוש. האם היזם רכש אותה ועכשיו הוא מוכר את הקרקע לקבוצה עצמה. כלומר, את רוב הרווח שלו הוא מרוויח בהתחלה, או שהוא מלווה את הרוכשים בתהליך הרכישה והוא יקבל סכום כסף יחסי כתוצאה מרכישת הקרקע, על פי הסכם מול הקבוצה.
4. חובה לבדוק את הסכם השיתוף של הקבוצה. עו"ד מקרקעין (עדיפות שמתמחה בקבוצות רכישה) צריך לבדוק את ההסכם שעתידים לחתום הקבוצה, או אם ההצטרפות של הרוכש מגיע לאחר רכישת הקרקע.
חשוב לא להקל ראש כאשר המטרה היא לרכוש דרך קבוצת רכישה, כי צריך לזכור שיש כאן "חתונה" לתקופת זמן לא קצרה.
איך לקנות דירה בלי הון עצמי?
יש מיתוס במדינת ישראל שצריך הון עצמי על מנת להרוויח כסף בנדל"ן. המיתוס הזה מחזיק משקיעי נדל"ן רבים שמשוכנעים שלא ניתן לבצע עסקאות בנדל"ן אם אין הון עצמי.
את המיתוס הזה שובר יזם הנדל"ן שי שור בסדרת הספרים "נדל"ן לא רק לעשירים", ששם הוא מתאר איך כל אדם באשר הוא יכול לקנות דירה בלי הון עצמי, כי כך הוא התחיל.
האסטרטגיה שאיתה בחר שור לעבוד, היא האסטרטגיה של איחוד כוחות עם אנשים אחרים עם מטרות זהות לשלו.
אם ישנו נכס בעלות של 500,000 ש"ח לדוגמה, ניתן לרכוש את הנכס עם שותף או שותפים והכסף של אחד מהשותפים יגיע דרך מימון של הבנק. כך ניתן לקנות דירה בלי הון עצמי ראשוני.
ההון העצמי היחיד שמושקע בתהליך הוא ההון העצמי שמשולם מדיי חודש לבנק עבור תשלום הריביות החודשיות.
כמובן, שישנן עוד אסטרטגיות רבות שאיתן ניתן לקנות דירה בלי הון עצמי ובכללי להרוויח כסף מתחום הנדל"ן. חשוב לכתוב את הפרופיל האישי ולהרכיב תכנית עסקית מפורטת על מנת לדעת באיזו אסטרטגיה לבחור.
איך לוקחים משכנתא לקניית בית?
במדינת ישראל הרבה מרוכשי הבתים משתמשים במוצר הפיננסי שנקרא משכנתא.
איך לוקחים משכנא לקניית בית בצורה נכונה? להלן השלבים:
1. קבלת אישור עקרוני למשכנתא
בשלב הזה, אנחנו רוצים שהבנק יכיר אותנו פיננסית ואת הסכום הכללי של הנכס שברצוננו לרכוש. האם צריך להגיע עם חוזה מכר חתום? לא! מי שיחתום על חוזה ואז יבקש אישור עקרוני למשכנתא, מסתכן שלא תאושר לו משכנתא, או שתאושר לו משכנתא אך לא בסכום של רכישת הנכס.
2. קבלת אישור ספיצפי על נכס
בשלב זה, מגיעים לבנק שהחלטנו לבצע איתו את העסקה של לקיחת המשכנתא. הבנק יבצע כאן אישור ספציפי על הנכס המדובר, בכפוף לאישור העקרוני שניתן בשלב הקודם.
3. בניית תמהיל מסלולים נכון
בשלב זה, יש לבנות את התהליך הנכון לטובת העסקה שלכם. מי שלוקח משכנתא לקניית בית, או מי שלוקח משכנתא לקניית בית להשקעה, ייקחו מסלולים שונים. יש להתאים את המסלולים לפי הצורך האישי שלכם ולא להסתמך על "ההמלצה" של מוכר המשכנתאות בבנק.
4. חתימה על המשכנתא וביצוע טופס טיולים
בשלב זה מבצעים את הדברים הלוגיסטיים והבירוקרטיים כגון רישום הערות אזהרה, כתיבת משכון ברשם המשכונות ועוד.
מומלץ להביא שמאי טרום חתימת חוזה על מנת לאמת את המחיר לפני חתימת חוזה. בנוסף, חייב לבצע סקר שוק ומשא ומתן מעמיק עם הבנקים לפני בחירת הבנק שממנו תתבצע לקיחת המשכנתא.
אלו השלבים שלפיהם, כל מי שרוצה לקחת משכנתא לקניית בית, צריך לעבוד על מנת לבצע את התהליך בצורה נכונה ויעילה.
איך לקנות דירה מכונס נכסים?
קניית דירה מכונס נכסים היא עסקה שיכולה להיות אטרקטיבית מאוד למשקיעים, אך ישנם גם מחסומים פסיכולוגיים בנושא הרכישה.
מיהו כונס הנכסים? עורך דין מקרקעין שתפקידו למכור לציבור את הנכס.
תהליך קניית דירה מכונס נכסים:
1. פנייה לעורך הדין שאמון על הכינוס דרך מודעה בעיתון או במרשתת.
2. קבלת מידע אודות הדברים הבאים:
א. כתובת מדוייקת של הנכס.
ב. יום סיור בנכס.
ג. יום אחרון למתן הצעה.
ד. לפעמים ישנם מסמכים נוספים.
3. הגעה ליום הסיור להתרשמות מהנכס.
4. מתן הצעה לעורך הדין שמנהל את הכינוס בגובה 10% מגובה ההצעה (צ'ק בנקאי).
5. עורך הדין מכנס את המציעים ומבצע מכירה פומבית (התמחרות) על הנכס.
6. זכייה/אי זכייה
חשוב לציין כי חשוב להגיע להתמחרות עם מחיר מקסימלי שאותו לא עוברים כי יש במהלך ההתמחרות הרבה לחץ, אגו ועוד שיכולות לגרום לאנשים לרכוש נכס במחיר השוק ואף במחיר יקר יותר.
מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה?
הציבור הרחב קונה דירה ולא מבצע בדיקות מיוחדות טרם רכישת הדירה.
לפני שקונים דירה צריך לבצע בדיקה אצל 2 רשויות במדינת ישראל:
1. מחלקת הנדסה
2. טאבו
1. מחלקת הנדסה אמונה על כל הצד של תכנון ובנייה בעיר. במחלקת הנדסה יש לבדוק האם יש חריגות בנייה, היטלים או אגרות לתשלום.
2. הטאבו אמון על כל הצד הקנייני. כלומר כל מה שקשור לנכס כגון שעבודים, הצמדות (מחסן, חנייה, גג ועוד), מי הבעלים ועוד.
שני אנשי המקצוע שאחראים על הבדיקו הללו הם:
1. עו''ד - בדיקה קניינית
2. שמאי - בדיקה תכנונית
כמובן שניתן לבצע את הבדיקות הקנייניות והתכנוניות באופן עצמאי אך מומלץ טרם חתימת חוזה להביא עו''ד ושמאי.
מה לעשות עם 100,000 ש"ח בנדל"ן?
עולם הנדל"ן מציע פתרונות רבים למי שיש 100,000 ש"ח ורוצה להשקיע אותם. היתרון המשמעותי בתחום הנדל"ן הוא יתרון המינוף.
כאשר אדם הולך לבנק עם 100,000 הוא יקבל משכנתא בגובה של 50% - 75% תלוי במצבו הקנייני (האם יש לו דירה ברשותו או לא), התקציב הזה מותאם בדרך כלל לפריפריה.
ניתן לרכוש נכסים מסחריים קטנים בתוספת הלוואה, משרדים בעלות של 200,000 ש"ח בעיקר ועסקאות משותפות.
ניתן לרכוש דירה להשקעה (אם זו הדירה היחידה) בעלות של כ-400,000 ש"ח.
ניתן לבצע עסקה דרך קרנות/חברות שמגייסות כסף מהציבור ומשקיעים ביחד, או דרך מניות REIT הנסחרות בבורסה.
כמובן ניתן לבצע התאגדויות משותפות עם מספר שותפים ולבצע עסקאות יקרות יותר.
איזה כלים אינטרנטיים יש לבדיקת נדל"ן בישראל?
בשנים האחרונות תחום הנדל"ן עובר שינוי לחיוב בצד המקוון. ניתן לראות שישנם הרבה כלים אינטרנטיים שעוזרים בעשייה הנדל"נית למשקיעים ואנשים פרטיים טרם רכישת נדל"ן על סוגיו.
להלן מספר אתרים שימושיים שיסייעו כל אדם באשר הוא לבדיקת נדל"ן בישראל:
1. הפורטל הגאוגרפי הלאומי (GOVMAP) - האתר מאפשר לראות שכבות מידע עדכניות שמציגות נתונים רבים על המפה כגון: אנטנות סלולריות פעילות, שיקום שכונות, בתי ספר, גני ילדים ועוד.
כמו כן, האתר נותן את האפשרות לצפות בתכנית בניין עיר (תב"ע) ולהתעדכן בתכניות העתידיות בסביבה.
2. רשות המיסים - מידע נדל"ן - האתר נותן גישה לצפייה בעסקאות נדל"ן שבוצעו בכל הארץ. האתר מאפשר לחלץ מחיר שוק עדכני שיעזור במו"מ בשטח.
3. חשבונות מוגבלים - בנק ישראל מאפשר לבדוק חשבון של כל אדם האם הינו מוגבל או לא. לפני חתימת חוזה שכירות, בעל הנכס מחוייב לבדוק את השוכר הפוטנציאלי שלו טרם חתימת חוזה עימו.
4. רשות מקרקעי ישראל - באתר ניתן לראות מידע הקשור לתכנון (תמ"א, תמ"מ ותב"ע) ברחבי מדינת ישראל. בנוסף, ניתן לראות את מכרזי המקרקעין שהמדינה מפרסמת לציבור הרחב.
5. משרד המשפטים - האתר של משרד המשפטים מאפשר לצפות במסמכים קניינים כגון נסח טאבו, תשריט ותקנון בית משותף ועוד.
יש לזכור כי המידע באתרי האינטרנט השונים חוסך הרבה מאוד זמן עבודה. המטרה היא להתייעל בתהליך לרכישת נכסי נדל"ן
איך להוציא נסח טאבו?
נסח טאבו או בשמו הרשמי 'נסח רישום', יש למצוא אך ורק דרך האתר של משרד המשפטים ולא להשתמש בגורמים לא רשמיים כגון דואר ישראל או כל חברה אחרת שמציעה את שירות הוצאת נסח הטאבו.
לימודי נדל"ן
מה לומדים בקורס נדל"ן?
במדינת ישראל יש מספר גופים המלמדים את תחום הנדל"ן, החל מתואר אקדמאי ועד לקורסי העשרה. רכישת הכשרה בעולם הנדל"ן היא ההכשרה הכי זולה ביחס לרווחים ועלות הנכסים.
בכדי לקבל החלטה איפה ללמוד את תחום הנדל"ן, יש לבדוק מספר דברים:
1. האם יש שיעורים מחוץ לכיתת הלימודים - נדל"ן זה מקצוע שמצריך יציאה לשטח על מנת לראות נדל"ן בעיניים לקבל הכשרה בכיתת לימוד זה מצויין, אך יש צורך לחבר את התיאוריה לשטח.
2. מי המרצה של הקורס/ים - לחקור את המרצה ואת פועלו. חשוב שהמרצה לא ידבר נדל"ן אלא יעשה נדל"ן ויכשיר תלמידים מניסיונו האישי.
3. המעטפת המקצועית מלבד השיעורים - מלבד השיעורים הפרונטליים ושיעורי השטח חשוב שתהיה מעטפת מקצועית שיודעת לתת פתרונות ומענה לשאלות שצצות במהלך ההכשרה. כל עסקת נדל"ן היא ייחודית ולכן צריך לקבל מענה שלא רק במסגרת שעות הלימוד.
בקורס נדל"ן מבית שור יזמות 'נדל"ן לא רק לעשירים', מקבלים כלים פרקטיים מיזם הנדל"ן שי שור לביצוע עסקה בנדל"ן.
לא חשוב כמה מידע יש לך הקשור לנדל"ן, בין אם לא ביצעת אף פעם עסקה, או בין אם ביצעת מספר עסקאות, בקורס של יזם הנדל"ן שי שור, ישנן כלים שיעזרו לכל אחד להתקדם בצורה מקצועית.
כל הנקודות שצויינו לעיל מיושמות בקורס 'נדל"ן לא רק לעשירים' מבית שור יזמות
איזה קורס לעשות כדי להיות יזם נדל"ן?
בעולם היזמות בנדל"ן ישנן אסטרטגיות שונות לכל מי שרוצה להיות יזם נדל"ן. עסקאות מגוונות יוצרות דרכי פעולה שונות ולכן קשה בקורס אחד להקיף את כל סוגי היזמות בנדל"ן. במדינת ישראל אין קורס אחד שנותן מענה לכל סוגי היזמים.
בשור יזמות, אנחנו מציעים תכניות ליווי אישיות לאנשים הרוצים להיות יזמי נדל"ן. בנינו תכניות ליווי אישיות מתוך ההבנה שכל יזם נדל"ן יהיה צריך פתרון שונה, תכנית עסקית שונה ודרך פעולה שונה.
האם צריך ללמוד תואר כדי להיות יזם נדל"ן מצליח?
תואר אקדמי הינו ידע תיאורטי. תואר אקדמא\י, עוזר לאנשים להתברג במקום עבודה, כי שוק העבודה בזמנו אנו מושך לכיוון הזה.
היזם הינו אדם בעל חזון ורצון לשנות את המציאות הנוכחית ולכן אין צורך ללמוד תואר אקדמי אלא רק רצון וידע פרקטי מהשטח.
היזם יכול לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע לצורך ביצוע החזון הנדל"ני. לדוגמה לצורך הוצאת היתר הבנייה צריך יזם הנדל"ן לשכור את שירותיו של אדריכל. אם היזם היה הולך ללמוד תואר באדריכלות היה יכול להתחיל להוציא היתר בנייה.
אחר כך יש צורך במהנדס, אז יילך היזם ללמוד תואר כקונסטרוקטור.
לא מסיימים עם זה! לכן היזם צריך להיות האיש של החזון עם ידע פרקטי מהשטח ועם הרצון לחבר את כל העוסקים במלאכה על מנת שהחזון יתממש!
מהן תנאי הקבלה לקורס נדל"ן?
קורס נדל"ן במסגרת תואר אקדמי, הינו תואר בנדל"ן, תואר שני, עם כל התנאים לקבלה לתואר שני.
לקורסי העשרה פרטיים, אין תנאי קבלה מיוחדים לקורס.
אצלנו בשור יזמות, אנחנו עושים סינון ובוחרים תלמידים הרוצים להתקדם בעולם הנדל"ן. מי שאין לו מוטיבציה ורצון לעשייה נדלנ"ית המקום שלו לא אצלנו בשור יזמות.
המטרה שלנו בקורס הנדל"ן שתלמידים שלנו ירוויחו כסף מעולם הנדל"ן
יש דרך ללמוד נדל"ן און ליין?
בגלל התקופה המורכבת את כל הקורסים וההכשרות של שור יזמות אנחנו מאפשרים לבצע באופן מקוון (און ליין) על מנת שגם אנשים הנמצאים בבידוד או לא רוצים מפגש פנים מול פנים יוכלו לקבל מידע איכותי בנדל"ן.
מה הם הקריטריונים לעסקת נדל"ן משתלמת?
בעסקת נדל"ן מוצלחת יש לבחון שני פרמטרים חשובים שהם:
1. תשואה.
2. עליית ערך.
תשואה = הרווח השוטף משכירות הנכס.
עליית ערך = הרווח העתידי שיתקבל בנכס כתוצאה ממכירה עתידית של הנכס.
ישנם עוד פרמטרים לבחינת עסקת נדל"ן משתלמת כגון, אוכלוסייה, מחיר למ"ר, קניין, תכנון אך הפרמטרים הראשוניים שבזכותם נכון להגיע לאזור השקעה הם תשואה ועליית ערך פוטנציאלית.
הגדרות נדל"ן
מה זה נדל"ן מניב?
נדל"ן מניב הינה עסקה לטווח זמן ארוך. הרעיון שעומד מאחורי העסקה הוא שהשוכר משלם את המשכנתה שנלקחה עד תומה ובעצם קונה את רוב הנכס.
הסיבה שקוראים לעסקה 'נדל"ן מניב' כי כמו ששותלים זרעים באדמה ולאחר מספר שנים העץ מניב פירות, כך גם העסקה של נדל"ן מניב.
מה פירוש המילה נדל"ן?
המילה נדל"ן מגיעה מהשפה הארמית ופירושה 'נכסי דלא ניידי', כלומר נכסים שהם לא ניידים כגון דירות, חנויות, משרדים ועוד.
מה זה נדל"ן מסחרי?
נדל"ן מסחרי הוא כל נכס שאינו משמש למגורים כגון משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מבני מלונות ועוד. בעסקאות של נדל"ן מסחרי לא מתנהגות באותו אופן כמו עסקאות של נדל"ן למגורים.
מבחינת מיסים, התנהלות שוטפת ופוטנציאל רווחים. יש לבחון כל עסקה לגופה על מנת להבין האם העסקה מתאימה לפרופיל האישי שלך.
מה זה אומר להיות יזם נדל"ן?
להיות יזם נדל"ן זה אומר שצריך להיות אדם שמגדיל ראש, שיש לו חזון, רצון ומוטיבציה. בדרך כלל ליזם נדל"ן יש יעדים ומטרות גדולות יותר משם אנשים אחרים.
יזם נדל"ן יעשה הכל על מנת שהעסקה תצליח, גם אם יש מחסומים ומכשולים בדרך, יזם הנדל"ן יבין מה המטרה הסופית וכל המכשולים יתמסמסו
