כל אדם אשר רוצה לרכוש קרקע לבנייה מיידית בין אם להשקעה ובין אם למגורים חייב לבצע את שמונת השלבים הכתובים במאמר זה על מנת לרכוש קרקע בצורה יעילה ובמחיר נכון.
הבעיה העיקרית של רוכשי קרקעות היא שההסתכלות שלהם על רכישת קרקע היא כמו על רכישת דירה, אך לא כך הדבר.
השלב הראשון מתחיל באיתור העסקה. כאשר רוצים לרכוש קרקע יש לשים לב איך איתרתם את העסקה. האם העסקה הינה ממכרז מקרקעין אותו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מפרסמת? אולי הקרקע מוצעת למכירה בתהליך של כינוס נכסים? או דווקא הקרקע משווקת על ידי מתווך.
בכל מצב צריך לבצע בדיקה קניינית על הקרקע בכדי לא להיות מופתעים. אם לדוגמה הקרקע לא עברה פרצלציה אז יש משמעויות קנייניות שונות לעומת אם הקרקע כבר עברה תהליך של חלוקה.
בכל מצב יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בקרקעות לבנייה מיידית אשר יבצע בדיקה קניינית לקרקע אותה רוצים לרכוש.
השלב השני נוגע למרחק ולתקציב אותו תגדירו לעצמכם. ככל שהתקציב יהיה גבוה יותר, כך יותר אזורים במדינת ישראל יהיו פתוחים בפניכם. כאן עולה השאלה 'אם יש תקציב גבוה, האם כדאי לרכוש קרקע אחת במחיר יקר או מספר קרקעות במחיר זול יותר?'. כמובן שאין תשובה חד משמעית מכיוון שלכל משקיע יש את הפרופיל השקעה האישי שלו, את היעדים והמטרות שלו ולכן קשה לקבוע. ככל אצבע, מספר קרקעות רב יותר מאפשר מגוון רחב יותר של פעולות כגון הוצאת היתר בנייה על קרקע אחת, ועל קרקע אחת לדוגמה בנייה של נכס.
נושא המרחק הינו גם גורם מכריע בנושא לאסטרטגיית הפעולה עם הקרקע. אם הקרקע רחוקה ממקום המגורים, אז יהיה קשה יותר לבחור באסטרטגיה של בנייה על הקרקע.
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות המסכם את המדריך לרכישת קרקע
לאחר החלטה על תקציב ומרחק, יש לעבור לשלב השלישי הנוגע לאיתור אזור ההשקעה. שלב זה חשוב גם למי שאינו מחפש קרקע לצורך השקעה. שלב זה הינו שלב הבוחן את העתיד של האזור ואת התכניות העתידיות אשר ישפיעו על האזור לחיוב או לשלילה.
אם יבנו מרכזי תעסוקה, מסחר ומשרדים בסביבת השכונה ששם רוצים לרכוש את הקרקע, או אם תיבנה טיילת עם מרכזי קניות בקרבת הקרקע, אז תהיה השפעה עתידית חיובית על קרקע. לעומת זאת אם ייבנה אזור תעשייה ממול השכונה שבה רוצים לרכוש את הקרקע או אם ייבנה כביש מהיר רועש הדבר עלול דווקא לפגוע במחיר הקרקעות והנכסים בסביבה.
בשלב זה של איתור אזור ההשקעה, מי שיעשה מחקר מעמיק של התכניות העתידיות בסביבה, יקבל החלטה מושכלת ונכונה האם כדאי לרכוש קרקע דווקא באזור זה.
השלב הרביעי קריטי לאחר מציאת אזור ההשקעה, והוא נוגע לניתוח זכויות בנייה. זכויות בנייה או אחוזי בעצם מגדירות מה ניתן לבנות על כל קרקע במדינת ישראל. אדם הרוכש קרקע ואינו יודע בדיוק מה ניתן לבנות, מסתכן בכך שתמחור המגרש בשלב הערכת השווי (השלב הבא) שלו לא יהיה מדוייק כלל.
תמיד עולה השאלה 'האם שווי הקרקע תלוי בגודלה?' ובכן התשובה היא – חד משמעית לא! אם לדוגמה ישנה קרקע א' בגודל חצי דונם אשר ניתן לבנות עליה 200 מ''ר וקרקע ב' צמודה אליה בגודל חצי דונם אשר ניתן לבנות עליה 1,000 מ''ר אזי קרקע ב' תהיה יקרה יותר למרות שגודל הקרקעות זהה לחלוטין.
מיד לאחר ניתוח זכויות הבנייה וההבנה האמיתית מה ניתן לבנות על הקרקע, ,יש לעבוד לשלב החמישי והוא שלב הערכת השווי. הערכת השווי מתבססת באופן ישיר על זכויות הבנייה שיש בקרקע ומאפשרת להסס את המחיר על פי שלוש גישות להערכת שווי שאיתן שמאי-מקרקעין עובדים. שלושת הגישות להלן:
1. גישת ההשוואה
2. גישת חילוץ שווי קרקע או גישת העלות
3. גישת היוון ההכנסות
גישת ההשוואה הינה הגישה המועדפת על שמאים מפאת הסיבה שהגישה מבוססת על עסקאות שבוצעו. על מנת לצפות בעסקאות שבוצעו ניתן להיכנס לאתר של רשות המיסים – מידע נדל''ן ולהזין נתונים על אזור מסויים ולאתר את מחירי העסקאות באזור. דגש חשוב בעת איתור עסקאות שבוצעו דרך רשות המיסים – יש לבצע השוואה רק לעסקאות שזכויות הבנייה שלהן זהות לקרקע אותה אתם מעוניינים לרכוש.
גישת חילוץ שווי קרקע או גישת העלות הינה גישה שכדאי לפנות אליה רק אם אין מספיק נתונים כשמנסים ליישם את גישת ההשוואה. בגישת חילוץ שווי קרקע המטרה היא לחשב את שווי הקרקע על ידי התבססות השווי של נכסים בנויים. לאחר שמאתרים את שווי השוק של נכסים בנויים, ניתן לחלץ את עלות הקרקע על ידי הפחתת רווח יזמי, מס ערך מוסף (בעסקאות בעלות אופי מסחרי בלבד), עלויות בנייה ואת עלות מס הרכישה. בעצם המהות של הגישה היא ''לפרק'' את הבית הבנוי ולבצע את הפעולה בדרך הפוכה עד להגעת שווי הקרקע.
גישת היוון ההכנסות הינה גישה שהתפתחה בעיקר לנכסים מסחריים אשר לא ניתן להעריך את שווים על ידי גישת ההשוואה. הגישה בעצם מסתמכת על שני פרמטרים עיקריים. הפרמטר הראשון הינו השכירות השנתית של הנכס (או נכסים דומים לו) והפרמטר השני הינו התשואה המקובלת בסביבה. לאחר שיש את שני הפרמטרים הללו, ניתן להגיע למחיר של נכס בנוי. בכדי לבצע הערכה לשווי הקרקע, יש לשלב את גישת היוון ההכנסות עם גישת חילוץ שווי הקרקע. בשלב הראשון מאתרים את מחיר הנכס הבנוי דרך גישת היוון ההכנסות. בשלב השני מבצעים חילוץ שווי לקרקע דרך המחיר של הנכס הבנוי.
בסרטון הבא של היזם שי שור, תוכלו להעמיק בשלושת הגישות להערכת השווי
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות המפרט על הגישות לביצוע הערכת שווי
לאחר ביצוע הערת השווי יש לבצע את השלב השישי והינו בניית דו''ח כלכליות לעסקה. רוב הציבור נעצר בשלב הקודם לאחר שהגיע לשווי הקרקע. אך לא די לעצור בשלב הזה. כאשר יודעים מהו מחיר השוק, צריך לקבל החלטה באיזה מחיר כדאי לכל רוכש לבצע את העסקה.
בכל עסקה ישנן הוצאות נלוות כגון מס רכישה, עורך דין, שמאי, ריביות ועוד. כאשר בונים דו''ח מסודר של כל ההוצאות הצפויות בעסקה, קל יותר להחליט באיזה מחיר כדאי לרכוש את הקרקע כדי שהמחיר לא יהיה גבוה מדיי. לפעמים משקיעים מסויימים רוכשים קרקע במחיר שוק במטרה למכור אותה ולסחור בקרקע ולא מתחשבים בהוצאות הנלוות. לאחר ההוצאות הנלוות הם מגיעים למחיר יקר ממחיר השוק ובעת הניסון למכור את הקרקע הם מגלים כי אין רוכשים המוכנים לשלם את המחיר שהם נוקבים בו.
השלב השביעי נוגע לסוג עסקאות שבתהליך של מכרז-מקרקעין או כינוס נכסים. בעסקאות הללו ישנה חוברת מכרז. חוברת מכרז הינה מסמך משפטי אשר מאגדת בתוכה את תנאי המכרז או הכינוס. החוברת בעלת מספר רב של עמודים ודואגת לסקור ולכסות משפטית את כל הנושאים הקריטיים בעת רכישת הקרקע. בין הסעיפים ניתן למצוא תנאים הנוגעים להיבטים התכנוניים והפיזיים של המגרש. ניתן לאתר תנאים מיוחדים או הגבלות מסויימות, ולכן חשוב לבחון את חוברת המכרז כדי לא להיות מופתעים מהתנאים המשפטיים במהלך רכישת הקרקע.
מומלץ בשלב קריאת חוברת המכרז להיעזר באנשי מקצוע שיעזרו לנתח את החוברת בצורה מקצעוית וללא סימני שאלה בעת הגשת ההצעה למכרז המקרקעין או לכינוס הנכסים.
השלב השמיני והאחרון מאגד לתוכו את כל שבעת השלבים ומייצר את המציאות. השלב הזה הוא שלב שבו חייב לצאת לשטח ולאמת את כל השלבים שקדמו לשלב זה. לאחר העבודה בשטח יש לקבל החלטה האם יש רצון לבצע את העסקה או לא. בשטח הדברים נראים לפעמים שונים לעומת הדברים בעבודה המוקדמת.
העשייה בשטח כל כך חשובה שהיא יכולה לבטל את כל העבודה המקדימה. אם מגלים לדוגמה שהתכניות שנמצאו בשלב השלישי בכלל לא נמצאות בשלב של פיתוח אז הפוטנציאל לעליית הערך כבר לא משמעותי. אם רואים בשטח את העסקאות שנאספו בשלב הערכת השווי ומגלים כי לא כדאי לבצע השוואה איתן אז יש לחזור ולבצע הערכת שווי מחודשת.
אלו הן רק שתי דוגמאות היכולות להחזיר אתכם לאחד או יותר מהשלבים של המחקר.
לפעמים משקיעים מתאהבים כל כך במחקר שהם עושים והם מוותרים על סיור השטח או חמור מכך מגיעים לשטח ולא באמת מוודאים שהמחקר שנעשה תואם למצב הקיים בשטח ואז הם נותנים הצעה לרכישת קרקע שלא בהכרח במחיר הנכון, במיקום הנכון, עם זכויות הבנייה הנכונות.
המדריך הזה הינו מדריך הרלוונטי לכל קרקע במדינת ישראל באשר היא ויש לבצע התאמות נקודתיות לכל מקרה.
המון בהצלחה ברכישת הקרקע הבאה שלכם.
והכי חשוב, תמשיכו לעשות נדל''ן!
