מהי עסקת נדל"ן מניב?

עסקת נדל"ן מניב היא העסקה הקלאסית בנדל"ן. משקיעים רבים אוהבים את העסקה מפאת הסיבה כי הסיכון בה הינו נמוך מאוד ואיך צורך להתעסק בנכס בצורה אינטנסיבית. עסקת נדל"ן מניב מתבצעת בשני שלבים עיקריים: רכישה והשכרה.

רכישת נכס בדרך כלל מתאימה למשקיעים שהפרופיל האישי שלהם הוא להגדיל את ההכנסה החודשית בטווח הארוך. לפעמים המחשבה על פרישה מהעבודה גורמת לאנשים לחפש אלטרנטיבות להגדלת ההכנסה החודשית בגיל הפנסיה והרבה מוצאים ברכישת נכס מניב פתרון.

נדל"ן עם הון עצמי

כאשר משקיע מבצע רכישה של נכס מניב, הוא משלם בעסקה הון עצמי (עד 50% מערך הנכס ללא הוצאות נלוות) ואת שאר הכסף הוא מלווה מהבנק עם משכנתא הרשומה על הנכס.

השלב הבא לאחר רכישת הנכס, הוא להשכירו (או אולי הנכס מושכר). הרצון הוא כי הדייר המשלם את השכירות החודשית, בפועל ישלם את ההחזר החודשי של המשכנתא לבנק. כך המשקיע לא משלם בעצמו את המשכנתא ואת הריביות הנלוות למתן ההלוואה. המשכנתא נלקחת למספר שנים ולאחר סילוק המשכנתא, נשאר המשקיע עם נכס ללא משכנתא ובכך הוא מרוויח בכל חודש את מלוא שכר הדירה.

השם של העסקה רומז על תהליך העסקה. כמו ששותלים עץ ובשנים הראשונות העץ לא מניב פרי אלא רק לאחר מספר שנים ניתן ליהנות מהתוצרת שלו, כך גם בעסקת נדל"ן מניב. בשנים הראשונות, הדייר משלם את המשכנתא והמשקיע לא מרוויח את מלוא הפוטנציאל של השכירות, אך בתום חיי המשכתנא, המשקיע מקבל את כל שכר הדירה באופן מלא.

החזר חודשי משכנתא

כאשר רוצים לבצע עסקה של נדל"ן מניב מומלץ לבנות את ההחזר החודשי של המשכנתא כך שיהיה ככול הניתן גבוה. הסיבה לכך היא שככל שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, כך זמן סגירת המשכנתא יתקצר. הרצון לסיים את המשכנתא במהירות נובע מהסיבה שיהיה תשלום נמוך יותר של ריביות.

להלן דוגמה לשתי משכנתאות על אותו סכום, אך נלקחו למספר שנים שונה. בדוגמה הראשונה המשכנתא נלקחה לטווח של 15 שנים ובדוגמה השנייה נלקחה המשכנתא לטווח של 25 שנים.

בתמונה למעלה ניתן לראות משכנתא על סך 600,000 שקלים שטווח הזמן שלה הינו 15 שנים. בצבע ירוק את החזר ההלוואה (הקרן) על סך 600,000 שקלים. בצבע אדום ניתן לראות את החזר הריבית על סך 198,781 שקלים.

*ההלוואות חושבו לפי ריבית שנתית קבועה של 4%

בתמונה למעלה ניתן לראות משכנתא על סך 600,000 שקלים שטווח הזמן שלה הינו 25 שנים. בצבע ירוק את החזר ההלוואה (הקרן) על סך 600,000 שקלים. בצבע אדום ניתן לראות את החזר הריבית על סך 350,111 שקלים.

סך הכל הבדל של 151,330 שקלים לאורך התקופה.

יתרה מכך שמשלמים ריבית דה-ריבית גבוהה יותר לאורך התקופה, הזמן שייקח למשקיע להגיע להכנסה נטו משכירות ללא משכנתא הינה ארוכה יותר בעשר שנים בדוגמה הזאת.

נדל"ן לטווח הארוך

נושא חשוב נוסף בעסקת נדל"ן מניב שצריך להכיר הוא שהעסקה היא ארוכת שנים. חשוב לזכור כי עקב התיישנות החומר של הנכס, יהיה בלאי במהלך השנים, לכן יש צורך באיש מקצוע שיוכל לסייע בניהול של הנכס. בכל תקלה שיש לשוכר בנכס, מנהל הנכס (או מתווך או קבלן שיפוצים מקומי שמכירים), יגיע לטפל בתקלה ללא צורך בהגעה של המשקיע.

הדבר האחרון שרצוי בעסקת נדל"ן מניב הוא, שתהיה תחלופה נמוכה של דיירים. הרצון שהנכס יהיה מאוכלס תמיד, כך לא מסתכנים בחוסר שכר דירה. אם פונים לשוק של צעירים או סטודנטים, התחלופה תהיה גבוהה ביחס להשכרת הנכס למשפחות.

משפחות תעדיפנה חוזה שכירות ארוך יותר מאשר סטודנטים אשר חותמים חוזה למשך שנה אחת בממוצע.

על מנת שתוכלו לבצע עסקת נדל"ן מניב בצורה המיטבית ביותר, חובה לעבוד לפי ההנחיות שהוזכרו במאמר.

בהצלחה ותמשיכו לעשות נדל"ן.