מהו תמהיל המשכתנא המנצח לשנת 2022?!
באפריל 2022 נגיד בנק ישראל החליט להעלות את הריבית במשק בכדי להילחם באינפלציה הגבוהה בארץ.
הריבית במשק הייתה נמוכה מאוד שנים ארוכות והמצב גרם להלוואות ולמשכנתאות להיות זולות מאוד.
ריבית הפריים עמדה הרבה זמן על 1.6%, מה שגרם לציבור לקנות הרבה כסף זול מהבנקים ומשאר הגופים המלווים כסף.
הריבית הנמוכה במשק הייתה גורם תורם כמו גורמים נוספים לעליית מחירי הנדל"ן בארץ.
עליית הריבית הפתיעה הרבה משקי בית בישראל וגרמה לעליית ההחזרים החודשיים של המשכנתא מפאת הסיבה שמשפחות רבות דאגו לקחת משכנתא על בסיס הפריים שהוא מסלול משתנה.
בשנים האחרונות הבנקים ידעו לפתות את נוטלי המשכנתאות עם ריביות אטרקטיביות למי שיבחר במסלול פריים ובמסלולים משתנים.
בנוסף, בנק ישראל נתן אפשרות לקבל משכנתא עם רכיב פריים עד שני שליש מסך המשכנתא.
הדבר כמובן גרם ועוד ימשיך לגרום לעליית ההחזרים החודשיים בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
בעקבות השינויים המשמעותיים בריבית במשק צריך לדעת לבנות משכנתאות יעילות ועם חיסכון מירבי שיטיב איתנו.
במאמר זה אתייחס לשני סוגי עסקאות עיקריים ואיזה תמהיל משכנתא כדאי לבנות:
1. עסקת נדל''ן מניב
2. עסקת אקזיט
בכדי לקבוע איזה תמהיל משכנתא הוא הנכון ביותר, יש לחלק את התשובה לשלושה פרמטרים עיקריים:
1. משך המשכנתא
2. מסלולי המשכנתא
3. הצמדה למדד
נתחיל עם העסקה הפופולרית והיא עסקת הנדל"ן המניב:
משך המשכנתא
כידוע עסקת נדל"ן מניב הינה עסקה לטווח זמן ארוך.
הרעיון בעסקה הוא שההחזר החודשי של המשכנתא משולם על ידי השוכר המשלם את דמי השכירות החודשיים. ולכן חשוב לפרוס את משך המשכנתא למספר שנים כך שההחזר החודשי יתאים לתשלום החודשי של השוכר.
במידה וניתן לקצר את חיי המשכנתא ולצמצם את מספר השנים כך יהיה תשלום הריבית נמוך יותר.
ככל שפורסים את המשכנתא למספר רב יותר של שנים כך בתום תקופת המשכנתא הריבית המשולמת (ריבית דה-ריבית) תהיה גבוהה יותר.
בתמונה הראשונה ניתן לראות משכנתא של 500k שקלים לתקופה של 15 שנים בריבית של 5% לעומת התמונה השנייה בעלת אותם הנתונים מלבד שהמשכנתא הזאת הינה לתקופה של 25 שנים.
שימו לב לתשלום הריבית בתום חיי המשכנתא.
*תמונה ראשונה - ריבית 211,711 שקלים
*תמונה שנייה - ריבית 376,870 שקלים
ולכן, השאיפה היא לקצר את חיי המשכנתא כאשר מדובר בעסקת נדל"ן מניב על מנת לחסוך תשלום ריבית גבוה.
מסלולי המשכנתא
כאשר מדובר בעסקת נדל"ן מניב אשר היא נמשכת זמן ארוך, השאיפה היא שהמשכנתא לא תשתנה. אם המשכנתא לדוגמה היא למשך 25 שנים אז שההחזרים לא ישתנו עד ההחזר האחרון.
לכן, המסלולים שכדאי לקחת צריכים להיות מסלולים קבועים ולא משתנים. לא היום, לא בעוד חמש שנים ולא בכלל.
הבנקים דואגים תמיד להציע ללקוחות מסלולים המחולקים בדרך כלל לשלושה חלקים שונים. יש לזכור כי הבנק דואג לאינטרס האישי שלו ולא לצורך האמיתי שלכם ובגלל זה הוא לא יציע לקחת מסלולים קבועים שלא ישתנו לעולם.
הצמדה למדד
כאשר מדובר על מדד בנושא של משכנתא מיד עולה השאלה "לאיזה מדד מוצמדת המשכנתא?".
במשכנתאות המדד שתוצמד אליו המשכנתא תמיד יהיה 'מדד מחירים לצרכן' אלא אם הוצע מדד אחר להצמיד אליו.
כאשר ישנה הצמדה למדד לאחד המסלולים של המשכנתא או אפילו לכולם, הבנק נותן ריבית אטרקטיבית יותר.
למה?
הסיבה לכך היא טמונה שהבנה כי המדד לאורך השנים עולה ולכן מסלול משכנתא אשר הוצמד למדד מתייקר בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן.
*בתמונה - מדד מחירים לצרכן משנת 2010 עד יולי 2022 - מתוך הלמ''ס (לשכמה מרכזית לסטטיסטיקה)
כאשר מדובר במשכנתא ארוכת שנים סביר מאוד שההחזר של המשכנתא יתייקר בעקבות ההצמדה למדד.
לסיכום עסקת הנדל"ן המניב, יש לשאוף לקצר את חיי המשכנתא כמה שניתן על מנת לחסוך כסף בתשלום הריבית.
הרצון הוא לקחת מסלולים קבועים במשכנתא כדי שההחזר החודשי לא ישתנה.
ובסופו של דבר, לא להצמיד את המשכנתא למדד המחירים לצרכן אשר עולה לאורך השנים כי כך גם יעלה ההחזר החודשי.
כעת נעבור לסוג העסקה השני - עסקת אקזיט:
משך המשכנתא
עסקת אקזיט הינה עסקה קצרה ולכן משקיעים רבים חושבים שכדאי להם לקחת משכתנא קצרה למשך ביצוע העסקה. בפועל בעת ביצוע עסקת אקזיט, כדאי לקחת משכנתא לתקופת זמן הארוכה ביותר שניתן. בבנקים ניתן לקחת משכנתא עד 30 שנים ובחברות החוץ-בנקאיות ניתן לקבל משכנתא עד 40 שנים.
בעסקת נדל''ן מניב היה כדאי לקצר את חיי המשכנתא כדי לא לשלם ריבית גבוהה לאורך השנים, האם הריבית הגבוהה לא חלה על עסקת אקזיט? ובכן לא!
בעסקת אקזיט המשקיע לא יחזיק את המשכנתא לאורך כל חייה ולכן לא יצטרך לשלם את כל הריבית. אם העסקה היא שנה לצורך הדוגמה, יהיה עליו לשלם רק ריבית של שנה כי בתום השנה המשקיע מבצע פירעון מוקדם של כל המשכנתא או גורר אותה לעסקה אחרת.
בעת פירעון מוקדם של משכנתא יכול להיות מצב שיהיה צריך לשלם קנס על הפירעון המוקדם (עמלת היוון) ולכן צריך לדעת אילו מסלולים הם ללא קנסות.
*קישור לסרטון הסבר קצר בחירת המשכנתא הנכונה
מסלולי המשכנתא
בבחירת מסלולי המשכנתא השאיפה היא כמו בעסקת נדל''ן מניב לדעת בכל חודש מהו ההחזר החודשי ולכן מיד הרצון הוא לבחור במסלולים קבועים שנבחרו בעסקת נדל''ן מניב.
אסור לשכוח כי במסלולים הקבועים ישנה עמלת פירעון מוקדם בהרבה מקרים כאשר הריבית יורדת ולכן לפעמים לא ניתן לדעת אם יהיה קנס על פירעון מוקדם של המשכנתא או לא. לכן כאשר מדובר בעסקת אקזיט רצוי לקחת מסלולים שהם משתנים אשר עליהם אין עמלת פירעון מוקדם.
במסלולים המשתנים ישנו סיכוי כי הריבית תתייקר לאורך הזמן, אבל נקודת הפתיחה של הריבית המשתנה היא נמוכה יותר מהריבית הקבועה. כלומר, אם הבנק יציע ריבית קבועה של 4%, את הריבית המשתנה הוא יציע ב-3% לדוגמה או אפילו יציע ריבית זולה יותר. למה?
הסיבה שהגוף המלווה נותן ריבית זולה היא שהוא יודע שהריבית תעלה לאורך השנים והוא ירוויח הרבה יותר בריבית המשתנה ולכן הוא דואג להראות ללקוח כי הריבית המשתנה כדאית לו יותר. בפועל לאורך השנים שהריבית תעלה הלקוח יפסיד והגוף שמכר את הכסף ירוויח בענק.
בגלל שמדובר בעסקת אקזיט ההמלצה תמיד היא לשאול את הגוף שמלווה את הכסף 'האם יש עמלת פירעון מוקדם?'
הצמדה למדד:
כפי שהוסבר בעסקת 'נדל''ן מניב', מדד מחירים לצרכן עולה לאורך השנים ולכן באופן תאורטי אין סיבה להצמיד את המשכנתא למדד אף פעם ולא משנה איזו סוג עסקה המשקיע רוצה לבצע.
למרות זאת, צריך לחשוב האם כדאי לצמיד למדד. הגופים שמלווים לנו כסף יודעים כי המדד לאורך השנים עולה ובכך הם ירוויחו יותר כסף ולכן הם דואגים לפתות אותנו בעת לקיחת המשכנתא בריבית זולה יותר כאשר מדובר בהצמדה למדד.
ברגע שנותנים ריבית זולה יותר כדאי לשקול את ההצמדה למדד כי כמו שדיברנו במסלולי המשכנתא, אין בכוונת המשקיע להישאר עם המשכנתא עד לסיומה ולכן הריבית הנמוכה יותר בגלל ההצמדה למדד מחירים לצרכן יכולה להיות אטרקטיבית לתקופה הקצרה של העסקה.
כמובן יכולים להיות שינויים בתמהילים השונים בעקבות צרכים אישיים או שינויים ספציפיים של כל אדם הנוטל משכנתא ולכן יש להבין כי כל הכתוב במאמר הינו כאשר מדובר בעסקת אקזיט קלאסית או בעסקת נדל''ן מניב קלאסית.
המון בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל''ן!