לאור העלאת הריבית - האם שוק הנדלן מייצר היום הזדמנויות?!

​​באפריל 2022 החל נגיד בנק ישראל, אמיר ירון, להעלות את הריבית במשק. ירון צפה כי העלאת הריבית תתפרס על גבי שנה ותגיע לסביבת ריבית של 1.5%. תזכורת קצרה, ריבית בנק ישראל למעלה מעשור (עד אפריל 2022) עמדה על 0.1% וריבית הפריים הייתה 1.6%.

נכון לכתיבת שורות אלו, ריבית בנק ישראל עומדת על רמה של 4.25%! כלומר, כלומר פי 3 מהצפי של ירון. הסיבה הראשונה במעלה לעלייה דרמטית בשנה האחרונה היא כתוצאה מהאינפלציה הגבוהה במדינה אשר בשנת 2022 עמדה על 5.2%, כאשר בשנה נורמטיבית האינפלציה עומדת על כ-1.5%.

איך העלאת הריבית משפיע על שוק הנדל"ן?

שוק הנדל"ן מושפע כמובן מהחוק הידוע לציבור והוא 'היצע מול ביקוש'. כלומר, כאשר יש ביקוש למוצר מסויים (במקרה הזה לנדל"ן), מחירו מאמיר כי כולם רוצים לרכוש. לעומת זאת כאשר אין התלהבות מאותו מוצר והציבור לא קונה אותו, אז מחירי יירד.

כך גם בשוק הנדל"ן. בעשור האחרון הריבית כאמור הייתה זולה מאוד. הציבור קנה כסף מהבנקים במחירים זולים מאוד, ולכן היה מוכן לשלם על דירת החלומות מחיר יקר יותר, כי מחיר הכסף שלווה מהבנקים היה יחסית מתומחר בזול.

במצב של היום, שמחיר הכסף הינו יקר באופן יחסי לעשור האחרון, ניתן לראות כי משקי בית רבים לא ממהרים לבצע רכישה של נדל"ן מה שגורם לעצירה של השוק.

מלבד הקונים, ישנם את הצד של המוכרים. המוכרים אשר היו רגילים כי מכירת דירה מתבצעת באופן מהיר ודירה לא תפורסם הרבה זמן בשוק, אלא מיד תימכר, לפתע מגלים כי לנכס שלהם יש חיי מדף ארוכים יותר והמכירה לא הייתה קלה כמו בעבר.

בנוסף, ההחזרים החודשיים של בעלי הנכסים מתייקרים ברובם בעקבות המשכנתאות שהיו צמודות לריביות משתנות אשר כידוע התייקרו בשנה האחרונה.

אז איפה ההזדמנות?

בשלב זה של השוק, ציבור שלם של בעלי נכסים חווה עליית ריבית והדבר משפיע באופן ישיר על תזרים המזומנים של התא המשפחתי.

כזכור בסוף שנת 2020 פרסם בנק ישראל את הוראת השעה המאפשרת לקבל תמהיל משכנתא של עד 2/3 במסלול פריים, אשר הוא מסלול משתנה בעקבות השינוי של הריבית במשק.

*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות בנוגע להוראת השעה של 2/3 פריים

​באותה תקופה הוראת השעה הייתה נראית חלום של נוטלי משכנתאות כי אכן ההחזרים היו נמוכים. בשנה האחרנוה כאשר הריבית החלה לטפס בצורה אגרסיבית, משקי בית שהיו רגילים לשלם החזר מסויים במסלול של 2/3 פריים, לפתע משלמים מאות ואף אלפי שקלים יותר רק על רכיב הפריים במשכנתא.

כעת משקי הבית "מסתדרים" עם ההחזר החודשי. לוקחים הלוואות, מגייסים כסף מחסכונות שצברו או לוקחים כספים מהמשפחה. המחשבה היא שהמצב הנוכחי של ריבית גבוהה הוא רק עניין לתקופה קצרה אבל כנראה עד שנגיד בנק ישראל לא יראה קיטון משמעותי באינפלציה כנראה המגמה של עליית הריבית תמשיך או לפחות תישאר באותה רמה אך לאורך זמן.

*בתמונה למטה, ניתן לראות את התחזית של בנק ישראל לגבי פרמטרים מסויימים וכך גם את יעדי האינפלציה לשנת 2023 ושנת 2024 (מסומן באדום). ניתן להיכנס לאתר בנק ישראל בלחיצה על הקישור כאן ולצפות בתחזית המלאה של הבנק.

ניתן לראות כי יעדי האינפלציה לשנת 2023 ושנת 2024 הם עדיין יחסית גבוהים. לשם השוואה, בשנת 2021 האינפלציה הייתה 2.8%, ובשנת 2020 האינפלציה עמדה על קיטון של 0.7%. בקישור כאן ניתן לראות את מחולל הגרפים של למ''ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה) ולבצע השוואות על שנים עברו.

המצב של ריבית גבוהה למשך תקופה ארוכה יגרום בהכרח למשפחות להיכנס לחובות, למכור את נכסיהם במחירים זולים ואף חלילה להגיע לתהליך של כינוס נכסים. מה שיגרום (וכבר התחיל) ללחץ מצד מוכרים מסויימים אשר לקחו על עצמם התחייבויות גדולות מאוד.

בעולם הכלכלי, ניתן לראות כי המשפט של ''מה שהיה הוא מה שיהיה'' נכון ותמיד יחזור על עצמו. שוק הנדל"ן הינו שוק מחזורי. השוק הישראלי הינו שמגמה חיובית לאורך עשרות שנים, ומדי פעם ניתן לראות ירידות מחירים. היתרון בשוק הנדל"ן בארץ הוא, שיש הגבלה גיאוגרפית לשטחה של המדינה. ישראל הינו מדינה יחסית קטנה ואין הרבה מקום להתרחב בה. לכן, ניתן לראות לאורך השנים כי המגמה חיובית עם עצירות וירידות מחירים לעיתים.

הגדולה לכל משקיעי הנדל"ן היא לאתר את השינוי במגמה, להבין כי השוק יתקן את עצמו ובינתיים לרכוש במחיר מוזל. אם הייתי פונה אלייך בשאלה "האם מעניין אותך לרכוש נכס במחיר של 2012?'', מה הייתה תגובתך? כנראה שהיית מנסה להשיג כמה שיותר הון עצמי, אפילו הלוואות ממשפחה כדי לייצר כמה שיותר עסקאות נדל"ן כי המגמה הייתה ברורה משנת 2012 ועד 2023.

עכשיו, 'המציאות' מתחילות לצוץ. מי שיידע להיות חד ובעל ידע לנתח עסקאות יצליח להרוויח המון כסף בשוק הנדל"ן הישראלי.

הרי ידוע שרבים מתעשרים דווקא בתקופת משברים! רוכשים בזול בעין הסערה ומוכרים ביוקר כאשר הציבור מתאושש וחוזר לרכוש.

באיזה צד העדפה שלך להיות?

קישור ל-What's-App לדבר איתנו לכל שאלה או דילמה. מחכים לך...

בהצלחה

ותמשיכו לעשות נדל"ן!