האם המדינה רוצה להוריד את מחירי הדירות?

בשנים האחרונות ראינו שהשיח הציבורי בעניין יוקר המחייה נמצא באופן קבוע בכותרת. כאשר מדברים על יוקר המחייה מיד מדברים על מחירי הדירות במדינת ישראל. כל ממשלה מדברת על הורדת מחירי הדירות, לעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה ועל איך להוריד את יוקר המחייה בדגש על תחום הדיור במדינת ישראל.


ראינו שבשנת 2015 שהממשלה העלתה את מס הרכישה בהוראת השעה – ממחיר של 5% למחיר של 8% על דירה נוספת. ראינו שהחזירו את הפרויקט ''מחיר למשתכן'', כדי לעזור לזוגות צעירים לקנות דירות ''מתחת למחיר השוק''. ראינו שלאחרונה מדברים על חוק ''מס ריבוי דירות'', או מה שקרוי בפי האוכלוסיה ''מס דירה שלישית''. כל החוקים, התקנות וגזרות באות להראות שהמשקיעים הם הסיבה לכך שמחירי הדירות עולים. האומנם?


האם המדינה באמת פועלת על מנת שמחירי הדירות יירדו?


נבדוק את ההשפעה של מס הרכישה שעודכן ובעצם מיועד לכל מי שיחפוץ לרכוש דירה נוספת מלבד דירתו היחידה למגורים. נבחן לדוגמה אדם או זוג שקנו לעצמם דירה למגורים. לאחר כמה שנים של עבודה קשה, הצליחו לחסוך 250,000 ש"ח. הם מחליטים להשקיע בנדל''ן בכדי שתהיה להם בפנסיה עוד הכנסה. האם צריך למסות אותם ב-8% בקניית נכס נוסף?

לעומת זאת בואו נסתכל על אדם שמקצועו יזמות בנדל''ן. איך משפיע עליו עדכון מס הרכישה ל-8%?

אותו יזם הולך לקנות מגרש בכדי לבנות עליו. ניתן לבנות על המגרש מספר יחידות דיור. ברור לכולנו שזאת הפרנסה של היזם. הוא הולך להרוויח כסף הרבה יותר מאשר הזוג שקונה דירה נוספת לפנסיה. אז כמה משלם מס רכישה אותו יזם על המגרש?


היזם ישלם 6% ממחיר המגרש. אך לא מדויק להגיד שהוא משלם 6% כי בסופו של יום יבנה היזם על המגרש דירות. על הדירות שבנה לא ישלים ל-8% מס רכישה אלא ישאר מס הרכישה ששולם ברכישת המגרש שהוא 6%. אם נסתכל על מס הרכישה לכל דירה, חישוב המס שהיזם ישלם נמוך משמעותית מ-8%. היזם יגיע אפילו לפחות מ-1% מס רכישה על הדירות הבנויות.


מלבד היזמים, בואו נדבר על המשקיעים שקונים דירות אבל בחשיבה קצת יותר ''עשירה''. המשקיעים שקונים בניינים. ברור לנו שמי שקונה בניין במדינת ישראל הוא לא משקיע שקונה דירה אחת, יש לו כסף לקנות בניין בשלמותו. אז כמה מס רכישה ישלם ''המשקיע העשיר''?


לא טעיתם – גם הוא ישלם פחות מ-8%. כאשר רוכשים בניין במדינת ישראל משלמים סך הכל 6%.


לסיכומו של עניין, אולי נראה שמנסים להילחם במשקיעים, כי ''המשקיעים הם אלו שמעלים את מחירי הדירות'', אבל לא כך הדבר, אפילו רחוק הדבר מלהיות נכון. כל מה שאנחנו צריכים זה להבין את החוק, לראות את שינוי מדיניות המס במדינה ולדעת לעדכן את האסטרטגיה שלנו לרכישת נכסים בארץ. החוקים, הדינים והמיסים שולחים אותנו לאפיק השקעה שונה מבעבר.


אם בעבר משקיעים היו רוצים לקנות דירה נוספת להשקעה, עכשיו הם מסתכלים לכיוונים שונים כגון קניית מגרש ובניית בית או אפילו קניית בניין בשלמותו.


מאמר זה הינו מאמר דעה ואין בו בכדי המלצה לפעולה בתחום הנדל"ן. יש להיעזר באנשי המקצוע הרלוונטיים בנדל''ן לביצוע עסקה ותכנון מס נכון.


0 צפיות

© כל הזכויות שמורות לשור פיתוח בנדל"ן בע"מ

למידע אודות הכשרות ושירותים של שור יזמות

לרכישת סדרת הספרים "נדל"ן לא רק לעשירים"