שי שור
28 אפר 20212 דקות
במאמר הנוכחי נדבר על "הצמדה למדד".
מה זה המדד, איך הוא קשור למשכנתא, מה הדרך הנכונה לפעול איתו ומתי.
ראשית, נתחיל בהסבר על המדד:
מדד זה דרך למדוד את רמתו של מאפיין מסוים. ישנם מדדים רבים, לעניין המשכנתאות מדובר על 'מדד המחירים לצרכן'.
מדד המחירים לצרכן הוא סל מוצרים בסיסיים המשרתים כמעט את כלל האוכלוסייה. על ידי מדידת הסל ניתן לדעת עד כמה השתנו המחירים וכמובן האם מחיר הסל עלה או ירד.
המדד מתמצת את יוקר המחייה בישראל ודרכו ניתן להסיק רבות לגבי הכלכלה של מדינת ישראל.
בישראל מדד המחירים לצרכן מתפרסם באמצעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לחודש באתר הלשכה.
בישראל הבנקים מצמידים את המדד למשכנתא. כלומר, הריבית עולה ויורדת בהתאם למדד. לא כל המשכנתאות מוצמדות למדד. הדבר ניתן לבחירה.
כמובן, שישנם יתרונות וחסרונות בהצמדה למדד. ע"י הבנת היתרונות והחסרונות ניתן לתכנן נכון ולבחור במסלול המשכנתא המשתלם ביותר עבור סוג העסקה אותה אנו מבצעים.
כאמור, המדד מתעדכן אחת לחודש ומפרט על השינוי באחוזים במדד בחודש הקודם.
במידה והריבית בחודש הקודם ירדה באחוז מסוים, הבנק מוריד בהחזר הריבית וכן להפך: אם המדד עלה, החזר הריבית יהיה גבוה יותר.
הרי כל הלוואה היא בעלת 2 מרכיבים, מרכיב הקרן ומרכיב הריבית.
מרכיב הקרן מורכב מכמות הכסף אותו לווינו מהבנק.
מרכיב הריבית הוא המחיר אותו אנו משלמים לבנק על כך שלווינו מהם כסף.
כמובן, הבנקים ישאפו תמיד לריבית גבוהה עד כמה שניתן על מנת להרוויח מה שיותר כסף. מנגד, הלקוח מעוניין בהשגת הריבית הנמוכה ביותר על מנת לשלם כמה שפחות על ההלוואה אותה הוא מחזיר. כלומר הקטנת מרכיב הריבית.
הבנקים נותנים את האפשרות להצמיד את המשכנתא למדד. מדוע? מפני שבהצמדה זו הם מעלים את הסיכוי שהחזר הריבית יהיה גבוה יותר. נכון, ייתכן גם שהמדד ירד וככה הבנקים ירוויחו פחות.
יש פה סיכון שטומן בחובו סיכוי לא רע.
אם כן, איך נדע האם כדאי או לא כדאי להצמיד את המשכנתא למדד?
פשוט נסתכל לפי אופי העסקה אותה אנו מבצעים.
אם מדובר בעסקה לטווח ארוך, עסקה מסוג נדל"ן מניב, הרי שיש לבחון את המדד שנים אחורה על מנת לנסות להבין איך הוא מתנהג ומה המגמה בו.
בהסתכלות לטווח ארוך, ניתן לראות כי לאורך השנים המדד עלה יותר מאשר הוא ירד. כלומר, סביר להניח כי לאורך זמן מדד המחירים לצרכן ימשיך לעלות, ומכאן שאם נצמיד את המשכנתא למדד המחירים לצרכן, סביר להניח שרכיב הריבית יעלה בהתאם ולבסוף נשלם על המשכנתא יותר מאשר אילו לא היינו מצמידים את ההחזר למדד.
בשנים שיש ירידה במדד, הבנקים מנצלים את ההזדמנות ומציעים להצמיד את המשכנתא למדד. מי שיתפתה יגלה בהמשך כי שילם יותר ממה שיכל לשלם.
במידה ומדובר בעסקה לטווח קצר, עסקה מסוג אקזיט, הרי שמדובר פה במצב שאנו אומנם פורסים את המשכנתא לעשרות שנים, אך בכוונתו לפרוע אותה מוקדם. במצב כזה, פחות אכפת לנו מההשלכות של המדד לטווח ארוך.
בנוסף, כאשר בוחרים במסלול בריבית משתנה הבנקים מאפשרים פירעון מוקדם של המשכנתא ללא קנסות יציאה. דבר שמתאים לנו מאוד בהתחשב בעובדה שהמשכנתא תיפרע מוקדם עקב אופי העסקה
.
יתרון נוסף ללקיחת משכנתא במסלולים משתנים הוא שהבנקים נוטים לאשר משכנתאות בריביות נמוכות יותר כאשר מצמידים משכנתא למדד. אמנם, ישנה הסכנה כי המדד יעלה לאורך הזמן, אך עדיין אנו נהנים מריביות אטרקטיביות ומשתלמות שמפצות על העלייה.
לסיכום, בעסקה לטווח ארוך נעדיף שלא להצמיד למדד ובעסקה לטווח קצר נעדיף כן להצמיד למדד.
בהצלחה רבה, וכמובן
תמשיכו לעשות נדל"ן.