שי שור
9 מרץ 20233 דקות
עודכן ב: 26 יונ 2023
בשוק הנדל''ן הישראלי כבר שנים ארוכות הציבור עוסק בשאלה 'האם לקנות או לגור בשכירות'? במחקר שהטכניון ביצע, נקבע כי כדאי לגור בשכירות מאשר לקנות דירה למגורים בישראל. המחקר מסתייג ואומר כי יש להניח שהמתגורר בשכירות חוסך את ההון העצמי שאיתו רצה לרכוש ולהשקיע אותו.
כמובן שהמחקר לא מתייחס כל מקרה לגופו. ישנם מקרים שונים וצריך להתייחס אליהם. לדוגמה –
+ אם אין ברשותי הון עצמי?
+ אם מחירי הדירות באזור שאני רוצה לחיות יקרים בשביל התקציב שלי?
+ אם לא קיימת לי יכולת החזר גבוהה?
ועוד מקרים ספיצפיים שהמחקר לא מתייחס אליו.
במאמר זה יהיו דברים פרקטיים ודוגמאות נקודתיות למקרים שונים בהם הציבור מתחבט בשאלה של השכרה או רכישת דירה.
כדי להתחיל את המסע של קבלת ההחלטה ההחלטה בדבר רכישה או השכרה, יש להבין את הסטטוס בחיים שלך.
+ האם אתה חייל משוחרר ללא הון עצמי שעדיין חי עם ההורים ועובד בעבודות מזדמנות?
+ האם כבר סיימת תואר ונכנסת לעבודה מסודרת?
+ האם התחתנת וחייב לצאת מהבית?
+ האם יש אפשרות של מגורים אצל ההורים ביחידת דיור?
אם המצב הוא שאין הון עצמי ראשוני, אז וודאי חייב לגור בשכירות, כי המציאות מחייבת. אם אזור המגורים הוא בגוש דן או ירושלים אז שכר הדירה יחסית יקר לעומת ערי הפריפרייה.
ומה עושים בינתיים? חוסכים כמובן! ודואגים שהכסף יעבוד בשביל להגדיל את ההון העצמי.
דרך ראשונה להגדיל את ההון העצמי הוא כמובן דרך חסכונות המייצרים ריבית בבנקים. ניתן להפריש מדיי חודש בחודשו סכום מסויים לתכנית חיסכון בבנק ובכך הכסף צובר ריבית דה-ריבית.
דרך שנייה להגדלת ההון העצמי היא גם דרך חיסכון אך עם רמת סיכון גבוהה יותר. כלומר, לחסוך במקומות אשר משקיעים את החיסכון בשוק ההון. ניתן להשקיע באופן עצמאי, בתי השקעות, קרנות נאמנות ועוד. גם שם הכסף יצבור ריבית דה-ריבית ולטווח הארוך בבמוצע ירוויח. יהיו שנים שהחיסכון יאבד מערכו כי השווקים בבורסה יאבדו מערכם וכך גם יקרה לחיסכון, אך בטווח הארוך ניתן יהיה לראות תשואה ממוצעת טובה יותר מהבנקים.
יש לזכור שיכול לקרות מצב שביום שצריך את הכסף לצורך רכישת דירה או כל דבר אחר, יכול לקרות מצב שהשוק יהיה במצב של משבר כלכלי ולא יהיה כדאי לפדות את ניירות הערך כי מחירם נמוך לאותה עת.
מצורף כאן מחשבון ריבית דה-ריבית שיעזור לבצע חישוב של ריבית דה-ריבית לטווח הארוך. דרך המחשבון ניתן להבין את כוחה של הריבית דה-ריבית וכמה רווחיות היא מייצרת.
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות בנוגע לרכישה או השכרת דירה - חלק 1
*סרטון של שי שור מתוך הערוץ של שור יזמות בנוגע לרכישה או השכרת דירה - חלק 2
דרך נוספת להגדלת ההון העצמי היא כמובן רכישת דירה להשקעה. אם לא ניתן לרכוש דירה למגורים בסביבה שמעוניינים כי מחירי הנדל''ן יקרים מדיי, ניתן לרכוש דירה להשקעה במקום שההון העצמי מאפשר זאת.
אם לדוגמה, ישנה העדפה לגור בראשון-לציון אשר שם מחירי הדירות יחסית יקר לעומת הפריפריה, ואין אפשרות לגייס הון עצמי שיתאים לרכישת דירה, ניתן לגור בשכירות בעיר ולקנות בפריפריה דירה להשקעה שתניב שכירות לסגירת המשכנתא ובכך לאורך הזמן המשכנתא תשולם על ידי השוכר.
היתרון המשמעותי בחיסכון דרך רכישת דירה להשקעה הוא, יכולת המינוף של הנכס והפוטנציאל לעליית ערך לאורך הזמן.
אם לדוגמה קיים הון עצמי של 150K ₪ והבנק מוכן לתת משכנתא על סך של 450K ₪ אז ברכישת נכס של 600K ₪ בהנחה והייתה עליית ערך של 4% בערך הדירה, אז ישנו רווח של 4% על כל הנכס ולא רק על ההון העצמי של 150K ₪. בעצם מרוויחים על חשבון הבנק.
כמובן כאשר רוכשים נכס, תמיד יש מקום פיזי שניתן לגור בו במידת הצורך. לציבור הישראלי זה חשוב מאוד. התחושה הפסיכולוגית כי יש נכס ממשי (לא חשוב היכן הוא), גורם לרגיעה וחוסר לחץ כלכלי בקרב ישראלים רבים.
לעומת זאת. בחיסכון דרך רכישת ניירות ערך, קרנות או חיסכון בבנק, אין בטוחה ממשית-פיזית שאפשר להישען עליה.
אם מדברים על תרחיש שיש הון עצמי לרכישה, צריכים לשאול שאלה אחרת 'האם יש יעדים נוספים שרוצים להשיג מלבד רכישה דירה למגורים?'.
אם ישנם יעדים שמצריכים להגדיל את ההון העצמי, אז כמובן כדאי לפעול בדרך של השקעה כלשהי כפי שצויין במאמר.
אם אין יעדים נוספים והרצון היחיד הוא לרכוש דירה למגורים ולהגיע לגיל פנסיה ללא משכנתא עם דירה אחת אז אין צורך לבצע השקעות.
הדרך הקלה לחיסכון היא דרך גופים שניתן להעביר להכסף כסף לחיצת כפתור. בין אם מדובר ברכישת ניירות ערך או הפקדת כסף בחיסכון הפעולה הינה פשוטה למדיי.
יחד עם זאת, חשוב לזכור כי הדרך הקלה היא לא בהכרח הדרך הרווחית ביותר.
בכל מצב, לא צריך להיות יזם נדל''ן בכדי לרכוש דירה להשקעה, רבים הרוכשים דירה להשקעה הם שכירים העובדים בעבודה קבועה ומבצעים רכישה חד פעמית (או יותר) תוך כדי החיים שלך ואין צורך לעזוב את העבודה בשביל לרכוש נכס להשקעה.
וודאי צריך לדעת איפה לרכוש כדי שיהיה פוטנציאל לעליית ערך של הנכס, כמובן צריך להכיר את המחירים בסביבה ואת הביקושים לשכירות של האוכלוסייה המקומית, אבל תמיד ניתן להיעזר באנשי מקצוע אם יש פער מסויים בידע בכל שלב הרכישה.
קישור ל-What's-App לכל שאלה, דילמה או התייעצות בעולם הנדל''ן
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל"ן!