שי שור
18 מרץ 20204 דקות
עודכן ב: 23 יונ 2020
כאשר אנשים רוצים לבצע עסקת נדל''ן, תמיד הם מחפשים את נוסחת הקסם על מנת למקסם רווחים ולהגיע לאחוזי רווח גבוהים.
על מנת ליישם עסקת נדל''ן מוצלחת ורווחית צריך לעבוד עם חמישה כללים , אשר רלוונטיים לכל סוגי העסקאות השונים בתחום.
בין אם רוכשים דירה, חנות, משרד או מבנה תעשייה - חמשת הכללים להפקת רווחים יעזרו לכם בעסקה הבאה שלכם.
הכלל הראשון מתחיל באיתור מיקום העסקה.
רוב המשקיעים שאני שואל אותם 'איפה אתם רוצים לרכוש נכס להשקעה?', אומרים לי 'שמעתי שעיר מסוימת אטרקטיבית כי עתידים ליישם שם תכניות מעניינות'.
משקיעים שומעים על תכניות משמעותיות כגון, בניית כבישים מהירים חדשים, בניית פארק היי-טק חדש, פרויקט של התחדשות עירונית או כל תכנית משמעותית שתוביל לפוטנציאל לעליית ערך.
אני דואג להזכיר להם – 'כמו שאתם קראתם את הכתבה, כמו שאתם ראיתם את התכנית בטלוויזיה, כך גם המון משקיעים ראו'.
תמיד כאשר אנחנו רוצים להגיע לאזור ההשקעה העתידי שיתפתח וידברו עליו בתקשורת, יש להגיע לפני שכולם מגיעים. איך עושים את זה? פשוט מאוד וללא עלות!
קוראים תכניות עתידיות.
תכניות עתידיות ניתן למצוא באתר של 'רשות מקרקעי ישראל' ושם ישנו מאגר של כל התכניות הארציות, המחוזיות ועירונית.
ברגע שיודעים לאתר תכניות עתידיות (אפילו תכנית אחת משמעותית מספיקה), ניתן להגיע לעסקאות אטרקטיביות מאוד עוד לפני שהציבור בכלל מודע לכך.
ברגע שמתפרסמת כתבה, מאמר או תכנית בטלוויזיה אודות המקום - המחירים מתייקרים.
הכלל השני מתייחס לאיתור נכון של הנכס.
לאחר שלב ההבנה של 'איפה כדאי לרכוש את הנכס', צריך להתחיל לאתר את הנכס הספציפי.
לרוב המשקיעים ייקח הרבה זמן לאתר את הנכס בצורה מקצועית ויעילה.
אני גיליתי שעבודה נכונה עם מתווכים העובדים באזור ההשקעה תניב פירות , ויהיה ניתן לרכוש נכס במחיר אטרקטיבי.
כאשר אני שואל משקיעים 'מי המתווך/ים שאתם עובדים איתם?' הם עונים לי מיד 'למה שאני אשתמש במתווך? חקרתי את האזור אני יודע איפה לקנות. המתווך רק ייקח ממני כסף'.
אז נכון - ברור איפה כדאי לרכוש נכס היום כדי שמחר המחיר יהיה יקר יותר, אבל ברגע שיש מישהו שתחום העיסוק שלו הוא לחפש נכסים, לאתר בעלי בתים ורוכשים פוטנציאליים, הוא נמצא ברוב שעות היום בשטח.
מתווכים עובדים קשה על מנת למצוא עסקאות, כי זו הפרנסה שלהם.
אם המתווך לא יאתר עסקה ויצליח למכור אותה – הוא לא יקבל עמלה!
בגלל שה'משכורת החודשית' של אותו מתווך מהווה נגזרת של כמה נכסים הוא מכר באופן אישי באותו חודש – ניתן לראות כי מתווכים עובדים קשה והרבה שעות על מנת לספק לעצמם משכורת חודשית.
הניסיון מלמד אותנו שברגע שמתחברים למתווכים ובונים איתם מערכת יחסית טובה ומתגמלת, העסקאות הטובות מגיעות.
המתווך יודע למי להציע עסקה. הוא לא יציע למי שלא בשל או למי שמתווכח איתו על עמלת התיווך.
ברגע שעושים שינוי במחשבה ומבינים שמתווכים הם אנשים מקצוע (אני יודע שיש מתווכים שהם פחות מקצועיים, כמו בכל תחום בחיים), המטרה היא להפוך אותם לחברים הכי טובים שלכם, על מנת שביום שהמתווך יאתר עסקה הוא יידע למי להתקשר, כי יש בשלות לביצוע עסקה ולא מתווכחים על עמלת התיווך שלו.
הכלל השלישי ממשיך באיתור הנכס.
צריך להיות יצירתיים.
נכון, אמרתי לכם להשתמש במתווכים לאיתור עסקה, אבל כמובן צריך לפעול לאתר נכסים שלא נמצאים בשוק ומחירם יכול להיות אטרקטיבי מאוד!
רוצה לתת דוגמה לנכס שרכשתי שלא פורסם בשוק, על מנת שתפעילו את החשיבה היצירתית כדי שתגיעו לעסקאות רווחיות.
הגעתי לאזור ההשקעה שלי והתחלתי לעבור בין בניינים על מנת למצוא פוטנציאל לנכס שלא חושבים שימכרו אותו.
מה זה נכס ש'לא חושבים שימכרו אותו'? נכס נטוש! אני עולה בבניינים ומחפש סימנים של נכסים נטושים:
1. הרבה מגנטים על דלת הכניסה
2. עומס של מכתבים בתיבת הדואר
3. חלונות או תריסים שנראים שבורים
4. חוסר-תאורה בלילות
ברגע שאני מזהה נכס עם הסימנים האלו, אני מתחיל לברר מי הבעלים של הנכס.
מתחיל לתשאל את השכנים. ברוב המקרים, השכנים ידעו לשתף אותי בסיפור של הנכס ובסבירות גבוהה שיהיה להם גם מספר טלפון של הבעלים. אם לא יהיה להם מספר טלפון, הם ינסו לעזור לכם להגיע למישהו שיש לו את מספר הטלפון, כגון ועד-הבית או משפחה שגרה בסביבה.
בהנחה ולא מצליחים לאתר את הבעלים דרך השכנים אז יש לפנות להוצאת נסח טאבו דרך אתר משרד המשפטים. בעלות של 15 שקלים (נכון לכתיבת מאמר זה) יהיה ניתן לקבל את נסח הטאבו ישרות למייל ולאתר את שם הבעלים של הנכס, כולל מספר תעודת-זהות.
בחיפוש מהיר ב-144 או דרך הפייסבוק ניתן יהיה למצוא את האדם.
כאשר אתקשר לבעל-הכנס על-מנת לרכוש אותו אני מזהה האם יש מוטיבציה מצד הבעלים להיפטר מהנכס מהר וגם במחיר זול , אפילו אם המחיר לא משקף את מחירו האמיתי.
הכלל הרביעי נוגע להשבחת הנכס
כאסטרטגיה, השאיפה למצוא נכסים עם פוטנציאל השבחה.
ברגע שיש נכסים שצריכים השבחה, בעל הנכס ידרוש מחיר זול יותר. בעל הנכס רואה בעיה והוא לא רוצה לפתור אותה. עצם העניין שהוא לא רוצה לפתור את הבעיה, הוא דואג להוריד את המחיר על מנת העסקה תהיה כלכלית לרוכש פוטנציאלי.
מלבד שבעל הנכס ידרוש מחיר זול יותר, ההשבחה תוסיף להעלאת ערך הנכס. המטרה היא לעשות השבחה יצירתית ולא יקרה במיוחד על מנת שיהיה ניתן להרוויח גם על ההשבחה.
אילו נכסים אתם רוצים לחפש שיש פוטנציאל להשבחה?
1. הקלאסי ביותר – שיפוץ פנימי של הנכס.
2. אם נכס בקומת קרקע – בניית ממ''ד במידה ואין.
3. נכסים בקומות עליונות – לברר אם יש זכויות בנייה על הגג.
4. מגרשים –הניתנים לבנייה באופן מיידי.
הכלל החמישי הוא ליום מכירת הנכס
משקיעים לוקחים את ארבעת הכללים שדיברתי עליהם במאמר, מיישמים אותם בצורה טובה ויעילה, על הנייר יש להם רווח פוטנציאלי גבוה ואז הם מחליטים להציע את הנכס למכירה.
מפרסמים את הנכס וממתינים...
מי שניסה למכור נכס בעבר, יודע שאם נכס מתומחר במחיר שוק ריאלי, הוא לא יימכר באותו יום וגם כנראה לא באותו שבוע.
מכירה של נכס, אורכת זמן מה...
מה קורה למשקיע שלא מצליח למכור את הנכס מהר?מתחיל להילחץ!
משקיע נלחץ בעיקר משתי סיבות עיקריות.
הסיבה הראשונה - חוסר הביטחון בעסקה. המשקיע מרגיש שאולי משהו לא בסדר, אולי המחיר שהוא דורש גבוה מדיי.
הסיבה השנייה – לחץ פיננסי. מצד אחד הנכס לא מכניס כסף למשקיע, מצד שני יש את תשלום המשכנתא. שני הדברים האלו מכניסים את המשקיע ללחץ.
ברגע שיש לחץ מאחת או משתי הסיבות שהזכרתי, המשקיע מגיע לנקודה שבו הוא מוריד את המחיר של מחיר הנכס על מנת למכור.
ההמלצה היא להכניס שוכר לנכס. ברגע שיהיה מישהו שמשלם לכם, לא יהיה לכם לחץ כי אתם מרוויחים מהנכס.
כמובן שאם יגיע משקיע שירצה לרכוש את הנכס אז השוכר יעזור לכם במכירה. אם תגיע משפחה שתרצה לרכוש את הנכס, אז פינוי הנכס יהיה ביום סיום חוזה השכירות של השוכר שלכם.
אלו הם חמשת כללי הזהב לעסקת נדל''ן רווחית.
ברגע שתשלבו את כל הכללים בצורה יעילה תוכלו להגיע לעסקאות רווחיות מאוד שיכניסו לכם לכיס אחוזי רווח גבוהים מהמקובל בשוק בצורה משמעותית.
התחילו ליישם את הכללים ותראו איך תייצרו רווחים גבוהים בעסקאות הבאות שלכם!
בהצלחה ותמשיכו לעשות נדל''ן.
מחבר המאמר הינו שי שור, יזם נדל''ן